一二线城市热卖 旭辉2020年度销售目标上调15%

何阳/文 舒娟/编辑     

2020年03月30日 09:35  

本文3729字,约5分钟

一些房企眼中的寒冬,对另一些房企来说,恰恰是机会。2019年,旭辉在疲软的市场中走出了一条“逆势翻红”的突围路径。3月27日,旭辉控股集团有限公司(00884.HK,下称“旭辉控股”)发布2019年度财报显示,实现合约销售额2006亿元,同比增长32%,签约回款率达92%。同时,收入、利润及销售额均出现不同程度增长,而债务规模与结构不断得到优化。

值得关注的是,2019年该公司销售业绩的88%来自一二线及准二线城市。土地方面,旭辉控股也围绕一二线核心区域布局。截至今年2月底,旭辉控股总土储面积约6540万平方米,对应货值9880亿元,其中一二线及准二线占比达87%。受益于此,旭辉计划今年完成合约销售目标2300亿元,同比增长15%。

不过,2020年开年,受疫情影响,房地产行业受到冲击。在业界看来,一二线城市的供需关系相对良好,此次疫情对一二线城市的影响也相对较小。旭辉控股2020年销售仍有望实现稳增。另外,疫情加速行业洗牌,集中度进一步提升,在保证现金流安全的情况下,提质增效是当务之急。

销售增速远超行业平均水平  债务结构持续优化

“稳健”一直是旭辉财务管理的标签,这一传统在2019年也得以延续。数据显示,2019年全年,公司实现确认营业收入548亿元,同比增长29%;总利润90亿元,同比增长27%;核心归母净利润69亿元,同比增长25%;公司核心净利润率为12.6%。

同期,旭辉控股实现合约销售2006亿元,同比增长32%,超额完成年初制定的1900亿元销售目标,完成率达106%。

梳理财报可以发现,旭辉控股合约销售规模不断扩大。2012至2015年,旭辉合同销售额分别为95.44亿元、153.19亿元、212.06亿元、302.09亿元,基本呈稳定增长态势。

从2016年开始,合约销售规模急剧膨胀。2016至2019年,旭辉控股的合同销售分别为530.02亿元、1040亿元、1520亿元和2006亿元。

根据亿翰智库数据,2019 年,TOP10房企合约销售金额平均增速为18%,Top20 房企业绩平均增速为21%。从销售增速上看,旭辉的销售增速表现强劲,增速远超 TOP10、TOP20的平均增速。

从销售结构来看,2019年旭辉控股7大区域集团贡献销售均超百亿元,江苏、浙江区域集团销售更是突破300亿元。

在旭辉控股CEO林峰看来,区域集团销售规模的增长,主要来自“总部大平台-区域小集团-项目集群”的三级管控机制。根据三级管控机制,集团总部只负责战略、财务和投资,将权利下放给一线区域。

据了解,旭辉控股2019年先后成立西南、江苏区域集团,又在今年初成立华北区域集团,并推动太原城市公司并入西北区域。截至目前,旭辉控股已经设立浙江、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共7个区域集团,未来将会有8-12个区域集团,每个区域实现300-400亿元销售。

旭辉控股江苏区域集团总裁王凤友将这一模式形容为“让听得见炮火的人指挥战斗“,在他看来,这样可以令一线更加灵活应对,提高战斗力。

合约销售增长的同时,旭辉控股的回款率也持续保持高位,达到92%,较去年增长5个百分点。“没有回款、没有利润的销售是耍流氓。”林峰对于回款和利润尤为重视。

在房地产融资端政策趋紧的大环境下,不少房企出现财务杠杆升高和现金流明显承压的情况,融资能力较弱的房企面临的经营风险将上升。财报数据显示,截止2019年年末,旭辉净负债率68.5%,加权平均融资成本6.0%,均低于行业平均水平。

旭辉控股CFO杨欣指出,多元化的融资结构,有助于公司有效抵御风险。未来将继续顺应国家“去杠杆、降负债”的要求,严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构,为企业发展高筑墙,广积粮。

重仓一二线城市 多元化方式拿地降成本

从销售占比和土地储备来看,一二线城市仍是旭辉控股重要布局区域。

财报显示,旭辉控股2019年合约销售来源于一二线及准二线城市的占比为88%,从地域来看,长三角占比48%,环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%。

据林峰介绍,旭辉控股88%的销售布局处于一二线和准二线城市,只有12%是在三四线,与之战略相符。

土地储备方面,旭辉控股围绕一二线核心区域布局。2019年新增土储的建筑面积为 1520万平方米,同比增长23%,其中一二线城市占比87%,三线城市占比13%。截至2月底,旭辉控股总土储面积约6540万平米,对应货值9880亿元,其中一二线及准二线占比达87%。

具体从城市布局上看,旭辉控股2019年新进入11 个城市,加大了对中西部各省会城市的覆盖范围。分区域来看,长三角区域新进入舟山,华南地区新进入城市为深圳、惠州、漳州,中西部地区新进入6城,分别为昆明、 太原、开封、眉山、洛阳及乌鲁木齐,东北地区新进入长春。

在财经评论员严跃进看来,这些城市基本位于经济发达的城市群附近,承接区域经济发展和政策红利,未来或将迎来新一轮发展契机,旭辉控股战略性布局这些城市,将利好未来集团业绩增长。

从企业布局的广度来看,旭辉控股在一定意义上完成了全国化布局。“坚守大本营,并不断向外扩张是多数企业发展到一定阶段的必然选择,但是在外拓展的过程中有两个核心要点需要把握。”严跃进表示,一是如何把握住大本营的优势地位,二是资源的厚度和适配性是否能够满足企业外拓的需求。

在拿地方式上,旭辉控股也在向多元化方向发展,以求降低拿地成本。2019年年旭辉减少了招拍挂市场拿地的力度,新增土储货值中,通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。

旭辉控股董事局主席林中表示,2020年会继续开发商业IP、产业IP,强化加对城市更新改造的能力,将多元化拿地的比重提高到50%,进一步降低土地成本。

值得一提的是,旭辉控股2019年新增土储权益比为65%,较去年增长13.5%,为近5年来最高。

对此,林峰表示,旭辉控股新增土储权益比会稳步增长,预计2020年为70%,长期来看,会稳定在65%-70%。

疫情加速行业洗牌 提质增效成当务之急

“到四月份销可以恢复到正常年份的70%-80%,全年销售预计会减少7%-10%,同比去年,房企的增速会有所降低。“谈及疫情影响,林中预测疫情这只”黑天鹅“,会对房地产行业的短期销售产生不小影响。

但长期来看,林中认为,人们总的购房需求没有减少,虽然有些人会因收入问题推迟买房,但不少人的住房改善和租房转购房需求有明显增加。

事实上,疫情发生后,已经有不少人表示:“居家隔离后才明白有一个房子是多么重要。”因为办公、健身等都需要在家进行,不少人对于房子的空间、通风系统、多媒体配置更为重视,更加需要健康智能的住宅,智慧人文的社区。

对于行业而言,疫情也会加快洗牌速度,中小房企被淘汰,行业集中度进一步提高。林中表示,企业要转变发展模式,从高速度向高质量转变,注意资金链的安全,进一步去杠杆。与此同时,要进行多元化布局,加速线上化、数字化转型。“资金的高门槛和行业的低利润,使得房企要有很强的竞争力才可以生存发展,行业已从过去的土地红利时代进入到管理红利时代。”

基于上述判断,旭辉控股表示,接下来会加大线上营销平台的建设投入,同时,降杠杆去库存,优化土储增加收益,保持毛利率和净利润的稳定。

林中坦言,房地产行业未来的毛利率压力很大,不过,该公司有信心将毛利率稳定在25%以上。为实现这一目标,会在成本管理、拿地方式、组织变革、内部考核等多方面进行精进。

首先,房地产行业过去几年发展较为粗放,有浪费之处,未来几年销售费用、管理费用随着效率的提高,预计可以节省2个百分点。财务费用也有很大优化空间,“融资成本从6%降低到5%,一年就可以省下10亿元,相信降到5%不是很困难。”林中说。

林中进一步指出,通过整合供应链、推行战略集采、优化产品和设计管控,预计可以有300-500元的优化空间;多元化拿地方式,会令土地成本明显降低,2019年通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的土地占33%,2020年多元化拿地的比重会提高到50%,进一步降低土地成本。

通过组织变革和内部考核标准导向,可以进一步提质增效。据林中介绍,通过区域整合,集团内部组织变革,人均权益销售额提升了25%,人均核心利润提升了20%。目前,集团从上到下,考核标准均从规模导向转向经营效应导向,利润考核占比70%,从集团高层到基层员工,所有人都围绕集团的指挥棒、围绕评价考核标准转,会更加注重利润的提升,更加注重成本和价值的匹配。

“2020年的合约销售目标是2300亿元,同比增长15%。”林中总结道。

严跃进认为,疫情会令房企的资金安全意识增强,更为关注企业现金流。旭辉控股的上述举措有利于标准化、精细化、低成本运营模式的构建,预计市场份额会进一步提升。

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