炒房者挪用信贷资金入楼市,猫鼠游戏不断,超强排查能否有效?

文 | 唐郡 张颖馨   编辑 | 袁满

2021年03月12日 19:07  

本文4687字,约7分钟

排查范围从个人贷款拓展至普惠口径的小微企业贷款。为防止经营贷进一步流向楼市,北京地区部分银行开始提高经营贷发放门槛,或是提高贷款利率。

越来越多的银行将于近期开始排查经营贷、消费贷等信贷资金违规进入楼市情况,排查范围也从个人贷款拓展至普惠口径的小微企业贷款。

去年年底以来,部分炒房者利用低息的经营贷资金投资楼市的消息不绝于耳,北京、上海、广东等地银保监纷纷要求辖内银行开展自查,严防经营贷、消费贷等信贷资金流入楼市。对确认用途违规的行为,要求及时采取实质性管控措施。

某股份行人士对《财经》记者表示,该行的排查涉及各个相关条线,对公业务部门的普惠小微企业贷款也被纳入其中,“力度很大”。

已经查实挪用信贷资金买房的借款人,将被银行要求提前还款。日前,一张某银行上海分行出具的《个人贷款提前收回告知函》图片在网络上广为流传,内容主要为某借款人因违反贷款用途相关规定而被银行提前收回贷款。据央视报道,近期深圳多家银行亦开始收回违规流入楼市的贷款,交通银行称已有几例通报案例。

此外,《财经》记者获悉,为防止经营贷流向楼市,北京地区部分银行开始提高经营贷发放门槛,或是提高贷款利率。

“很多银行,尤其国有大行,在严格执行监管要求。”前述股份行人士告诉《财经》记者,“毕竟对楼市调控的要求是从两会传达下来的,政策起点很高。”2021年两会期间,“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中。报告重申了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调,并提出因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

今年前2个月,居民中长期贷款新增近1.4万亿元。中原地产首席分析师张大伟表示,其中大部分是房贷,“说明房贷仍然增长较快。”银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上坦言,现在房地产金融化泡沫化倾向还是比较强,“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。”

 “从去年开始,热点城市出现了比较明显的过热的趋势,并且出现了‘市场过热’、‘违规资金入市’之间的恶性循环。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《财经》记者。

不过,多位银行业人士亦表示,本次排查力度较大,但要彻底堵住护“漏洞”也很难。据悉,当前仍有贷款中介表示可以帮助购房者申请经营贷用于购房,并声称“不可能会被发现”。

大小银行齐动手:排查违规+提升信贷门槛

从去年年底开始,多家媒体报道,部分热点城市出现低息经营贷资金违规进入楼市,助推房价上涨。北京、上海、广东等地银保监局先后发声,要求辖内银行自查消费贷、经营贷资金违规流入楼市的情况。

《财经》记者了解,此前上海地区多家规模较大的股份行确已在自查信贷资金违规流入楼市。近期,浙商银行等几家规模较小的股份行也将开始排查工作,参与排查的银行数量正在增加。

同时,银行排查范围也从消费贷、经营贷等个人贷款扩围至普惠口径的小微企业贷款。

某股份行人士告诉《财经》记者,该行总行近日已出台排查政策,“涉及各相关条线,就连普惠小微企业(贷款)也要加强资金用途,严禁流入楼市;信用卡贷款更不用讲,一直以来严禁用做贷款首付。”

3月12日上午,一份落款时间为3月11日,题为《关于开展普惠抵押类贷款信息及流向核查的通知》的文件在社交App上流传。

文件显示,交通银行普惠部正在对深圳地区2020年5月1日以后发放的1000万元以下的普惠口径贷款进行核查,核查内容包括:抵押物过户时间与贷款申请时间间隔是否短于8个月;贷款发放前、后3个月,借款人及其配偶名下是否有新增房产。文件中提到,“本次排查为监管机构在2020年3月经营贷流入房地产排查后的又一次排查”。

此外,据央视财经报道,交通银行正在深圳地区严查消费贷资金进入楼市,若查实将提前收回贷款,并称当前已有几例通报案例。

就以上情况,《财经》记者向交通银行方面求证,截至发稿尚未收到回复。

此前,一张某银行上海分行出具的《个人贷款提前收回告知函》图片在网络上广为流传,内容主要为某借款人因违反贷款用途相关规定而被银行提前收回贷款。也有上海房产投资者接受媒体采访时表示,由于挪用经营贷资金买房,近期被银行要求提前返还贷款。

《财经》记者从多名北京地区银行人士处了解到,自2020年底开始,多家银行陆续加大信贷资金违规流入楼市情况的排查,如若出现资金用途不符合合同约定,就会暂停向借款人发放贷款,并要求借款人提前归还贷款。“往年也是按照这种方式操作,不过今年的执行力度更大。大致流程是银行先自查,然后监管会抽查。”

“通常情况下,银行也不是就立即抽贷、断贷,一般会先与客户协商解决,遇到特殊情况再诉诸法律。但通过法律程序太麻烦,我们并不想这么折腾。”某股份制银行客户经理直言。

为了防止经营贷流向楼市,有银行开始提高经营贷发放门槛,或是提高贷款利率。北京地区某银行客户经理告诉《财经》记者,如在贷款资质上,对新注册企业等有至少满6个月的时间要求,企业流水和借款人的收入流水要覆盖贷款额的指定倍数等。与此同时,经营贷的贷款利率相较此前有一定上浮。

猫鼠游戏不断:中介障眼法频出

消费贷、经营贷等信贷资金违规流入房地产市场并不鲜见。银保监会官网显示,对个人消费贷资金违规进入房地产市场的相关处罚至少可以追溯到2015年。2017年,包括信用卡透支在内的各类个人消费贷款被挪用作购房首付款,异化为“首付贷”进入房地产市场,引发各界广泛关注。

对此,监管部门也屡次要求银行对此开展核查、处置。去年4月,央行深圳中心支行就曾向辖区内各商业银行下发通知,要求自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况。

虽然监管及银行都在加强排查及问责力度,但信贷资金违规流入房地产市场的“漏洞”却难以完全堵住,这其中一个重要原因便是非法中介的存在。

在北京地区拥有一套价值400余万元住房的某广告公司人员告诉《财经》记者,此前准备购买二套房,但因为首付资金不足,存在200多万元的资金缺口。为了方便,他直接找到贷款中介。

“对方先是询问了我的具体工作、名下有无公司、有无其他信用贷款等基本情况,随后表示可以通过操作7家银行,提供总额达到250万元的信用贷款,贷款利率在4%左右,借款期限在3-5年。提到是否有更低利率的贷款,中介表示经营贷利率最低可以做到3.85%,但需要将首套房进行抵押。”上述广告公司人员表示。

而当该人员表示近期银行加大力度排查信贷资金违规流入楼市,担忧此后遭遇断贷并被要求提前还款,贷款中介则称“会帮助用户规避资金流向问题,提交给银行的会是合规合法的贷款材料,后续也不可能会被发现。”

另一种规避监管的方式是直接提现。潘浩告诉《财经》记者,违规资金流入楼市,监管最困难的部分来自于,经营贷放贷之后提现,给追踪资金去向带去的困难。

“如果银行非要刨根问底地查的话,肯定查得到。”上海地区一银行业人士则直言,当前大部分借款人是通过多次转账的方式规避监管,挪用经营贷资金,银行需要层层穿透去核查,但“大部分银行没有这个精力去穿透”。西南地区某银行人士也对《财经》记者表示,通过签订虚假合同伪造资金用途的方式挪用贷款不太好查,但也可以通过贷后调查规避。

监管也已有应对措施。北京银保监局1月30日表示,已第一时间开展大数据筛查,并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查,重点排查是否存在消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。

不过,银行自查仍存在一定现实困难。“比如客户用做生产经营的贷款用途,如果客户一部分用在经营,一部分用在楼市,客户自身资金来源又多元化或业务很频繁,有时候银行也很难证明他资金流向楼市了。”前述股份行人士表示。

另一股份行个贷业务人员向《财经》记者介绍,每个银行执行情况不一样,有的银行主动大规模自查动力有限,可能就是监管收到相关证据或者在银行抽查时发现相关问题后,要求银行整改。

“一方面,借款人可以通过贷款中介捏造证明资金用途的相关文件;另一方面,用户也可以在某银行拿到资金后打款至另一银行,由于两家银行不在同一个银行账户体系内,第一家银行根本无法监测到借款人的最终资金流向。”上述个贷业务人员直言,当前监管借助大数据分析,并通过协调不同银行配合调查,能在一定程度上把握借款人的资金流向。“但要想完全堵住‘漏洞’,确实很难。”

二套购房收紧,刚需尽力保障

近年来,居民部门债务规模快速上升引起广泛关注。央行在《2020年第四季度中国货币政策执行报告》中提示居民部门债务风险,直言“居民债务继续扩张的空间已非常有限”。据瑞银宏观报告,房贷占中国居民债务余额的55%,过往居民负债增长与房贷规模扩张高度相关。

去年三季度开始,监管出台了一系列措施对房地产市场进行调控。房企融资“三道红线”直接对房企债务总量及杠杆比率进行限制;银行房地产贷款集中度管理制度,从资金提供端限制资金过度流入房地产市场。

针对个别城市房地产市场过热情况,天津、青岛、南京等城市推出土地供应“两集中制”,即土地集中公示,集中招拍挂出让,一年只卖3次地。据悉,“两集中制”将覆盖22个核心一线、二线城市。此外,上海、深圳等地还出台了法拍房限购、二手房成交参考价格发布机制等因城制宜的调控手段。

系列调控手段下,有部分刚需购房者被“误伤”。西南地区某城商行信贷审批人员告诉《财经》记者,信贷资金违规流向楼市在自己所在银行很少出现,但伴随一系列房地产调控政策出台,他所在银行持续收紧房贷额度,并限制房地产开发公司准入,因此按揭贷款审批基本处于停滞状态。“当地用户购房热情很高,但现在都在排队等着按揭贷款审批重启。”

不过,多位业内人士对《财经》记者表示,本轮排查政策对刚需影响有限。

西南地区某房企人士告诉《财经》记者,银行排查经营贷用途对其所在房企的个人房贷影响不大。“个人觉得首套刚需应该影响不大”,渤海银行上海分行风险管理部李悦亦对《财经》记者表示,“政策出台有利于治理当前楼市乱象,平复超一线城市楼价扭曲的局面,是落实中央一再要求的‘房住不炒’、提高人民尤其一线城市人民生活幸福感的举措之一。”

此前上海银保监局发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》也指出,要求银行“重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求”。

有北京地区购房者表示,近期在向银行申请贷款时受到限制。据《财经》记者了解,受影响较大的主要是二套房购买者。此前,由于经营贷款利率较低,有用户想要通过向银行申请经营贷,购置二套房产作改善房或投资,但近期均被多家银行拒贷。

“银行排查经营贷,目前主要还是对投机者的震慑作用,预计对于居民正常购房将不会产生影响。”潘浩说道。

(《财经》记者张威对此文亦有贡献。)

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