尽管不少房企业业绩增速放缓甚至腰斩，融创依然保持较强的盈利能力，充足的现金流将成未来持续发展的保障。8月22日，融创中国（01918.HK）披露的年中报显示，2019年上半年，公司营收和归母净利润分别为768.4亿元、102.9亿元，分别同比增长64.9%、61.7%。备受关注的是融创上半年现金流贡献和来源均来自回款，而不是融资。今年下半年，为保证公司现金流的稳定性，融创推向市场的新货价值将超过4000亿元。
值得关注的是，融创将严控财务风险，上半年短周期低溢价率补充土地之后，将暂停拿地。与此同时，融创正在加速推进文旅板块全产业链布局，上半年该板块业绩增长迅速，融创将持续增加文旅业务的经营投入，未来三到五年业绩将逐步释放。
在业内人士看来，融创通过高周转的模式迅速把公司规模挺进行业前五名，并逐步进入“稳规模、降杠杆、出利润”的阶段。今年以来，其补充的一二线城市土储货值充足，且成本较低，有望全年实现5500亿元销售目标。同时，在全产业链战略和严把持有量的要求下，文旅板块稳步发展，或将成长为公司业绩新增长点。
业绩稳健现金充裕 全年5500亿目标可期
今年上半年不少房企业营收、利润增速放缓，而融创业绩依然保持了快速增长态势。年中报显示，2019年上半年融创销售额为2141.6亿元，同比增长11.8%，稳居行业前五行列。同时，其营收和归母净利润分别为768.4亿元、102.9亿元，分别同比增长64.9%、61.7%，净利润增速超过同期万科等知名房企。
值得一提的是，2019年上半年，若剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损失等事项影响，融创归母净利润为126.6亿元，同比增长128.4%，位列行业净利润增速前列。
从年复合增长率情况来看，融创保持着高速稳健的发展节奏。2016-2018年，融创合同销售额复合增长率为75%，营收复合增长率为88%，毛利复合增长率达155%。在前三年毛利率持续攀升的基础上，2019年上半年，融创毛利率同比提升了0.5个百分点至25.2%。
融创业绩稳健发展的同时，还力保现金流充裕，并可覆盖短期债务。截至2019年6月底，融创账面现金1380亿元，较2018年底的1202亿元增长14.8%，覆盖一年内到期有息负债超1.1倍，覆盖下半年到期有息负债超3.1倍，可确保现金流的安全性，防范财务风险。
融创中国董事会秘书兼副总裁高曦在年中业绩说明上表示，地产开发业务一直以来都是融创的核心主业，从2017年施行“控投资，降杠杆”运营策略开始直至未来，公司会控制好土地增长的节奏，将土储优势释放为经营的现金流，降低负债率，保持资金的良好流动性，实现公司整体稳健的发展。
据了解，今年以来，伴随业绩稳健发展、现金流增长及杠杆率下降，融创股价年内涨幅超40%，并于8月被宣布纳入恒生中国企业指数，获得了市场和投资者的认可。另外，在2018年已调高信用评级的基础上，2019年4月穆迪、标普、惠誉三家国际评级机构再次提升对融创的评级，其中穆迪将公司主体评级由B1上调至Ba3，展望稳定；标普将公司主体评级由B+上调至BB-，展望稳定；惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。
有关业绩保持高速增长的原因，华创证券分析师袁豪认为，这主要由于2019年上半年公司销售物业交付的面积较去年同期增加所致。同时，截至2018年末，公司预收账款达1993.8亿元，同比增长52%，为2018年总收入的159.8%，保障2019年全年业绩的高增长。考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市，并且其推盘和销售高峰期集中在下半年，预计2019年销售稳增，全年实现5500亿元销售目标可期。
在兴业证券分析师宋健看来，融创通过高周转的模式迅速让公司规模挺进行业前五名。除规模外，目前公司品牌、产品力、拿地以及融资能力均处于行业前列，核心竞争力较为突出，已进入“稳规模、降杠杆、出利润”的阶段。
现金流不靠融资靠回款 暂停拿地加快推货
土地储备作为房企的粮仓，与业绩的增长关系密切。2017年以来，融创土地储备增长速度明显降低，而销售速度的加快，使其经营现金流实现快速累积。除少量招挂牌拿地外，公司主要通过收购方式获取优质的土地，规避了拿贵地的风险，从而保障了项目的利润。
数据显示，今年前4月，融创在市场低位补仓，所获取的核心城市及区域土地平均溢价率仅为21%。截至公告日，融创连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.13亿平方米，土地储备货值约2.82万亿元，其中超过83%位于一二线城市、60%的土储通过收并购方式获取。同时，其平均土地成本约4307元/平米，而对应同期的销售均价超过15000元/平方米，提前锁定未来的盈利空间。
随着下半年销售高峰期的到来，充足高质量的可售资源将为公司贡献充沛的经营现金流。半年报显示，今年下半年，融创预计将有超过420个项目在售，累计可售资源超5700亿元，且其中超过80%的可售资源位于一二线城市。
有关未来的拿地策略，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示，今年上半年有一些拿地机会，所以公司补充的土储也都是融创提前勾画好的土地，但下半年拿地基本会停止，除非有特别好的机会可能会进一步补仓。
记者注意到，除融创外，近期包括万科、旭辉、富力等在内的房企纷纷采取谨慎拿地策略、甚至暂停拿地，与此同时多数房企已开启新的销售策略加强回款。那么，为何房企如此着重强调谨慎拿地，并强调回款的重要性？
在孙宏斌看来，目前国家对房地产调控最主要目的就是严控资金流向房地产行业，未来严控房地产的融资端可能是一个常态化的过程，对土地市场和销售端都会有较大影响。过去的调控政策是针对需求端，而今年的调控指向了融资端，基于这样的判断，融创并不着急拿地。
“目前，公司主要的现金流贡献和来源均是现金回款，而不是融资。因此，今年下半年，融创推向市场的新货价值将超过4000亿元，这会支撑公司完成下半年的销售目标，并保证公司现金流的稳定性。”据高曦介绍，未来应对融资环境变化的首选方案就是做好产品、提升服务质量，同时买对地，这样通过银行借贷才会比较顺利。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为，今年以来，融创加大了拿地的力度，尤其是一二线城市，土储货值充足，且成本较低，未来可操作的盈利空间更大，预计可以发挥支撑业绩的作用。今年下半年，融创放缓拿地主要原因在于，政府对于融资渠道管控加强，房企融资规模或将受限、融资成本升高，其放缓拿地是为了减缓资金压力，优化资金结构、平稳企业风险。
安信国际相关分析人士表示，融创手握大量一二线城市的优质土储确保了未来项目的利润水平。同时，公司产品定位于中、高端客户及改善性需求，加上规划出多条产品线，在逆周期中具有抗风险性。
宋健进一步分析称，融创具有多元化的土地获取方式，其在并购市场口碑较好，即使在招拍挂市场竞争激烈的当下，公司土储补充渠道也较为丰富，且成本可控。随着文旅城等项目投入运营，公司将以此提升住宅项目的土地价值，与地产板块联动。
布局一二线城市难被复制 文旅板块投入持续增加
坚守地产主业，融创持续占据全国房企五强之列。不仅如此，融创于年初完成了地产、服务、文旅、文化四大板块的布局。在业内人士看来，融创目前在文旅产业铺下一个大棋局，形成了融创文化旅游城、融创旅游度假区、融创文旅小镇三大旅游业态，并建立了影视内容研投制宣发、影视制作服务、智能电视线上娱乐平台、内容生产与线下实景IP长链运营体系，未来或将成长为新业绩增长点。
2019年上半年，融创通过不断调整优化文旅产品布局，经营效率和盈利能力得到提升。据悉，版纳傣秀由融创演艺团队自主操刀，进行了改版升级，今年上半年收入同比增长了40%，客流量同比增长21%。同时，南昌乐园探索盈利新模式，将其室外乐园改为开放式乐园经营，今年4-7月的收入同比增长89%。
数据显示，融创已开业的乐园客单价同比增长27%，即每一位来乐园的顾客平均消费金额提升约三分之一。在各业态客单价中，主题乐园同比增长44%，水世界同比增长31%，海世界同比增长27%，雪世界同比增长20%。
不可忽视的是，今年上半年广州、无锡旗舰文旅城相继开业，两大文旅城商业、酒店、乐园三大核心业态开业出租率均达到了100%。其中，广州融创文旅城融创茂首日客流量达30万人次，无锡融创文旅城融创酒店群首周周末入住率即达85%，后续周末入住租率达100%。同时，两大雪世界开业在七周的时间，累计客流量约15万人次，累计收入超过4900万元，经营利润超过3000万元。
据融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍称，广州、无锡两大文旅城于今年6月开业，下半年第四季度昆明文旅城即将开业，2020年、2021分别将开业3个、1个文旅城项目，共计12个文旅城将于2021年全部完成开业。
“2018年初融创文旅集团成立，并形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构，今年上半年的业绩，对于融创文旅板块是一个比较好的开端。”汪孟德表示，未来公司将持续加强文旅业务的投入和管理。目前，文旅板块对公司整体业绩的贡献比例较小，三至五年后文旅业绩将或慢慢释放出来。
截至目前，融创文旅已在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。在业内人士看来，融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市，无论是人口基础还是交通便捷性，都难再复制。
此外，记者发现，从去年以来，融创在文化领域动作频频，成立融创文化集团、推出内容板块“融创影视”、投资梦之城，同时在《流浪地球》、《疯狂的外星人》、《全职高手之巅峰荣耀》等影片的拍摄地、出品方名单中也有融创的身影。
孙宏斌表示，今年公司已经确定文旅板块的整体发展思路是“平台+内容+实景”，并会持续增加文旅业务的经营投入。不过，公司会对文旅体量和发展做合理把控，在发展文旅地产的同时保证资金的安全流动性。公司对文旅项目持有量有严格限定，整体持有约10%左右，严格限定在15%左右及以下水平。
岳蒙蒙表示，目前来看房地产开发是融创的主要业务，融创文旅项目在整个业绩贡献里占比较小，仍属于前期投入阶段。不过，在全产业链战略和严把持有量的要求下，未来文旅板块有望成长为公司业绩新增长点。需注意的是，文旅产业需注意投入产出比，如何在提高品质和体验的同时，降低成本，使得文旅项目的性价比更有吸引力仍是融创需要解决的一道考题。
