9月28日，贝壳研究院发布的全国房地产三季度报告显示，随着疫情逐渐得到控制，北京、深圳、杭州等18城二手房市场累计成交量在三季度反超去年同期水平，同时三季度18城租赁成交量环比第二季度上涨26.0%，租金价格环比上涨1%。不仅二手房、租赁市场逐渐修复，新房市场也呈现了持续复苏态势。
一方面，从新房成交来看，今年三季度，全国66城新房市场合计成交套数同比增长2%，环比增长0.8%，成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。另一方面，从土地端来看，上述重点城市整体住宅用地成交规划建筑面积累计同比降幅收窄至3.3%，成交楼面价同比增长16.5%，溢价率从二季度稳定在15%的水平，市场保持较好的活跃度。
值得注意的是，尽管三季度市场依然呈现正向的市场恢复情况，但政策收紧、市场回落的相关信号也给整个房地产市场带来一系列新的考验。其中，虽然二手房疫情冲击已被填补，但新房市场交易量以及此前房企“高杆杆”“高周转”的高增长模式却受到了政策面收紧的影响。
自今年7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热，主力打击炒房、预防“金九银十”出现市场波动，9月新房成交量并未带动三季度数据快速上升。
根据贝壳研究院数据显示，在今年前三季度，66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，较二季度累计降幅收窄5-6个百分点，市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓，尤其深圳及东莞、成都等城新房市热度被抑制。
按往年惯例，三季度末楼市进入传统意义上的“金九银十”，但今年在政府调控以及市场预期的影响下，楼市“金九”仍未现。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，疫情影响已逐步在消除，但从9月份开始新房成交量往回收缩，直接原因是调控的升级。不过，9月贝壳平台带看量增加但成交量不多，可见客户节前观望情绪明显，十一黄金周预计将出现一波新房成交小高峰来将支撑“银十。
记者注意到，针对“金九银十”促销季，9月初恒大高调宣布全国楼盘7折优惠，而部分房企并没有全国大幅降价卖房的举动。在调控升级背景下，“银十”市场是否会有更大折扣让利？潘浩认为，房企打折的目的是卖房子并实现销售目标，如果房企目前销售目标完成较好，则只需要通过少量折扣的房源吸引客户关注。未来，房企是否会打折促销，关键要看房企的销售目标以及产品是否有竞争力。
贝壳研究院数据显示，今年1-8月恒大、碧桂园等33家房企平均销售额目标达成率为59%。由于年初房企销售目标制订相对比较保守，目前来看销售层面压力并不大。但是，近期随着“三道红线”的落地实施，部分房企也将面临融资难题，或将影响房企加速销售、暂缓拿地。
“三道红线像紧箍咒一样，虽然还没有公开文件，但大家心里已经感受到了。房企在决策层面也作出了调整，如许多房企在半年报发布时已提到，企业要从规模增长转变为品质的发展，继续降负债、去杠杆。在今年的四季度，甚至是明年、后年，快速出货、回笼资金，同时融资多元化、聚焦核心市场，是房企缓解债务压力和资金风险的重要选择。”潘浩说道。
贝壳研究院报告指出，在三稳目标和调控压力下，今年四季度新房市场则难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。同时，由于三季度二手房市场库存走高，重点18城中12城业主涨价次数环比下降，预计四季度二手市场保持量降价稳。整体来看，今年陆续出台的收紧政策或将加速市场变冷，预计明年春节后楼市热度有望回升。
（《财经》新媒体综编）
