面对外部市场环境变化和企业内部发展革新的双叠加，华夏幸福用一系列数据回应外界，跌宕起伏的煎熬期已经悄然划过。8月16日，华夏幸福（600340.SH）发布了2019年上半年业绩报告，上半年实现营收387.3亿元，同比增长10.7%，净利润为84.8亿元，同比增长22.4%。与此同时，不但毛利率、净利率以及回款率均有所增长，华夏幸福在非房地产类融资占比提升至84%，已经形成多元化的融资渠道。
值得关注的是，与财报发布同日，华夏幸福转让旗下丽泽项目，并与平安人寿达成轻资产管理业务合作，改善华夏幸福的融资构成，使其资金链更健康、更具韧性。在业界看来，上半年华夏幸福盈利能力增强、融资结构得到优化、环京区域销售额占比近一步提升，充分印证了产业新城模式的可复制性，以及对环京区域的依赖减少。此外，借助中国平安的金融能力，未来商业、康养等新业务将为公司业绩增长带来新的动力。
盈利能力持续强劲 进一步优化融资结构
在原华润置地掌舵人吴向东入职华夏幸福担任CEO以来的首张半年报中，报告期内，该公司实现销售额645.31 亿元，营收387.3亿元同比增长10.7%，净利润为84.8亿元同比增长22.4%。
同时，在盈利能力的毛利率、净利率方面，均较2018年有所提升。数据显示，2019年上半年该公司毛利率为48.7%，较上年同期增加2.9个百分点；净利率较上年同期增加2.1个百分点。
针对2019年以来房地产融资持续收紧，资金成为房企的生命线，向内要回款、向外打通融资渠道成为降低企业风险的良方。与之形成反差的是， 2019年上半年，华夏幸福回款率提升显著，企业融资结构也得到了优化，其中非房地产融资贡献比例大幅提升。
报告期内，该公司筹资性现金流入为760.6亿元，比去年同期增长108.5%，新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。
在多元化融资的同时，抓回款也是一大要务。2019年上半年，华夏幸福经营活动产生的现金流入共计407.9亿元，该公司回款率由上年同期46%跃升至今年的62%，这也意味着2019年全年的经营回款有望显著提升。
伴随业绩的稳步提升以及成本支出减少，带来了公司稳定的货币资金，以及较强的偿债能力。截止报告期末，公司货币资金551.85亿元，较2018年末的473亿元增加17%。
财报显示，2019年1-6月，公司预收款项达到1403亿元，预计将在未来三年内逐步结转为该公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。目前，华夏幸福已获得中诚信、联合、东方金诚等多家评级公司“AAA”主体信用评级，并于报告期内获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。
亿翰智库认为，2019年上半年归华夏幸福母净利润率同比增长2.1%、净资产收益率同比提升4.8%，说明公司盈利能力增强，可持续为股东创造价值。同时，2019年上半年房地产行业融资环境继续收紧，融资难成为房企面临的重要问题，华夏幸福的融资结构得到优化。一方面，华夏幸福产业新城模式经过多年的检验获得资管机构的认可；另一方面，华夏幸福的产业新城产品在不确定性的大周期有稳定的发展，提升了区域价值并推动了实体经济发展。
环京外销售额占比过半 产业新城异地复制进入加速期
随着产业园区业务异地复制的稳步推进，华夏幸福环北京以外的区域在公司整体业绩占比快速增长，环京以外区域对业绩的贡献比例大幅提升。在报告期内，环北京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%同时；环北京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。
同时，华夏幸福PPP产业新城项目数量也在环京外区域外快速增长。报告期内，公司新增5个入库PPP项目，均位于环北京以外的外埠区域。
在业内人士看来，华夏幸福PPP产业新城可以快速扩张，得益于其“3+3+X”核心都市圈战略。据悉，该战略内容主要是持续在京津冀、长三角和粤港澳三个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及长沙、西安等潜力都市圈布局。
据了解，自2012年开始，华夏幸福的PPP产业新城模式在环京大本营进入了快速发展的阶段，2014年该模式走向全国，不仅在国内的长三角、珠三角、川渝等城市群进行布局，同时还扩展至如印度尼西亚、印度、越南等海外区域。截止2019年上半年，公司在全国范围内布局了15个核心都市圈，累计布局近80座产业新城。
不仅环京以外区域的营收和新项目数量均有所增长，该区域的招商力度也持续加大。数据显示，2019年上半年，公司投资运营的园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1052亿元，同比上涨9%。其中，环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%。而体现在产业服务收入上，今年上半年公司产业服务收入为118.75亿元，其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元，同比增长96%。
值得关注的是，该公司入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。据华夏幸福执行总裁张书峰张书峰介绍，华夏幸福“产业新城16443”发展密码，即为针对都市圈外圈层的县域发展的短板量身打造，将为县域经济发展量身定做的六大服务，包括规划设计、土地整理、基础设施建设、城市公共配套、产业发展及城市运营管理。在整个过程中，不用政府投资、担保、兜底，有效的化解了政府负债隐患。
长江证券方面认为，在2017年之后，华夏幸福有意降低对环京区域的布局占比，主动在环南京、环杭州、环郑州等地扩张，2019年进入环成都区域。随着华夏幸福非环京地区地产的销售占比进一步提升，充分印证了产业新城模式的可复制性，进一步减少了对环京区域的依赖，抵御环京地区调控风险能力增强。
商办新业务首单落地 轻资产模式或成新盈利点
面对今年上半年土地市场回温，在新土地获取更难、溢价率有所上涨的大趋势下，为严控扩张风险，华夏幸福选择控制拿地总额。据财报披露，2019年上半年，华夏幸福及下属公司获得土地面积合计约为83.70万平方米，成交金额合计为63.65亿元，在南京、嘉善、武汉等城市共获得17个地块，其中68%位于环京以外区域，其中长三角区域占比为42%，环郑州区域为15%。
从拿地总额来看，符合其在2018年末要求2019年上半年拿地金额不高于200亿元，未来华夏幸福仍将严控拿地金额。据今年6月华夏幸福发布的一则董事会决议公告显示，2019年下半年公司拿地将不超过200亿元。
虽然拿地金额受到严格控制，但公司新业务依然在稳步推进。2019年初至今，华夏幸福已在南京栖霞区、江宁区和宁波北仑区等地取得综合用地用于建设商业等新型物业。
据了解，针对城市商办开发业务这一新兴业务，华夏幸福制定了一份“三年规划”。今年4月，华夏幸福董秘林成红曾公开表示，三年之后，随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富，华夏幸福不排除对重资产进行投资，形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务，但前期则主要和中国平安进行合作进行轻资产运营。
8月16日，华夏幸福与平安合作的轻资产管理业务首落地。华夏幸福将旗下北京物盛科技有限公司100%股权以及4.42亿元债权以58.29亿元一并转让给平安人寿。同时，平安人寿将委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。
事实上，2018年7月，平安人寿入股华夏幸福，受让华夏控股转让的19.70%公司股份，截至报告期末，平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份，位列公司第二大股东。此前，华夏幸福已与平安人寿签订战略合作协，双方计划在产业新城、综合金融服等方面开展战略合作。
如此来看，商办项目轻资产输出对于华夏幸福和平安人寿来说仅是合作的开始。据行业内人士介绍称，吴向东团队的入驻，给华夏幸福带来了商业地产方面新的思维与新的理念，同时借助中国平安集团的资管能力，为“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑，盘活公司存量资产助于改善公司的融资结构，让资金链更健康。
从财报内容可见，住宅地产、商业地产和产业新城三项业务构成公司新的业务组合，未来华夏幸福的目标是成为中国核心都市圈的综合不动产开发运营及资产管理平台。
亿翰智库分析称，华夏幸福的主营业务是产业新城，但2018年后公司开启对轻资产领域的尝试，以丽泽项目为代表的轻资产模式，开启了华夏幸福“产业新城+商业办公”业务模式的探索，将为公司业绩增长带来新的动力。从战略角度来看，华夏幸福通过自身产业运营方面的经验积累以及借助中国平安的金融能力，将打通“金融、产业、地产”全产业链，实现“开发、运营、资管“三大业务，完成“投、融、建、管、退”资源整合，最终形成“地产终极模型”。
