作为国内第一家赴美上市的长租公寓服务商，青客（QK.US）因欠房东租金和租客押金而陷入了一场信任危机。
近日，《财经》新媒体记者在有近五百人的青客公寓维权群里了解到，因青客拖欠房东租金，导致部分租客被强行赶出。4月14日下午，在上海嘉定的青客接待点，有40多个被拖欠房租的房东进行现场维权。此外，还有不少分散在全国各地无法退押金的租客，正准备前往青客办公地进行集体维权。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，长租公寓前期野蛮式的扩张，带来的是成本的增加以及亏损率的提高。青客被投诉的主要原因来自于自身的抗风险能力较差，加之疫情导致的房屋空置增多，导致其资金链不堪重负。
青客公寓乱象丛生 租客房东两头欠
近期，多位青客公寓租客们面临着一个无法解决的难题，就是想退房却退不了，并且频繁收到房管催其缴纳租金的信息。哪怕是合同到期，青客也扣留其押金不给解除。与此同时，青客的房东也反应，已多月未收到青客应支付的房租了。
租客、房东两头都欠的青客给出的理由是，公司没有钱，房子退不了。
《财经》新媒体记者在一个“青客押金问题”群中了解到，因多次协商、投诉、报警未果的人数达到500人。为了便于沟通，不少租客根据所在城市相继组建了新的维权群。4月16日，由于担心青客不退押金给到自己，网名叫“Bella W”的群主将一个有近百人的“上海青客租客维权”小群解散。
有租客告诉记者，其租住的青客公寓于2019年10月到期，正常退房后押金应于当年11月退至青客宝。然而截止到目前，这笔钱一直无法提取到自己的银行卡中，而青客的客服也只是请他耐心等待。
一方面是押金得不到退还的租客，另一方面是被青客拖欠房租的房东。一位不愿透露姓名的房东告诉记者，今年3月25日，青客应向其支付本年一季度1.5万元的房租，但是等候多日都没有收到。不仅如此，自去年12月开始，青客还一直欠缴该房源的水电费，甚至疫情期间还建议房东免收房租。
对于青客让房东免收租金，却不给租客减免，也不让租客退房的行为，房东表示无法理解。据记者了解，4月14日下午，在上海嘉定的青客接待点，有40多个被拖欠房租的房东进行现场维权。
正是由于青客拖欠房东租金，已有部分租客被强行赶出。上海青客公寓租户高先生称，其租住的青客公寓现已停水、停电、停网，虽然他按期缴纳房租，但因青客拖欠房东3个多月的房租和物业费，他被要求尽快搬出。
截至4月16日，黑猫投诉平台显示，青客公寓共有4894项投诉，位列黑榜周榜第三位，纠纷原因多涉及无法退款或无法解绑网贷、拖欠房东租金和水电费等。
针对目前租客和房东的投诉内容，青客方面回应称，今年突如其来的疫情，对整个长租公寓行业都带来了巨大的影响，青客也不例外。但青客一直在正常运营中，一定会承担起应付款项的支付责任，目前公司正在积极解决中。
对于集中爆发的大量投诉问题，北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣表示，按租客与青客方面的合同约定，由于青客违约导致租客被赶走，青客要承担相关违约责任。租客、房东可先与青客内部积极协商，或向住建部门、12345市长热线等进行举报投诉，如果上述方案未果，可以选择诉讼的方式维护自己的权利。
租户深陷“租金贷” 长租公寓监管亟待加强
除了不让退房、被房东赶出，让不少租客更为伤脑筋的是还要每月偿还银行的租金贷。
“当时青客方面说，贷款可以免一个月房租，所以就选择了租金贷。合同到期日是2021年6月，目前还有1.3万元贷款没还。由于青客拖欠房东房租自己被赶出来，房子非但不能住，每个月还要还1千元左右的贷款。”青客上海租客楼先生无奈的说道，由于青客方面不给退房，即使无法租住青客的公寓，银行方面还是拒绝了他终止贷款合同的申请。
据另一位上海租客介绍，青客与其签署26个月的租房合同，银行贷款也为26个月，住满14个月就可以无责任退租，剩余贷款将有青客来偿还。在自己租住未满14个月时，房东与青客的合同到期，此套房源不能继续租住，于是自己也想退房，哪怕是扣掉押金。但青客并不给退，理由是合同未到期可以“换房”。因为背负了租金贷，青客不退租的话会影响征信，最后只能“换房”来解决问题。
随后，记者从青客公寓合作金融机构网商贷的客服处了解到，该银行已将租客合同期贷款一次性支付给青客公寓，如果租客要解除贷款合同，必须先与青客公寓解除合同，并由青客公寓偿还剩余款项。这就意味着，即使青客对租客违约，租客仍需继续偿还银行贷款，然后再找青客索赔。但由于诉讼成本过高，且诉讼成功才能获得赔偿，租客无奈之下只能“被迫”接受青客的条件。
值得关注的是，自2018年以来，青客频频被媒体曝光，存在诱导及故意隐瞒办理贷款事实、租一年扣两年贷款等问题。
对于长租公寓租金贷业务，合硕机构首席分析师郭毅分析称，长租公寓运营商把租金一次性回收了，把经营当中不可控的风险都让租客承担，从而风险转嫁。事实上，租金贷本身不是坏事，但是长租公寓运营商的状态以及运营情况是否良好，都需要打个问号。
景晖智库首席经济学家胡景晖表示，长收短付，金融机构垫付一年甚至两年的房租给长租公寓运营商，而运营商按月、季度付给业主。如果租客提前解约，青客就要将剩余贷款金额退还给金融机构，但因为缺乏监管，运营方很可能利用租金贷形成资金池，带来资金侵占、挪用、诈骗等多种风险，这也是很多长租公寓不成功的原因之一。
据青客年报披露，青客通过折扣等方式鼓励租客办理"租金贷"来支付租金预付款，以便从华瑞银行、网商银行等合作金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款。如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任，2019年度青客需偿还租金分期贷款高达14.43亿元。
事实上，乐伽、鼎家等公寓暴雷背后的“租金贷”问题已引起政府以及相关部门的重视。2018年8月，深圳互金协会一份报告中指出，“租金贷”以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。
2019年末，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。
而截至2019财年，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，超过最低标准的两倍之多。青客方面对此回应，从国家出台政策规定之后，青客已主动缩减租金贷的比例，对于既往的租金贷青客，都在逐步解决中。
胡景晖建议，首先，国家应尽快建立健全法律法规来规范租赁市场，包括要求监管租金和押金、租金贷不能超过30%的比例，银行或监管账户扣留运营方一个月房租作为储备金；第二，建立新的行业标准，如将长租公寓领域划分为房地产服务行业，后期将有利于对该行业进行相关约束和补贴；第三，利用更为低价的用地来建设长租公寓，提高租赁市场的投资回报率，吸引更多的投资。
负债高企连年亏损 深陷资金链紧张泥潭
2019年11月5日，青客公寓在美国上市，成为国内“长租公寓第一股”。然而，上市后的青客股价一路走低。截至北京时间4月17日，青客股价仅为12.5美元/股，总市值已降至5.98亿美元，相比上市之初的市值缩水近3成。
招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态。青客公寓在2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元，近三年累计净亏损已达12.42亿元。同时，公司负债率不断上升，2019财年其资产负债率已攀升至145.02%。
不仅净利亏损、负债高企，青客经营活动产生的现金流净额一直为负。2017财年至2019年财年，青客的经营活动现金流净额分别为－0.44亿元、－1.17亿元、－0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。
天眼查显示，青客公寓运营主体为上海青客电子商务有限公司，于2013年在上海创立，创始人为金光杰，主要业务为连锁化标准租赁管理服务以及相关生活服务，目前业务覆盖上海、苏州、杭州、北京、嘉兴、南京、武汉、天津共8个城市。
记者注意到，自上海起家，布局长三角后，青客的全国拓展之路并非一帆风顺。虽然2017年就已创建北京分公司，但目前青客APP上显示北京房源仅有248间，相比上海多达12171间的数量，相差可谓巨大。
当记者拨打青客电话咨询北京青客房源时获知，北京区域业务已全面暂停，暂无房源出租。青客方面给出的理由是，北京区域因为不支持N+1隔断的租赁模式，所以需要暂时停止，其他地区的发展规划也需要遵循当地政府的要求。
另外值得关注的是，2019财年前9个月，青客可供出租的房间数量为97297间，同比增长15.9%，增速较2018年的99.4%明显回落，同时租金也出现了大幅下滑，平均间租金同比下降9.1%至1075元/间。租金的下降虽然保证了入住率，但却并未获得租客的长期认可。数据显示，青客平均入住率为91.6%，不过仅有5.5%租户选择到期续租。
上海中原地产市场分析师卢文曦对青客的部分数据提出了质疑：出租率这么高，为什么会有现金流压力，现金到哪里去了？他表示，理论上，租客一般付三押一、付一押二，加上还有租金贷，长租公寓运营方有赚钱机会在里面。但是，如果收房价格比较高、出租金又比较低，那就面临亏本的压力。
郭毅指出，长租公寓领域存在两种不同的业务逻辑，即业务驱动型和资本驱动型。其中，资本是实现规模最大化，然后再考虑摊平成本实现盈利，但随着来自于资本市场的资金紧张，公司风险漏洞就容易集中爆发。长租公寓运营商短期之内难以破题，不过未来相比刚需人群，运营商可以挑战中高端市场，通过产品细分、客户细分，增加社交、商务等功能，寻找差异化的市场利润空间。
