赴港排队IPO的房企再添一家。5月20日晚，港交所披露了实地地产发展有限公司（下称“实地地产”）招股书。
2006年，实地地产在广州成立，创始人为富力地产联席董事长兼总裁张力的独子张量。不过张量似乎想开辟一条与父辈不同的道路，实地地产在开发的项目中引入了“智慧住宅”、“智慧人居生态系统”等概念——通过科技赋能地产是这家中型房企最显著的标签。
而随着招股书的披露，张量旗下的资本版图也更清楚地浮现。这位“地产二代”有着“不拘一格”的投资风格，旗下多家私营企业分布于智能家居、园林工程、通讯服务等领域，且与实地地产存在密切的关联交易。如若实地地产成功上市，这也将会是张量实控的第四家港股上市公司。
2019年业绩增速放缓 净负债率高企
实地地产于2006年在广州成立，在房地产行业属于后生晚辈。2015年，实地地产在不到半年时间内，成为广州长岭居板块的最大“地主”，并打造出在一线城市的首个项目“实地常春藤”，随后才“一举成名”，更广泛地被业界所认识。
在众多房企动则千亿销售目标的市场环境下，实地地产在2016年才跃上百亿级别。2017年是实地爆发的一年，公司开始通过招拍挂和收并购，在多地落子纳储，扩增意图明显。
2018年实地地产业绩大幅增长，但2019年受制于地产行业大环境的影响，增速开始出现放缓迹象。根据2019年中指研究院的销售排行榜，实地地产排名第92位。
招股书数据显示，2017-2019年期间，实地地产营收分别为38.7亿元、63.7亿元和83.2亿元，同比增幅为227%和28%；年內利润分别为3.27亿元、8.46亿元和7.56亿元，同比增幅为159%和-11%。
实地地产主营业务主要包括物业销售、机电安装及装修服务及租赁业务，其中物业销售是支柱。2017年-2019年，来自物业销售的收益分别占总收益的93.6%、96.6%及98.0%。
与目前大部分主流房企不同，实地地产主打“智慧住宅”概念，通过科技赋能地产是这家中型房企的显著标签。
早在2017年，时任实地集团副总裁李公杰曾表示，科技配套产品融入项目，无疑能提高实地产品的溢价，一般情况下，实地项目融入科技元素后，能提升项目10%-30%的溢价空间。
从招股书数据可见，2017年-2019年，实地地产土地成本均价分別为1589元/平、1392元/平及1723元/平，而2017年-2019年结转平均售价分别为7711元/平、8077元/平和9882元/平。
这意味着，在土地成本均价保持稳定的同时，近几年实地地产的结转均价则是同步上涨，一定程度上带动了公司毛利率的提升。2017年-2019年，实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。但公司净利润表现却不太理想，2017年-2019年分别为8.4%、13.3%及9.1%，出现下滑趋势。
截至2020年3月末，实地地产土地储备为1016.9万平方米，其中超过一半土储位于华中和西部地区。公司旗下37个项目遍及14个省份或直辖市以及25个城市，总建筑面积为143万平方米。
此外值得注意的是，近几年，实地地产的经营活动现金流净额连连下滑，2019年跌至个位数。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。
但公司的资产负债率却远高于行业平均水平，2017-2019年，实地地产净资产负债率为38.09倍、5.33倍2.25倍。截至2019年末，实地地产未偿还借款总额为126.57亿元，其中一年内需要偿还的短债35.84亿，而实地手头的现金及现金等价物只有20.39亿元，现金不足以覆盖短债。
由此可见，实地地产存在一定的资金风险敞口，在此背景下，赴港上市融资或能解除资金之困。实际上，早在今年3月就有市场消息称，实地地产在与投行密切接触。
招股书显示，实地地产本次IPO募资所得款，将用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际等项目；此外，还将用于偿还现有贷款的大部分以及一般企业及营运资本用途。
张量100%持股 旗下私营企业存关联交易
根据招股书披露，实地地产成立之初，由张量及其母亲廖冬芬分别持股80%及20%。此后，经过一系列股份转让及增资扩本，实地地产现由张量100%持股，同时张量也是公司非执行董事兼董事会主席。
张量现年38岁，他更为人熟知的身份，是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。某种程度来说，媒体之所以对实地地产的一举一动如此关注，与张量的家族背景脱紧密相关。
但相比起王思聪等自带流量的“地产二代”，张量则显得格外低调。2003年，张量从加拿大学成归来，随后创立恒量建设集团（下称“恒量建设”），并于2015年底更名为实地建设集团。
在早期，恒量建设与富力地产业务来往密切，是富力多个住宅和写字楼的合作承建商。直至恒量建设成立3年后，张量才创办实地地产，正式涉足物业开发销售。
值得注意的是，若顺利在港上市，实地地产将成为张量在港股市场第四个实控的上市平台。从实地地产的招股书，外界可以从中窥探到张量更全面的资本版图。
目前张量控制的上市公司包括传递娱乐有限公司（前称天马影视文化控股有限公司，从事娱乐业务）、脑洞科技有限公司（前称泰邦集团国际控股有限公司，从事半导体业务）和力量矿业能源有限公司（从事开发煤矿），三家公司均在香港联交所上市。
上述几家上市平台所主营的业务看上去五花八门，与地产行业也格格不入，不过这与坊间对张量“不拘一格”的投资风格的描述却极为相符。
张量旗下还全资拥有一家风险投资公司，名为广州黑洞投资有限公司（下称“黑洞资本”）。黑洞资本成立于2014年，根据媒体公开资料，公司资金全部来自于张量本人，而黑洞资本的投资领域不一而足，包括智能家居、房产金融、社区配套等。
此外，张量也控制了多家私营企业，并与实地地产有持续的关联交易往来。新浪财经查询招股书发现，这些私营企业的业务大多围绕地产上下游相关产业展开。
比如张量全资拥有的广东实地物业管理公司，主要是向实地地产提供前期物业管理服务；广州织网通讯科技有限公司（脑洞科技间接全资附属公司），主要为实地地产的物业项目提供通讯网络建设服务；广州三拾七度、广州哈气、广州盈绿则分别为实地地产提供智能家居、智能家居科技产品（例如居家安防、无人驾驶通勤车、智能配型机器人等）和园林工程服务。
其中，2017年-2019年期间，实地地产自广州盈率购置园林工程服务的累计金额最高，达到4.35亿。根据招股书数据，2017年-2019年，五大供应商（包括张量控制的公司）分别共占公司同期总采购额的3.6%、5.0%及5.4%，这些供应商与公司平均有约4年的业务关系。
根据今年3月发布的《2020胡润全球房地产富豪榜》，张力及张量父子名列第68位，财富总额为250亿元人民币。如若实地地产顺利上市，张氏父子的资产毫无疑问将再次增厚。（新浪财经）
