蛋壳公寓遭集体维权 烧钱扩张背后“租金贷”牵出四角困局

《财经》新媒体 李洪力/文 舒志娟/编辑     

2020年11月19日 19:59  

本文5079字,约7分钟

作为国内第二家在美上市的长租公寓运营商,蛋壳公寓正深陷群体性投诉事件的漩涡。11月18日,已经入冬的北京气温骤降,天空还下着小雨,但是依然抵挡不了上百人在位于北京市朝阳门外大街的蛋壳公寓总部排队上门追款。《财经》新媒体记者在现场看见,由于人数众多,前来协商的投诉者可以登记排号,依次上楼与蛋壳工作人员协商解决方案。

矛盾升级的背后,“租金贷”问题浮出水面。不少租客面临退租和解除“租金贷”的困扰。一旦资金链破裂,蛋壳作为“租金贷”闭环中最重要的一环,不仅房东无法及时收到蛋壳支付的租金,租客也会在无房可住的情况背负贷款。该问题不仅加速撕下了蛋壳的遮羞布,而其“高进低出、长收短付、短线长投”的运营模式的弊端也暴露无遗。

多名专家均表示,在这一商业模式下,蛋壳等长租公寓单纯追求规模,导致营收无法覆盖成本,加之自我造血能力不足,资金链可能会出现断裂的风险。若不及时解决资金问题,蛋壳、房东、租户、银行将陷入四角困局。

蛋壳方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示,公司目前的确遇到资金困难,但绝不会跑路。11月19日,北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组,后续处理方案会及时公布。

矛盾升级 租户、房东上门维权

“我的房东已经上门收房,三日之内让我搬离”、“如果退房租金贷怎么解除,无家可归又背负放贷”、“房东断水断电、撬门换锁怎么办”、“我还有3万多房租没有退还”……连日来,来自北京各区的几百名租客在蛋壳总部楼下讨论着各自的遭遇。

有租客在未退租的情况下陆续收到房东的强制收房通知。“房东已经通知本月底收房,后通过居委会、派出所调解但未能达成一致意见,蛋壳方面更是无动于衷。”租客刘女士对记者表示,目前,没有任何解决办法,只能等蛋壳或者相关部门出具解决方案,或者遇到房东上门强制收房,报警处理。

事实上,从10月中旬曝出供应商前往北京蛋壳总部讨债至今,蛋壳公寓各个业务板块均陷入兑付危机,包括物品采购供应商、保洁、装修工人、房东、租户在内的各个链条都将矛头指向蛋壳。

尤其,租客、房东作为蛋壳连接的两大群体,矛盾持续升级。如今,已从最初租户与蛋壳的矛盾、房东与蛋壳的矛盾,升级为房东与租客的直接矛盾。房东收不到租金,只能找租客麻烦,租客没住够时间,只能和房东“斗智斗勇”。

类似的遭遇发生在崔女士身上,崔女士目前居住在大兴区旧宫镇世界之花小区,10月中旬刚与蛋壳签订租赁合同,11月15日便接到房东的收房通知,要求她在18日之前搬离。房东也提出了一套解决方案,如果不按时搬走,可以跟房东直接签订租赁合同,免除一个月租金,但每月租金必须在蛋壳的基础上加收200元。崔女士称,已拒绝了房东的提议。

法律人士普遍认为,蛋壳与房东签订的合同有出租和委托代理两种形式。在出租关系下,房东与租客无直接合同关系,房东不能向房客主张权利;在委托代理关系下,房东授权蛋壳代为收取租金,房客已经向蛋壳足额缴纳租金,由于蛋壳原因不能将租金支付给房东,属于代理中的违约行为,房东应向蛋壳主张权利,而不是向房客。

事实上,部分房东面对迟迟不到的租金也实属无奈。在现场,房东张先生告诉记者,蛋壳已经延期交付租金,且一拖再拖。租户与房东同是受害者,都不希望合法权益受到侵害。

根据张先生提供的委托租赁合同显示,如果乙方延迟交付租金满15个工作日,甲方有权单方解除合同,乙方应赔偿甲方两个月租金。

据悉,部分房东已经与蛋壳成功解约。一位不愿具名的房屋租赁人士向记者透露,一旦房东与蛋壳解约,而租客的合同尚未解约,租客将陷入更加艰难的处境。房东有权利收回自己的房屋,租客也有权利继续居住,双方矛盾将会进一步激化,很容易产生过激行为。

针对近期蛋壳公寓爆发的一系列危机,蛋壳在接受《财经》新媒体记者采访时表示,蛋壳公寓绝不会跑路。目前该公司运营一切正常,关于租客和房东等问题,公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在进行解决和处理。

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来,房东和租客都是长租公寓爆仓的受害者,不能让受害者承担损失。他建议,事件发生后,有关部门可以提供必要的救济,如廉租房、公租房、以及政府掌控的空置房源等,帮助受害租客渡过难关。

“租金贷”风险凸显  牵出四角困局

矛盾升级的背后,租金贷成为压垮租客的最后一根稻草。记者在北京、上海、深圳租客自发组织的多个维权群发现,讨论最多的是租金贷的问题。

所谓租金贷,实际上就是蛋壳通过其合作的金融机构微众银行,帮助租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,这笔贷款由微众银行直接支付给蛋壳,然后租户再每月定期向微众银行还款,而蛋壳则向房东月付租金。

这一模式将租客、金融机构(租金贷)、蛋壳、房东形成一个闭环,蛋壳是连接房东、租客、银行的中介机构,银行则提供租金贷,房东提供房源,租客从蛋壳和银行上享受服务,这四角关系容不得有任何一角掉链子。

多名租客向记者反映,蛋壳公寓的租金收取分为押一付一、押一付三、半年付、年付四种方式。其中押一付一的付款方式则是使用租金贷。

今年7月,晶晶毕业后来北京工作,前期从朋友那儿借住两个月,获得一定收入后,通过蛋壳找到了位于丰台区马家堡附近的一个小区,由于资金有限,选择了12平米月租金2400元的小卧室。

“使用租金贷相对其他付款方式比较便宜,管理费、服务费有相当大的优惠政策。蛋壳针对毕业生的一些优惠政策,为了贪图便宜,就选择了蛋壳的租金贷。”晶晶向记者表示,“我现在正处于尴尬的境地,如果选择与蛋壳解约,担心无法解除租金贷。如果不解约,有可能遭遇业主强制收房,或者面临无房可住却还要继续还贷款的境况。”

类似晶晶的案例在全国各地蛋壳维权群比比皆是,但各自情况有所不同,有的与房东达成了和解,有的则被房东赶出家门。

对于蛋壳公寓近日爆出经营困局,与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行回应称,“租金贷”暂不上征信,保证至少在2021年3月31号前,租客的征信将不受影响。

微众银行还表示,根据租客与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》显示,租客和业主已形成租赁关系,并已预付租金,享有合法居住权。建议在已付租期间继续居住,保障权益。同时,如果合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议租客通过法律途径维护正当权益”。

在业内看来,“租金贷”模式名义上解决的是,租客很难一次性拿出大笔预付金的痛点,实则暗藏巨大的风险。蛋壳作为租金贷闭环中最重要的一环,一旦资金链破裂,房东无法及时收到租金,租客在无房可住的情况甚至还要背负贷款。

“长租公寓企业快速扩张,收房、装修、装配靠自有资金根本不够,在这种情况下,长租公寓企业挪用了资金池里的资金,但这是需要未来持续支付给房东的,这样也就慢慢变成了’庞氏骗局’。”胡景晖认为,一旦没有新的租客进入,通过租金贷的方式提前付房租,现金流就会断掉,最终导致资金链崩断。

财经评论员严跃进指出,租金贷的产生很大原因来源于长租公寓盲目扩张所致。长租公寓从房东收租房源,然后以押一付一等优惠条件低价租出,以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源,收租房源,继续扩张。

也有观点认为,在“租金贷”模式下,蛋壳能一次性从银行拿到一年的钱,通常将这笔钱再去收购更多的房源,以此实现杠杆式扩张,但该模式敏感而脆弱,若租金收入下降、租客大幅下滑、租金贷来源减少,都会使得杠杆破裂,使得蛋壳、房东、租户、银行陷入四角困局。

高收低租模式埋雷  烧钱大战难以持续

“租金贷”模式下,不仅加速撕下了蛋壳的遮羞布,而其“高进低出、长收短付、短线长投”的运营模式的弊端正在赤裸裸呈现在公众面前。

“长收短付”运营模式源于时间错配形成的资金沉淀。据胡景晖介绍,由于蛋壳与业主是月付或季付,而对租客则是半年付、年付,支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下,很多长租公寓运营商要求租客年付租金,甚至更长,一次即可沉淀至少13个月的资金。

而“高进低出”则是在资本加持下争抢房源高价收房,尤其是2017年和2018年,很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源;为争抢租客又低价出租,降低租金以出货。

短钱长投的运营模式是将资金用于高风险、期限长的投资。胡景晖表示,将一年内要付出的房租(短钱),用于企业的滚动发展、装修装配等,这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧,也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资,注定要变成庞氏骗局。一旦资金被挪用,加之没有新的租客进入,长租公寓企业的现金流就会断裂,进而出现爆仓、跑路等等问题。

眼下的蛋壳举步维艰,通过“烧钱”来抢市场造成持续的大额亏损。记者统计发现,2017年-2019年,蛋壳公寓的亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元;2020年一季度,公司又亏损12.30亿元,单季亏损创下近年新高。

“长租公寓上市的目的,似乎不是为了扩大发展,而是为了续命。通过‘烧钱’来抢市场的方式并不具有持续性。”胡景晖认为,按照目前形势,蛋壳公寓在上市之后继续亏损,还没有看到任何扭亏为盈的希望。长租公寓的资金来源从开始的融资、资金沉淀,加杠杆租金贷,甚至有的长租公寓通过P2P、高利贷等渠道去融资,可见资金的匮乏。资本疯狂过后,等待蛋壳的将是爆雷、易主。

在严跃进看来,蛋壳危机也说明长租公寓涉及面太广,同时也有点多米诺骨牌的效应,即一环节没操作好,就容易引起各类风险。这也是对后续监管和企业发展提出的新的要求,需要重视此类环节之间的关联。

长租公寓问题频发  行业监管亟待加强

今年8月以来,长租公寓爆雷进入高发期。据不完全统计,2020年截至8月底,全国已有多达30余家长租公寓企业相继爆雷,即便是湾流国际、上市公司青客公寓等大品牌企业,也不免陷入破产倒闭或负面新闻连连的尴尬境地。

不过,危机也是机遇,行业陷入冰点之际也是洗牌的开始,经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,行业集中度不断提升,长租公寓该如何健康发展成为外界最关心的问题。

多位业内专家普遍认为,加强监管,行业才能良性发展。胡景晖表示,由于缺乏资金监管,长租公寓暴露出的问题,不管是跑路还是经营不善倒闭,都造成了非常严重的社会问题,必须加强监管。

值得关注的是,近期长租公寓爆雷的各类问题,尤其蛋壳此次危机,已经引起各地相关部门关注,并密集发布监管政策。11月19日,北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组,后续处理方案会及时公布。

11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。同日,西安发布《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》。此前,杭州、成都等地也已陆续发布住房租赁资金监管通知。

长租公寓频繁爆雷的同时,也在释放一个信号,行业的红利仍在持续释放。根据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》指出,我国住房租赁市场总规模预计达1.55万亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%,意味着长租公寓仍是一个好赛道。

在58安居客房产研究院执行院长张波看来,长租公寓要达到持续合理的盈利水平,需从追求运营规模转到长期稳定运营上来,从追求房源数量转向产品本身的打磨和运作上来。长租公寓未来的市场依然很大,但运营方需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章,提升用户在长租公寓的差异化体验,才能达到更高的收益。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。疫情会加速行业洗牌和进化,对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,同时对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求,租赁企业需要不断聚焦自我能力建设,迭代租赁产品设计,满足租客品质居住需求,才能在市场中不断突围。

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  • 邱腾飞—龙骏家园
    2周前
    又是一地鸡毛
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