万科上半年负债总额攀升至1.14万亿 暗藏债务风险增大隐忧

《财经》新媒体 宋金煜/文   舒志娟/编辑

2018年08月21日 12:01  

本文1395字,约2分钟

营收快速增长的同时,标杆房企万科(000002.SZ)仍然无法避免负债总额的持续攀升。8月20日晚间,万科发布了2018年上半年财报。报告期内,万科实现营业收入1059.7亿元,实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元。同时,万科上半年负债总额继续攀升,增至11393.67亿元,较2017年底增长16.42%。

从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。值得注意的是,在2018上半年,万科资产负债率上升0.72个百分点至84.7%。具体从负债构成来看,万科有息负债为2269亿元,占总资产的比例为16.9%。有息负债以中长期负债为主,一年以上有息负债为1659.2亿元,占比73.1%。

有观点认为,标杆房企负债端风险看似可控,但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,由于万科的产品线类属于较优质的刚需项目,适合上半年整体市场需求,而且品牌影响力带给其更多业绩增长的机会。但是企业在追求扩张的时候,类似负债数据会上升。后续对于此类现金流和负债的结构来说,未来则需要房企在扩张的同时,时刻关注债务情况。

债务逼压下,融资成本更高,无论是大型上市房企还是规模较小的中小房企,都面临着偿还债务的问题。

财报显示,上半年万科在房地产业务的结算收入(不含海外市场收入)中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为28.85%、35.83%、15.75%和19.57%。并且,在权益净利润方面,南方区域和上海区域共计占比80%。由此可见,上半年的主要业绩贡献在南方和上海区域,北方业绩贡献方面有所收缩。

财报指出,万科上半年总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。并且,万科方面表示,未来可能有部分项目引进合作方共同开发,因此其在项目中所占的权益比例可能发生变化。

从万科业务分类来看,在上半年万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.0%。除了房产领域,万科在商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等多元化发展方面持续加码。不过,可以看到主营业务中,房地产、物业服务营收同比增速较快,分别为53.59%、29.81%,其他业务营收同比增长8.92%,仍然不及房地产主营行业的增速。

租赁住宅首次纳入万科核心业务之内。报告显示,截止上半年,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

在商业地产领域,截止上半年,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括 53个购物中心;仓储领域方面,截止上半年,万科的物流仓储服务业务进入32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积626万平方米,其中已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

东吴证券分析认为,万科上半年业绩符合预期,归母净利润增速低于营业收入增速主要系财务费用以及资产减值损失规模有所提升。不过,仍需警惕因销售规模整体下滑带来的销售回款困难、政策调整导致的经营方面的风险。

 

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