对于高净值人群来说，房地产投资仍然是不错的选择。 过往的事实证明，要实现保值增值，似乎没有比房产投资更加稳健和有效的方式了。
从过往20年的发展来看，房地产投资的收益遥遥领先，增长速度非常稳定可靠，而且房产投资的渠道和方式也越来越多样化。
不过近几年，国家对房地产市场的调控越来越严厉，越来越频繁，高层政策意图不断强化“房住不炒”基调，而房地产也逐渐回归居住本性。
房地产发展的黄金时代似乎已经一去不复返了，对于高净值人群来说，房地产还值得投资吗？房地产投资有哪些潜在风险？还有哪些渠道和机会？
房地产投资的重要性和高收益
几乎没有人能否认房地产和房产投资在经济发展中的重要性。大至国家，小至家庭和个人。在我国，过去的20多年，房地产是经济发展当之无愧的支柱产业，是我国经济高速增长的一个强大动力。在统计局公布的月度季度数据中，房地产开发投资的数据和房产销售数据都是备受关注的焦点。
在中国城镇化的过程中，数亿的农村人口进入城市。人们的住房需求随之急剧扩张，所以中国的房地产市场的发展令人瞠目。
对于家庭和个人来说，房产的重要性更是不言而喻。当人一出生，就必须有地方栖身，房子就是我们的栖身之所，有了房子才有家的概念。在不同时代，房子的形式各异，从茅草房、木屋、土房子，石屋、窑洞，到今天的塔楼，乃至奢豪的别墅，但是人们对居住的需求从未衰减。
除了居住的刚性需求之外，对于高净值人群来说，房地产投资的重要性和优势也异常明显。
首先，房产作为不动产是保值品，一般情况下，房产的价值会随着GDP的增长一起上涨。在中国启动房地产市场的20多年，中国的房产价值成倍、数十倍的增长。在热点城市和一线城市，房产的升值令人叹为观止。有统计显示，截至2016年，在十年间，北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%。房产的升值潜力远远大于人民币的升值空间。
除了房产本身价值的上升，租金是房产投资的第二收入。如果是将房子出租，还能每月坐收租金。
另外，房产作为一种具有特殊性的商品,有着使用期长,耐用性强的优点。一次投资，长期受益。一套好的房子,不论是自住、出租还是转卖,都可以让房主受益无穷。
投资房产还有一大好处是，提高个人的信用。拥有房产可以说是一个人具有资金实力的最好证明。这对提高投资购房者或房产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。由于房地产可以作为抵押物,房产投资者比较容易获得金融机构的支持,得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务,给有房产的投资者提供了很多选择。
房产投资的风险不容忽视
经过20余年的快速发展，中国房地产市场发生了较大的变化。许多城市的房价高企，已经超出大多数人的承受范围。因此，国家不断出台政策进行调控，来稳定房价，防止发生大的风险。
在这样的大背景下，对于房产投资来说，会面临一些不确定性和风险。
首先是流动性风险。房地产作为不动产，是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，其实体是不能移动的。由于房地产价值大、占用资金多，房地产交易不像一般物品的买卖，而是需要一个相当长的过程。这些因素都会影响房地产的流动性和变现性。如果房地产投资者在急需现金的时候，无法将手中的房地产尽快出手，即使卖掉也不一定是合理的价格，从而减少其投资收益，给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
第二是利率风险。利率的变化可能会给房地产投资者带来不小的损失。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担。目前，中国央行调整了利率的计价方式，采用LRP作为存贷利率的锚，利率的变动更加灵活和频繁，房产投资者更需要关注利率对投资带来的风险。
另外一个值得注意的是市场风险。尤其是在政府大力调控的时候，部分城市房地产的价格出现了横盘甚至下跌趋势。一方面，地方政府通过限购、限售等措施，打压房产投机和炒作的行为，这会比较直接和明显地影响市场的供需。另一方面，房地产市场属于“追涨不买跌”的市场，当房价出现松动时，许多的潜在购房者选择了观望，不会冲动地出手。这导致房产投资的机会和空间更小，而房产持有者出手和变现的难度增加，潜在收益也会出现减损。
最后一个是购买力风险。由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平不变及购买力水平普遍下降的情况下，大家会降低对房地产商品的消费需求，这也会导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而遭受投资的损失。
对于高净值群体比较向往和热衷的海外房产投资，同样存在不可忽视的风险。
第一个是税费风险。海外投资房产除了购买时的高额税费外，持有房产每年还需支付不菲的物业费和房产税。转让和再次交易可能要交更多的税费。
其次是汇率风险。汇率的波动成为决定房屋价值的一项重要因素，有时甚至会让房产变相贬值。比如，人民币升值可能会导致汇率“吃掉”房产投资收益。
另一个需要警惕的是海外置业的政策风险和法律风险。由于制度和政策的差异，在国内的投资和交易行为在其他国家可能是违法和不允许的。
白银时代的房地产投资机会
在面临政策调控和房价企稳的局势，以及越来越多的潜在风险时，房产投资不再像以前的“买到就赚到”，房地产投资的黄金时代已经成为过去时。这也愈发考验投资者的眼光和耐心。
那么，在当前这个“白银时代”，房地产投资还有什么机会？怎样才能继续在房地产投资中淘金？
尽管国内房产投资价值整体上已经是平稳增长，部分城市出现了横盘甚至微跌，但是仍然有一些存在价值洼地的城市和区域，值得挖掘。
从国内来看，商业地产、存量市场和房地产权益类资产存在不错的投资机会。
在商业地产方面，有报告指出，今年一季度数据显示，中国商业地产投资总额和写字楼交易金额均创下2005年来同期新高。尤其是一线城市和强二线城市的写字楼和核心商务区的办公楼，有较大的需求，值得投资者关注。
很多国际投资机构加码中国写字楼和房产债等领域，进入中国的仓储物流、购物中心、另类资产等结构性板块挖掘机遇。
另一个值得投资者关注的领域是存量市场投资。在新增市场空间受限的背景下，国内的存量市场却涌现出巨大的需求。经过20多年的发展，中国的很多住宅和商业楼盘需要进行改造，所谓的旧改，才能适应新的需求和用途。其中的资金需求和投资机会巨大。通过物业用途转换和改造，以及投资新建绿色建筑或对现有项目进行改造，也能带来可观的租金提升和投资的增值。
海外置业是近些年备受中国高净值人群追捧的投资。前些年，欧美的房产比较受中国投资者青睐，而最近两年，欧洲房产投资继续保持较快增长，美国房产投资出现了下滑。据统计，在2017年中国企业和个人在海外置业投资2500亿元，有近一半投资是在欧洲，尤其是英国占比最大。
亚洲地区的房产投资也逐渐被中国投资者看好。日本和新加坡的房产投资增长较快，新加坡已成为中国投资者在亚洲首选的置业之地。而东南亚的房产也越来越成为中国富人的投资标的，泰国和马来西亚的房产投资增长较快。
由于存在政策风险、法律风险和汇率风险等多重风险，加上语言的障碍和信息不对称，对于个人投资者来说，进行海外房产投资自己很难做到亲自甄别，也没有时间、精力、专业知识去应对风险。所以，投资海外房地产的方式也需要进行调整，更需要通过专业的投资机构，通过地产基金等方式，将房地产投资交给专业机构、专业团队去做，从而规避潜在的风险，获得最大化的投资收益。
总之，未来房地产发展和投资更加注重内容的运营，房地产投资很难像过往一样靠个人单打独斗。把投资委托给专业的机构和团队去打理是更明智的选择，也能更好地享受到房地产2.0时代的红利。
