房地产业时代转换的逻辑

《财经》杂志   王博 《财经》记者;刘建中 《财经》研究员     

2020年1期 2020年11月16日出版  

本文3019字,约4分钟

过去20年,中国房地产业经历了土地红利、金融红利、管理红利的时代转换。如今,品质、服务、成本管控、现金流管理已经成为决定房企成败生死的硬性指标

自2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”后,炒房客退场,开发商的高房价红利被强制削减。2020年疫情暴发,经济面临危机,但中央控制房地产杠杆率的决心不减,让房地产业清醒地认识到,持续近20年的粗放、高速增长彻底远去,向管理要效益不再是口号,而是不得不为、不为就会被淘汰的现实。

新时代之下,每家开发商都会感觉痛苦,几乎没有一家企业自愿从赚大钱、赚快钱的粗放模式转向精细化管理模式,都是被逼无奈,被迫转型。

又一次时代更迭

2002年之前,中国房地产行业还处于土地红利阶段,这一时期,哪家地产商有本事拿到便宜的土地,就有可能赚到超额利润。

那时,房地产市场化刚刚起步,城镇化建设也处于初期,大量房企在这一时期创建,城市建设需求与迅速崛起的行业高度契合,对于开发商来说,拿到地就意味着一半钱揣进了兜里。

2002年之后,中国房地产继续维持供需两旺的态势,这一年的5月9日,国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,至此,沿袭多年的土地协议出让方式终止,商业、旅游、商品住宅等各类经营性用地被推向市场,房地产正式进入杠杆红利时代,房产大佬们只要融到钱,就可以从公开市场上拿地建楼。

地产开发本就是资金密集型行业,招拍挂制度让中国房地产市场成为全球资金的热土。这一时期,融创、碧桂园、恒大、泰禾、富力等地产公司利用资金杠杆,成功实现规模扩张,销售额从百亿跃进到千亿。

招拍挂为地方财政提供了经济建设资金,让原本老旧的城市高楼林立,但20年间,房价、地价也被越炒越高,致使地产全行业负债率水平居高不下。

2020年,房企债券到了还本付息高峰期,全年房企债券合计到期约8365亿元,比2019年增加1880亿元。

为了抑制过高的房价和企业杠杆率,中央在2017年加大房地产调控力度,2018年金融机构开始收紧地产公司的信贷。一线城市房价也进入为期三年的震荡下跌或缓慢上涨态势。但仍有地产公司认为,政府的财政收入、经济增长都离不开房地产拉动,房地产的金融红利仍会延续。

转折点在2020年到来。这一年,整个中国房地产行业在艰苦求生中窥见了政府控房价、去杠杆的决心。据《财经》记者不完全统计,截至2020年10月31日,全国已有453家房企发布破产公告,平均每天约1.5家房企被清算。

年初受疫情影响,工地停工、售楼处关门,房企去化艰难。开发商们一边降价、打折、促销、回款,一边等待政府的救市政策,希望重新回到“正轨”,能继续融资扩大规模,拿地建房。

2020年以来,货币政策的确松动,三次降准释放流动性1.75万亿元。

据贝壳研究院统计,今年三季度,房企发债规模刷新历史纪录,境内外债券发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%。

每家房企都想抢在政策窗口期内融到钱。但今年8月,住建部和央行明确了地产行业的金融审慎管理制度,并增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

总体基调奠定后,标准与细则随之而来,“三道红线”就像紧箍咒,让房企不得不收敛欲望,借新还旧的同时,把资产负债率、净负债率、现金短债控制在及格线以上。

“三道红线”是指:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于一倍。依据触线条数,房企被分为“红橙黄绿”四档,若全未触线,则有息负债规模年增速不超过15%,每触碰一条,年增速上限降低5%,全部踩线,则有息负债规模不得再增加。

这一从未形成正式文件的“窗口指导”政策震动了整个房地产业。

万科董事长郁亮认为,“三道红线”彻底给地产金融红利时代画上了句号。两年间,杠杆率过高的华夏幸福已经分了半壁江山给平安集团,而至今无人明确接盘的泰禾,股价从最高点跌去了近八成。

调控之下,房企拿地成本一路走高,降价甩卖进一步压缩了利润空间。

政策、融资环境变化背后,房地产市场的供需关系也悄然改变。随着居民收入增长放缓,城镇化进程过半,房地产正在从卖方市场向买方市场转化。

从土地红利、金融红利再到管理红利,房地产时代更迭已发生两次,有房不愁卖、卖房就挣大钱的时代一去不返。品质、服务、成本管控、现金流管理成为决定房企成败生死的硬性指标。管理红利初露端倪

从2019年开始,各大房企的业绩会都向投资者传递一个信息:谨慎投资,向管理要红利。但口号并没有说服力,管理做得好不好,数字会说话。

一家房企的精细化管理能力,最直观的体现就是项目销售价格有竞争力、回款速度快,同时营销成本、管理费用和融资成本相对降低。

2019年房企销售三十强企业管理费用率与销售费用率之和的平均值为7.73%。管理费用率和销售费用率受很多因素影响,但管理相对优秀的公司两费率之和都小于平均值;而管理粗放的公司两费率之和都在平均值之上(见表1)。

新时代下,开发商继续压价卖房已然无利可图,只能从管理上挤出更多红利,这不仅有助于企业还债去杠杆,还能扩展融资渠道,拿到低成本资金。

融资成本高低直接决定企业经营绩效。中国房地产销售三十强企业的有息负债动辄千亿,融资成本差一个百分点,一年就能差十个亿。

表2中列出了三十强私营房企的融资利率,其中龙湖最低,利率为4.50%;中国恒大最高,为9.14%。滨江集团、世贸集团较中梁地产、阳光城、富力地产、新城控股,融资成本更低。

这些融资成本较低的公司,已经证明了其精细化管理能力,更有希望首先获得新时期的发展红利。

细节与方法论决定成败

未来将有更多粗放经营的房企被淘汰,拥有丰厚廉价土地储备的开发商还有更多试错空间,但若无法构建出新的竞争力,被淘汰也是迟早的事。

郁亮从万科的经验出发,认为管理红利时代的竞争力主要有三点,一是战略正确,二是适人匹配、组织精简;三是精细化运作。

无论是万科物业、万纬物流,还是万翼科技,万科一直在围绕主业开发多元服务和业态;碧桂园也是如此,建筑机器人、农业绿色生态等。

对于开发商来说,在自己相对熟悉的领域扩展边界,锻炼精细化管理能力,风险低于跨行业发展。

适人匹配是另一个重要原则,是对人才的尊重与理解。

碧桂园2014年引入博士生,重点区域的总经理背有传帮带指标,碧桂园希望这批人才渗透进组织后,能够系统化地改造碧桂园之前的粗放管理。

郁亮发现,一个专科生做物业服务管家,比本科生更用心,因为他有更强的成就感,工作更有干劲。

龙湖内部有一套企业员工的移动社交平台,类似微信朋友圈,吴亚军也在其上。员工吐槽流程、物业、食堂饭菜时,她都能看到,很多细节性管理问题因此得到解决。

近两年,碧桂园陆续将内部职能部门子公司化,如财务、法务部门独立核算。以前,区域公司投资买地,法务部门审核招拍挂和投融资并购的两个人工资一样。但很明显,后者工作难度更大。现在,子公司化后,工种划分更细、业绩可量化、薪酬标准也更合理。

要真正获得管理红利,房企要做的改革远不止于此。例如最重要的拿地环节,有多少地当初盲目拿下,之后投资回报率惨不忍睹,但是区域总一轮岗,烂摊子交给了下一任。

一块地的投资考核能否跟人走,除了考察投资回报率,能否进一步考察开发项目的集团资金占有率、资金的盈利效率?已经有头部企业开始设定新的投资考核标准。

精细化管理不能一蹴而就,但细节与方法论决定成败。2021年,除了继续降杠杆,挖掘管理红利将占用地产商们更多时间。

编辑:马克

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