长江策略:策略视角如何看地产链

长江策略 包承超 王丹  

2020年06月17日 22:18  

本文1150字,约2分钟

报告摘要

  空间:城镇化中后期,需求改善和格局向好是两大收益来源

  城镇化中后期,需求改善和格局向好往往是地产链两大主要收益来源。产业生命周期视角下,渗透率通常是行业发展阶段的重要衡量指标——所处阶段不同,收益来源不同。对于地产链,策略层面虽无法精确衡量渗透率,但可从两个维度间接测度——城镇化率和涨跌幅贡献拆分。2011年城镇化率迈过50%以后,产业链上游收益通常来自需求改善,少部分行业收益来自格局改善。产业链下游,部分行业渗透率较低,叠加集中趋势,估值目前主导股价波动。

  跟踪:策略视角,围绕需求,可构建相关行业关键跟踪指标

  策略视角,格局通常属于慢变量且需要自下而上跟踪,需求跟踪重要性凸显:

  地产:策略至少可从两个视角构建跟踪框架——政策和需求。两套体系核心跟踪指标分别为:1)政策视角:按揭利率(居民端),信用利差(供给端)。2)需求视角:商品房销售面积同比房价,构建地产“美林时钟”。

  上游:新开工是重要领先指标,辅助可跟踪成本出货率等。1)水泥:2016年前,新开工、基建投资增速是价格领先指标,2016年后,受供给侧改革影响,领先效果弱化。出货率略领先于价格。2)防水材料:除跟踪新开工与基建投资之外,还必须跟踪成本端,尤其是占比较高且属于石油化工链的沥青。3)工程机械,销量主要与新开工密切相关,与基建投资相关性较弱。但在逆周期调节加码期间,相关性会明显增强。4)钢铁:供给侧改革前,价格驱动逻辑相对简单,按照地产销售→地产投资→钢价传导,供给侧改革后,驱动转向供需双核。

  下游:地产销售的领先作用较为稳定。1)对于家电,地产竣工增速理论上与销量关系更为紧密,但实际拟合效果并不好。销售的领先作用较为稳定,但时滞规律性较弱:通常,空调拐点滞后地产销售2-5个季度,2013年以来滞后时滞不断拉长。2013年前,冰箱一般滞后2个季度,但2013年后,几乎同步。洗衣机滞后地产销售2-6个季度,厨电滞后地产销售2-6个季度。2)对于玻璃,地产销售见顶时,价格约迟滞6个月见顶;销售见顶时,价格约迟滞2-4个月。新开工同步或略领先于玻璃价格,竣工增速滞后玻璃价格变动。

  研判:构建核心跟踪指标体系,定位目前产业链的投资机会

  根据指标领先滞后关系及重要程度,可构建核心跟踪指标体系。基于研判框架,关注:1)赶工需求叠加逆周期加码,关注工程机械。2)竣工大周期、精装修占比持续提升、叠加B端市场崛起促进格局改善,家装建材兼具β和α逻辑。

  风险提示:

  近几年供给端作用凸显,仅跟踪需求端,有可能会引起一定偏差。

(文章来源:长江策略)