迟到的中国版公募“不动产投资信托基金（REITs）”终于来了，动辄数十亿或百亿级基础设施投资将是首批试点领域，这被视为助力基建、拉动投资的又一重要制度性举措。
4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。
REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证，也称不动产投资信托基金）的缩写，公募REITs主要是指公开发行不动产投资信托基金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。在美国，自1960年设立REITs产品以来，到2018年底各类型REITs的市值规模已超过万亿美元，在美国各类不动产投资中占据重要份额。
根据证监会和发改委的通知，本次试点项目范围则是在基础设施领域，这一直是中国多年来规模化投资重点，相关项目投资少则数亿，多则数十亿、甚至数百亿。据悉，国家发改委将对判断项目是否符合国家重大战略和产业政策、是否符合固定资产投资管理法规，以及是否形成良性投资循环等方面，研究提出指导性意见。
基础设施REITs将通过“公募基金+ABS”的方式实现，即公募基金产品购买基础设施资产支持证券，基金可在交易所上市交易。
此举标志着在中国，REITs将正式从私募走向公募，有利于其规范管理和规模扩大。中国证监会已经就基础设施基金规则公开征求意见，对基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行规范。沪深证券交易所将比照公开发行证券相关要求建立基础设施资产支持证券发行审查制度。
北京大学光华管理学院教授张铮认为，短期看，应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。因此，这个时点推出REITs制度，正当其时。
2019年公募REITs临近出世的消息引发业界热议，有公募人士对《财经》记者表达了对产品收益率的担忧。如今随着无风险收益率不断走低，公募REITs迎来成为中等风险、中等收益的财富管理产品的绝佳时机。“政策出台的时点很好，对投资人吸引力很大。”一位公募基金人士对《财经》记者表示。
证监会发改委联手力推
REITs在中国已经是老话题，最近一次热议从2019年持续至今。
2019年上半年，国家发改委在地方调研基础设施资产证券化的难点和障碍，探索基础设施公募REITs的可行路径，地方政府积极响应并上报优质基础设施资产参与公募REITs试点。
证监会、交易所也积极动员央企上报北上广深一些经营性物业和基础设施资产基本情况，召集券商和公募基金参与小范围沟通。
2020年初，证监会在2020年系统工作会议上提出推动基础设施REITs的试点，REITs推进步伐进一步加快。
4月17日政治局会议强调，要加强传统基础设施和新型基础设施投资，同时强调，要调动民间投资积极性。基础设施REITs正是盘活存量资产、撬动社会资本的利器。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
《通知》要求，各省级发展改革委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会。
中国证监会负责制定公开募集基础设施证券投资基金相关规则，对基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行规范。沪深证券交易所比照公开发行证券相关要求建立基础设施资产支持证券发行审查制度。
此前，有公募基金人士对《财经》记者表示，首批公募REITs试点项目将是大型基建项目。
哪些项目能够发行公募REITs，如今有了答案。根据《通知》，基础设施REITs试点项目首先要聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
其次，不仅是传统基建，新基建被纳入试点范围内。《通知》指出，要优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
此外，对于项目也提出了严格的要求，如项目权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力、发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全等。
基础设施REITs公募基金将至
证监会同日发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》），对基础设施REITs公募基金产品的设立、运作等做出明确规定。
根据《指引》，基础设施基金必须同时符合四项要求，一是80%以上基金资产持有单一基础设施ABS全部份额，基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司载体穿透取得基础设施项目公司完全所有权或特许经营权；三是基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。
强制分红比例是REITs的主要特点，《指引》予以明确，但对于税收中性原则，在发改委和证监会的新规中并未提及。
借鉴成熟市场经验，基础设施基金采取网下询价的方式确定份额认购价格。原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年；其他机构投资者参与配售持有期限不少于1年。发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的 80%。
《指引》还强调，基础设施ABS中基础资产范围包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
2015年6月，鹏华前海万科REITs正式成立，是迄今为止市场上唯一一单公募发行的REITs产品。资料显示，该产品投资于单一目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。但由于鹏华前海万科REITs收益来源于租金而非资产增值，市场认为并非真正意义的REITs。
截至4月底，鹏华前海万科REITs成立以来的净值增长率为34.12%，规模约为31.15亿元。
基础设施类REITs产品市场也已有实践。2019年6月，“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”在银行间市场发行，成为首单基础设施类REITs。
REITs从私募到公募，既有宏观背景，也有满足投资人需求的现实意义。
从国际经验看，美国几个重要REITs法案都是在GDP增速及资产价格增速回落的背景下出台的；日本REITs登上历史舞台前，日本国债收益率、GDP增速、房价增速持续下降长达十年；中国港台地区历经了较长期的经济增长乏力与资产价格下行，加之SARS疫情的催化，REITs作为活络不动产市场的重要工具登上了历史舞台。
“从国际及中国港台REITs市场的诞生背景看，经济下行、不动产市场疲软带来资产价格下行风险，都是催生REITs登上历史舞台的重要因素。”招商证券地产行业主观分析师赵可表示。
投资者会有哪些变化？一位公募基金人士认为，公募REITs的潜在投资人应该还是以银行理财、自营、保险资金等类的机构参与者为主体。
华泰证券债券团队也认为，基础设施类 REITs 具有广泛的投资群体，满足银行、保险等长线稳定资金的投资诉求。
渤海汇金资管资本部总经理李耀光曾撰文指出，国内公众投资者缺乏中等风险、中等收益的财富管理产品，在理财打破刚兑的大背景下，有效的回报来自于优质的资产。另外，李耀光强调，在公募REITs发行和管理过程中，通过合理机制保护公众投资人的合法合理权益同样非常重要。
