融资管控加码,2021年房企艰难开局

来源:第一财经 作者:孙梦凡 宋然    责编:胡军华

2021年01月05日 18:08  

本文3317字,约5分钟

一场商铺“0元购”风波,折射了2021年房企的艰难处境。

1月5日,多张恒大集团(03333.HK)商铺“0元购”的海报在网上流传,显示自1月1日起至1月31日,购买恒大旗下部分项目商铺的全款客户,恒大将从2022年开始,每年返还购房总金额的10%,十年内全部返还。

据悉,恒大湖南、江西等多地公司均有参与,返还期间正常签订网签合同,并按时办理房产证,房屋所有权归购房者所有。但据第一财经了解,这是恒大极少数项目为商铺整体开业推出的清尾活动,且目前已经结束。

“要是真的0元购,我就去买了。”有接近恒大方面的人士称。

实际上,“0元购”风波背后,暗含了当下房地产市场的紧迫形势。过去一年,房企经历了“集体抗疫”、迎来“三道红线”,尽管楼市复苏超预期,但规模房企负增长、行业降杠杆等风险因素也开始显现。

有业内人士直言,房地产行业将步入“无增长时代”。2021年,房企也将面临比去年更严峻的生存压力。

房企、银行攻守易势

新的一年,房地产行业将集体经历“降杠杆”阵痛。

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称通知),分五档给银行业务中房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比划下两道“红线”。

其中,中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

加上去年8月住建部等约谈12家重点房企,“三道红线”新规流出,房地产行业已迎来颠覆性变革。监管层将从供需两端出手,通过银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理和房企债务控制,倒逼房地产行业去杠杆。

此次《通知》的颁布,有房企内部人士对第一财经坦言,“实际上是针对银行的‘两道红线’。”而这两道红线中,限制开发贷额度对房企影响深远。

某TOP10房企财务相关负责人对第一财经表示,这个政策出台不算意外,过去一年多以来,监管机构对于银行当期涉房新增贷款占比一直有指导,“两道红线”从终局上明确了存量占比标准,并进一步区分了开发贷和个人购房贷款占比标准。

该人士表示,此次“两道红线”与此前的“三道红线”共同形成了对房地产的金融监管体系,对于企业来说,要对未来房地产政策有清醒的认识,高杠杆的时代一去不返,必须回归生意本源;第二,监管红线并不是让企业不发展,让银行不投放,而是控制合理增速,维持合理占比,防止系统性风险,“这套政策组合拳短期内对过去激进的开发商、银行会有阵痛,企业一定要认清形势,顺势而为。”

而某TOP20房企营销负责人则表示,对开发贷的限制势必会推高房企的资金成本,这意味着对企业的回款要求更高,对房企的融资、运营能力都是挑战。

据兴业证券测算,房地产贷款“两条红线”下,目前35家上市银行中超过10家个人住房贷款或房地产贷款占比超上限,需压降房地产贷款规模为6500亿左右、需压降个人住房贷款8500亿左右,超标银行绝对压降规模不大。

另一方面,达标银行仍有提升空间,20多家达标银行有富余额度,如果考虑这些银行提高占比,本次新政对房地产贷款压降规模有限。

《通知》的出台,银行与房企的关系也可能迎来明显变化。

某家银行相关工作人员对第一财经表示,对于银行来说,房企是其优质客户,首先房地产行业相对安全,其次房地产开发贷利率相比其他行业都高,因此会出现很多银行争抢一个房企客户的局面。

然而一旦按照《通知》执行,虽然多数银行手中的额度够用,但并不是无限制够用,同时还有一些银行已经超标,这就意味着房企可选择的银行变少,银行也不敢贸然向房企提供贷款,这直接增加了房企的融资难度,且房企在银行端的融资议价能力就会大大减弱,其融资成本就会提高。

房地产贷款集中度管理制度,给房地产金融安全设置了一道“防火墙”。东北证券称,建立房地产贷款集中度管理制度,是继“三道红线”供给侧改革后,加之需求侧改革,对居民部门杠杆率进行约束。

“过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。

随着新规不断加码,居民部门也将转向稳杠杆。克而瑞表示,2021年房地产限贷政策易紧难松,热点城市不排除加码的可能性。房贷利率或将适度上调,首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。

在房企端,“三道红线”也将持续发力,企业融资将呈现结构性变化,主要体现在房企更有意愿用长债替换短债、用低息债替换高息债、用标准债替换非标债等,从而持续优化财务结构,提升抗风险等级。

贝壳研究院认为,随着金融监管不断升级,中期境内金融环境呈趋紧预期,境外债市也因疫情保持较高不确定预期,未来房企债券融资难度将不断升级,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

“无增长”时代来临

过往数年,中国房地产开发商一路狂奔,借助杠杆撬动了巨大的销售规模。截至2020年末,已经有43家房企跨入“千亿俱乐部”,TOP10和TOP30房企全口径销售金额门槛分别提升至2780.1亿元和1306.0亿元。

但是,“三道红线”和“央行房贷新规”的加码,意味着房地产行业的整体银根受到规范。易居控股CEO丁祖昱认为,如果没有更多资金的注入,整个行业往上走的动力将被大大削弱,房地产将步入“无增长”时代。

实际上,过去一年,房企规模增长已有明显放缓的迹象。克而瑞数据显示,2020年房企业绩完成情况不理想,目标完成度超110%的房企数量不及2019年,仅占提出全年业绩目标房企的27%,为近5年最低。

不仅如此,目前房企普遍按全口径公布业绩数据,这一定程度上掩盖了企业真实的增长情况。相较于全口径和操盘增速,房企权益销售增速更不理想,多家房企全口径操盘增长,但实际权益呈下跌态势。

销售疲软的同时,房企还有巨量债务压身。贝壳研究院数据显示,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力骤升。从目前债券规模看,房企债务增速高峰至少还要维持3~5年。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,随着融资新规进一步打破房企对高杠杆、高周转扩张的路径依赖,过往土地红利、金融红利的浪潮褪去,管理红利时代已经到来。

所谓“管理红利时代”,即提升有限资金的使用效率,向管理和效率要红利。潘浩透露,“三道红线”流出以后,房地产行业非但没有慢下来,反而有加速趋势。有国企项目7月份拿地,9月份已经有案名,很快进入营销筹备阶段。

行业利润空间下行,也需要房企加强资金的使用效率。数据显示,2020年中期70家典型百强房企毛利率均值29.4%,较2019年同期降低5.1个百分点,其中44家房企上半年“增收不增利”,房地产行业的利润高点早已过去。

潘浩表示,在此之下,房企提升盈利的有效方法便是“压缩开发周期”,卖得越快利润越高,卖的慢可能连成本都收不回;同时,房企将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕,将有限的资金投入更优质的项目。

“加强资金的利用效率将是行业的重要趋势,也是‘管理红利’时代的重要要求。”潘浩认为,未来,“管理红利型”房企能更快适应行业规则,随着行业集中度加速提升,留给房企弯道超车的空间也将越来越窄。

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