万科入局通州首个限竞房 去化难题待解

《财经》新媒体 舒志娟/文      

2019年07月02日 09:26  

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7月1日,万科宣布,位于通州台湖的万科城市之光·东望限竞房项目将于本月入市,这也将成为通州区域首个入市的“限竞房”项目。2019年是“限竞房”供应高峰期,预计全年入市的限竞房有望超6万套。不容忽视的是,随着限竞房密集入市,去化压力正摆在开发商面前。

自2016年11月北京首次开始竞拍“限房价、竞地价”地块以来,全北京所有区域里唯一一个到2018年底都没有一宗“限竞房”土地完成出让的区域只有通州。直到2019年1月,才在台湖区域出现了首宗“限竞房”地块,由平安万科以66.6亿元联合拿下。

万科方面表示,该限竞房总价区间在350万元至750万元,且最高销售单价不得超过54164元/平方米,几乎与周边二手房价相持平。

据介绍,早在2012年,北京万科便进入台湖,与首开联合打造了首开万科公园里项目。2015年,万科继续联合首开、千方集团拿下台湖镇4-1-020等地块。至此,万科在台湖取得了五宗相连地块,共计建筑面积达85万平米。此次推出的城市之光·东望项目,是万科在台湖的第六宗地块,新增货值接近150亿元。

在北京万科营销总监孙然看来,东望项目的入市可以巩固万科在台湖地区的超级版图。

由于低于市场均价,限竞房一度备受市场追捧。不过,集聚在五环甚至六环之外的限竞房楼盘因为缺乏教育、医疗和交通配套资源深陷去化泥潭。

公开数据显示,截至6月10日,北京限竞房网签套数合计11976套,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成率只有31%;平均网签价为每平方米48693元,网签总金额为610亿元。也就是说,近七成限竞房还未签约销售,已经变为库存积压。

那么,面对库存积压、去化难等问题,万科将何去何从?

北京万科东南片区营销总监哈斯表示,与拥挤不堪的回龙观、已过最佳置业时机的望京相比,当下的台湖无论是区域利好、职住功能规划,还是未来潜力,都在预示着一个难得的进入机会。

“一方面,超百万方的统一开发将带来大量人口涌入,促进了公共服务配套的聚集,因为只有人足够多,大型的公共建设才容易落地。另一方面,丰富的配套能引发资源的化学反应,因为全盘的统筹开发,整体对社群的打造具有独特性,在交流维度上促进了共同价值观形成,便于城市中形成真正的邻里圈层关系。”哈斯如是说。

中原地产首席分析师张大伟认为,从目前情况来看,所有限竞房项目,起码面临一至两年的难题。要卖好唯一的办法就是价格杠杆,未来不排除价格继续下探的可能。

除滞销外,也有一些人担心限竞房的质量问题。有分析人士指出,楼盘区位已不是主导热销的核心要素,稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争,产品品质上恰恰应该做加法。

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