蛋壳“爆雷”,业态创新到最后为何成了大坑?

作者 |《财经》新媒体主笔 十年砍柴    编辑 | 王小贝

2020年11月24日 14:37  

本文2677字,约4分钟

这个冬天,不少租住长租公寓的年轻人感觉到分外寒冷,感受寒意的不仅是他们,还有把房子委托互联网长租公寓企业出租的房东。

昨天,《财经》新媒体公众号“财经”转载了一篇文章《卧底5000人蛋壳公寓,情况比预想中糟糕百倍》。虽然长租公寓暴雷的消息时有所闻,若非看了这篇翔实报道,我真没有料想到那么多大学毕业不久、怀着理想在大都市打拼的年轻人,掉进长租公寓这个大坑后,生存是如此的艰难。

蛋壳公寓“爆雷”了,房东拿不到合同约定的租金,于是有人要将租客赶出门;租客已经交了一年的租金,没住几个月却要被房东驱赶,用于租房的“租金贷”还得继续偿还。如文中所言:“与前两年ofo破产押金打水漂不同,此次用户的直接损失金额大多是万元起步,且无房可住带来的后续问题也层出不穷。”

基于互联网经济的长租公寓刚刚出现时,曾作为业态创新受到经济学家的好评、投资者的关注和租客与房东的青睐。这个新业态的设计确实吸引人。对租客来说,不用和单个的房东和小中介打交道,可挑选的房源充分,个性化的需求能够得到满足,而且还有专门的人员对房屋进行打理;对房东来说,避免了信息的不对称带来的租金损失,不需要面对性格各异的租客操心各种琐事,交给长租公寓企业,每月坐收租金,能不香吗?

这和P2P、共享单车刚刚出现时受到的追捧是一样的。P2P或曰“点对点网络借款”,依托互联网平台,将小额资金聚集起来借贷给有资金需求人群。这种设计有利于解决小微企业借款难的问题,也能充分盘活民间闲置资金。共享单车亦是这样的逻辑,它是城市公交系统的有利补充,解决了“最后一公里”通行难的大问题,也是一种新型绿色环保共享经济。

近几年来,从P2P到共享单车,再到长租公寓,看起来很美好的产品设计,一开始受到广泛点赞的新业态,为什么没过多久就成了让许多人深陷其中的“大坑”?让人发出“靡不有初,鲜克有终”的感叹。这样的“创新型大坑”不但侵害了众多人的利益,扰乱了正常的经济秩序,而且对真正的创新型经济带来难以估量的影响,让其他业态的创新难以取信于人,也就难以正常地发展。

如果我们探究一下P2P、共享单车、长租公寓这类互联网时代的创新型业态“其兴也勃焉,其亡也忽焉”的过程,不难发现它们的共同点。这几个新业态被推出不久,在一片叫好声中很快就违背了产品设计的初衷,而变成一种“圈钱”、“烧钱”的资本游戏。一旦资金链出现问题,就很快难以为继,变成了吞噬血汗钱的陷阱。

P2P本来只是为民间出贷、借贷双方搭建一个平台,交易由双方去进行,就像媒人只能撮合男女交往,但谈恋爱和结婚不可越殂代疱。可P2P平台几乎都成了一方面向民间集资、另一方面向民间放贷的“准银行”,又无银行准备金和相应的监管制度,那么变成高息揽储、以新的集资来偿还老客户利息的游戏,几乎是必然的结局。共享单车的经营企业所能挣的钱,应该只能是使用者单次或包月的付费,这个和出租车收费没什么区别,可当时各个大小共享单车企业,玩的就是先吸取海量押金,然后疯狂地跑马圈地,以倒贴的方式获取客户,再以此来吸引风险投资。

各个长租公寓企业的发展路径几乎是步共享单车的后尘。本来像自如、蛋壳这样的长租公寓企业,在这个行业中有巨大的优势。它有着个人和中小房地产中介难以比拟的信息优势和资源整合能力,它们掌握众多的房源,能够满足不同的租户需求,容易取得房东和租户的信任。在收房和租房之间赚取差价以及打理公寓的费用,这样赚钱应该很稳妥,没什么资金风险。可是,这么赚钱太慢了呀,长租公寓企业几乎从一开始,就把房屋租赁变成一种金融产品。

长租公寓企业通过抬高租金从房东那里租来托管房屋,多与房东签订3-5年的租约,然后适当装修后向外出租。公司一般按月向房东支付租金。同时,引入第三方信贷机构,由信贷机构向这些中介租赁公司垫付租客全部房租;租客向公司支付押金,同时在约定租期内,每月向信贷机构还款。而租客从信贷机构借的钱,整年度地一次性交给了长租公寓企业。因为与按月向房东支付房租有时间差,长租公寓企业发展的租户越多,手里掌握的现金流就越多。于是杠杆出来了,企业用手中从信贷机构那里获取的“余钱”再来收更多的房,向更多的租客出租,于是手里便掌握了更多资金,如此周而复始。

为了在房源市场掌握主动,一些企业宁愿收租倒挂,即向房东支付的租金高于从租客那里收取的租金。——他们这么做当然不是活雷锋,而是为了获取更多房源和更多资金,当年共享单车企业也是这么做的。这种模式能够循环下去的必要前提是,经济有持续而较高的发展速度,城市里才会有足够多的年轻人就业,并有足够的薪水来支付房租。租客才是这个模式最终的接盘侠。但经济发展是有周期的,不可能一直快速增长,一旦速度放缓,失业率增加或就业者薪水降低,高价收的房子租不出去,或租不出较高的价格,而每月给房东的租金又是刚性的,长租公寓的资金链就很容易出问题。那么,长租公寓企业想到的最简便的止损方式就是违约。

这种长租公寓经营模式的金融风险基本上是以损害房东、租客利益的单边风险承担模式。如此也很容易把金融风险转嫁给整个社会来承担。试想一下,当成千上万的年轻租客支付了整年的租金,却不得不搬出所住的房子,将积累多少不稳定因素呀。两年多以前,“我爱我家”的前副总经理胡景辉说过,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”现在看来,真不是危言耸听。

创业创新,全社会和政府当然应该鼓励,不能因噎废食,不能因为P2P、共享单车、长租公寓出现问题就否定了业态创新。但是,近些年创新创成“大坑”的教训足以让全社会特别是管理者认真思考,我们到底需要什么样的创新?业态创新最应该注意的是什么?我以为,对产业创新,确实要在某些政策方面松绑,但唯独在安全性保障方面不但不能松绑,而且应该加强。就如对汽车进行技术革新,若要大幅提升车的最高时速,最重要的约束性条件是安全系统要更加可靠。没有这个前提,最高时速就不能提升。P2P、共享单车、长租公寓的教训即在此,这几个行业突飞猛进之初,忽视了对其风险防范的监管,使其发展成了创新其表、圈钱其里的资本游戏,买单的最终是普通人。

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