腾讯财经讯 12月8日晚，由腾讯新闻、腾讯财经与如是金融研究院独家合作的直播节目《老友记》第六期开播，直播中经济学家、如是金融研究院院长管清友和华夏新供给经济学研究院院长、财政部原财政科学研究所所长贾康共同探讨了《房产税呼之欲出，未来该持有哪些核心资产？》
近期在网上因深圳某网红楼盘在摇号过程中出现的“万人抢房”、“众筹打新”情况而掀起一波关于房产税将要来了的热烈讨论，甚至还出现传言说房产税已经到来，已进入实施阶段。同时在疫情的催化下，虽然国内经济率先恢复到疫前水平，但零利率、负利率时代却是最终归宿，未来该持有什么核心资产来保值升值？
对此，在直播中，两位专家从房产税在市场、社会经济中发挥的作用，国内房产税与贫富差距的关系，房地产税的降温功能以及到未来的政策启示等，进行了深入的探讨。
以下为直播实录（精简）：
房产税不是为了打压房价，但客观上有这样的作用
管清友：最近一个深圳豪宅楼盘摇号过程当中，出现“万人抢房”、“众筹打新”的情况，其实这种情况不光是在深圳，在上海也出现了。由于一二手房的价格倒挂，一手房、甚至很多房子出现了日光盘，深圳表示会贯彻落实房住不炒的定位。房产税目前来看是不是真的要来了？
贾康：这轮估计也没有什么特别切实的依据，但其实从现在中央要求深圳打造社会主义市场经济先行示范区的战略部署来说，可以设想深圳应该有在改革方面敢为人先、扩大试点这样一种方案的研究。至少要考虑如果在全国做社会主义市场经济完善体制的示范区，房地产市场上怎样对接市场的供需机制，来用经济手段为主优化调控：是不是要用房地产税这样的一个经济手段作为政策工具。
管清友：普通社会公众对于房产税有诸多误解，现在基本上分成两种观点，一种是要通过房产税把房价彻底摁住。另外一种，从学术界共识度很高，房产税主要还是解决中央、地方的财税关系。主要不是为了打压房价，但是客观上有这样的作用。现在从我们财税架构，中央、地方财税关系上来讲，出台房产税的紧迫性到底有多高？
贾康：这是好几个维度。上海、重庆两地的试点有人说没有起到什么样的效果。这个说法非常的皮相：这个认识框架之所以错误，是没有理解经济生活中间某一个具体指标影响因素是多重的。反过来说，如果上海、重庆没有改革试点，那么它的房地产市场的热度会不会比现在看到的更高？比如说重庆在试点方案里比上海更激进一些，它动了存量，但是只动了最高端的独立花园别墅，当地启动试点的时候只有几千套这种独立花园别墅，但对于整个市场上的影响却不能低估。它在预期方面对于供需双方都会产生一个在市场降上低热度的作用。
另一个重要的维度，对于宏观体制要有一个间接调控，财政的间接调控需要依托分税制，分税制才能对接社会主义经济。把中国的市场经济体制进一步完善，分税制改革的推进、深化必然要解决怎么在省以下把分税制加以落实的问题，而省以下必须有地方税的体系，才能谈得到分税制深化改革任务的实现问题。这是一个全局战略性的问题，它的意义就要充分的认识了，地方税体系建设，地方政府职能合理的转变，显然与房产税是有机联系的。
第三个维度，国际经验和我们的分析都可以表明，在地方税体系里面，房地产税是非常有希望，在未来培养成为大宗、稳定、年年都有的收入来源的，而且跟地方政府转变职能聚焦于公共服务这样的机制是内嵌的，也是在实际生活中间又加上了优化收入分配和财产配置非常重要的制度建设功能。你有豪宅，多套房，更多占用不动产资源的人，按照国库能力给国库多做贡献，这当然是优化收入在分配，而且是促进社会和谐的，也符合整个人类文明的现代税制意义上的，适当的偷肥，然后去补瘦。
第四个维度，房产税以后如果真的能落地，在社区、地方基层层面会催化我们社会成员公众参与的意识，催化和倒逼从基层社区开始的法制化、民主化。
房产税不是能不能开征的问题，而是怎么合理开征的问题
管清友：房地产税确实是有它的必要性，从推出税种来讲，主要还是基于调整中央和地方的财税关系，甚至财政关系。 很多人说到中国的土地制度，我们是城市土地国有制，农村土地是集体所有制，这种土地性质可能会迟滞和阻碍房产税的出台。
贾康：国际上有房地产税，但国际上是土地私有制，中国所有的建成区，土地非常明确都是国有的。自己的住房有房产证，但是房产证讲的是房子，底下的地皮只有使用权，没有最终产权。实际上，国际上并不是只有土地私有制，比如说最典型的，工业革命发祥地、老牌资本主义国家英国，它的土地有私有的，也有不同层级的公有。有最高层级国家所有，也有地方政府所有，也有共同团体所有。
它大致在最终产权和使用权的关系当中分两个类型，一种是Freehold（永久产权），这个就是不用讲什么情况，房产、不动产的主人就是下面地皮的主人，另外一种叫做Leasehold（租赁权），讲的是要签一个契约和协议，通过签协议才持有这样的一个住房下面地皮。
从理论上当然也可以做一些分析，就是最终所有权和使用权是可以相对分离的，它不妨碍在相对分离的情况下，仍然能够维持资源配置里面的合理性，80年代初期国有企业在实际生活中间是有自己相对独立物质利益的生产经营主体，要参加公平竞争就必须让国有企业跟其他企业一样接受所得税这个法律的调节，这才能发展商品经济，现在叫市场经济。
现在的市场经济环境下同样可以说，虽然你现在的地皮上面我们所有的建成区最终土地所有权是国家公有的。但是在公有地皮上面拿到使用权的主体所拥有的住房所有主人，有自己相对独立的物质利益，如果经过规范的立法程序，认为对这种独立的物质利益需要做一些必要的调节的话，我们通过立法就可以开征这种调节它的房地产税了。按照这样的基本点就不是说能不能开征的问题，而是怎么合理开征的问题，这是要进一步让大家形成基本共识的一个大前提。
集体土地所有制，我认为在实际生活中是越来越不能真正贯彻市场经济的透明和规范原则的，越来越带有扭曲可能性的概念，集体是整个社会里的少数人，一群人。这群人的边界是不断在变的，而且在地皮方面受到自然资源的限制，人员变动的时候，地皮带不走。这一个村里是一个集体，里面的大姑娘嫁到外面去了，能带走一块地皮吗？带不走，这样的边界非常模糊，很难处理的事情，在实际生活中越来越成为解不开的死结。
农村跟城市以后要一体化，打通了以后要素要无壁垒流动，这个难题怎么解决？深圳已经具备了大前提，它在前面抓住一个时机，通过特区的立法环境，中央给它的弹性，它把辖区之内所有的土地都归到一个国有平台上，就是通过深圳自己的法律规定，深圳不存在集体土地了。但是土地的使用权可以在市场上按照规则，在公平竞争中间交易，这预示着中国以后在土地问题上一个解决，两种所谓公有制之间总是扯不清楚纠结的前景，给我们一个重要的未来思路的启示。
70年后产权到期就收“证照费”
管清友：最近《民法典》开始实施，但实际上是留了一个口子，如果那个时候，比如说房地产税已经实施了，70年产权又到期了。您猜测那个时候城市一般的普通城市居民，他们会以一种什么形式，会补交一笔费用，是特别的房产税，还是自动续期，最有可能性是哪种情景？
贾康：在《民法典》之前，《物权法》就给了地皮之上有房产证的主体怎么认识房子坐落在的那个地皮上的关系有了一个他们的标准化的概念，叫做它拥有这个地皮的用意物权，房子坐落在这个地皮上，地皮的最终产权不在他手里，他只有使用权。但是他有了这个地皮的用益物权，按照期限有了一个到期的问题，到期以后应该有一般情况下的续期处理，一般情况下叫自动续期，或者办一个手续，按照续期来说完成一个展期的认证。
最符合一般社会成员认为公平可接受的办法，那就是一个证照费，就好像说我们办结婚，取得一个结婚证的时候要出点工本费、证照费，那个时候用益物权的续期和展期我认为就收这个费就可以了。但是有一个附加上的说法，如果国家处于公共利益有特别的需要的话，是可以考虑把土地使用权收回的，并不一定非要70年后，有必要的时候，不到70年也存在着收权的权利空间，但是无论是到期收回，还是不到期收回，都应该有必要的补偿。
房产税要从高端调节，不是征收对象不分区别一起都来
管清友：房地产税是解决中央和地区财税关系重要的一环，那么就不是只为了所谓抑制房价，而是需要政府和征税主体之间形成一种共识，比较好的状态是既解决中央和地方的财政关系，至少是部分解决，同时又能够通过税收的手段去调节所谓的收入分配差距，特别是贫富差距，中国居民又主要体现在不动产和住房上。
重庆和上海试点的意义可能给了未来房产税的推出一个很重要的启示，基于高端的房产、豪宅，让富人群体多交一点税，能够把这部分税拿在手里以后，通过二次分配补偿到所谓中产阶层，以及中产阶层以下的群体，形成这个共识可能是推出房产税非常重要的基础。主要是着力于、把这部分税收要让它起到解决分配差距的问题，解决分配问题是不是房地产税也应该承担着一个功能？
贾康：它还有一个优化收入分配和财产配置的功能，显然要从高端调节，不是征收对象上不分区别一起都来。 在实际生活中间这些年中国的收入差距在扩大，特别是财产配置，如果按照财富的经济系数来说，存量财富，这里面最主要是房产。从多角度观察，中国住房空置率高也就代表财产配置里面有这种不当的扭曲，有低效的问题，本来中国城镇化推进过程中间，土地应该更集约利用，但出现了大量的建成的房子空置着这样一种不利于社会公共利益最大化的这种扭曲，这都是我们需要通过制度建设来加以遏制的不良形象，这里面的经济社会显然是非常重要的手段，房地产税就是经济手段里面必要的选项。
你多持有房子就会承担税收，经济利益会使人们的动机调整到算算账，算算账的结果就是可以不拿到自己手里的房子就不用买下来了，这就是减少空置率，这都是在财产配置方面有优化的作用。哪怕自己很富裕，可以买很多套房，但是那个时候意识到持有房子的成本使他不买那么多房子。他把钱放哪呢？很有可能就做更有意义的投资上了，而不是把房子买来空置，等着以后升值再赚钱，这都是正面的效应，都是有利于优化收入分配和财产配置的。
我们进入到零利率、负利率只是一个时间问题
管清友：未来房地产税在不同地区之间应该是差异非常大，但总的来说，房地产税未来会起到所谓收入分配的这种功能，不同的城市力度是不一样的。房地产税是为了解决中央和地方财政税收关系，这是主要的功能。附带的功能是调整分配的功能。
第二，房地产税目前来看，从理论上来讲就是所谓土地的不同的所有制，房屋不同的所有权，并不构成房地产税推出的主要障碍。
第三，房产税的征收其实除了作为经济手段作为调节收入分配，调整中央、地方的财政关系，对于决策者最需要考量的问题是社会反应。既要起到一定的调节作用，同时又不能让真正承担不起，或者房产税将会给它造成非常大的负担这些群体有明显的反对的意见。其实，它是需要凝聚社会共识，以及找到最佳的点。这个点既需要测算，有的时候是需要感知的，不同的地区一定会差异特别大。
贾康：像深圳这样的房价猛涨的地方，如果有房产税，它会有一个房价往下降温的作用，这是符合经济学分析原理的，因为它增加了住房的持有成本。房地产税应该发挥的作用在具体方案设计上一定要稳妥，要柔性切入，先让社会有了一个基本框架以后，有一个对它感受和认知的过程，社会成员有一个基本最大公约数的认识以后，再动态讨论怎么让它更细致和优化，一定要从高端开始切入，做一些相对柔性的调节，然后慢慢掌握火候，适当使它的功能作用慢慢到位。
管清友：中国实际上现在仍然处在正利率时代的财政政策。无论持有重要的、核心的股票资产，还是一些大宗资产，或是对抗整个通胀，对抗资产价值上涨比较好的方式。但拉长周期看，负利率几乎是很难避免的。中国可能在未来某一个时点，这取决于国内改革释放多大的潜力，能够为正利率争取多长的时间。但是我们进入到零利率、负利率只是一个时间问题。所以长期来看，如果说认同零利率、负利率，恐怕尽可能的持有核心资产是不得已的一个选择。
另外很重要的问题就是如何把资产价格纳入到通货膨胀率的计算里。有两个问题已经开始为官方所关注了，第一是现在CPI已经无法完全反映居民实际的负担或者感受；第二就是全球都进入到了所谓量化宽松，负利率。实际上经济运行，或者整个货币环境发生变化，可能未来很难出现传统意义上的什么经济危机、金融危机。像今年疫情都没有这种情况，直接向金融市场注入流动性，资产价格、股票市场、房价涨起来，传统的机构破产的情况消失了，这实际上是一个新的理论问题。这件事不光是对整个财政政策和货币政策，它对我们金融危机、经济危机、凯恩斯主义的认识，对于中国未来是不是要跟随欧洲、美国进入到零利率等都有非常重要的指导意义。
