托起英国楼市的中国买家

文|《财经》特约撰稿人 魏城 发自伦敦    编辑|郝洲

2021年03月25日 13:56  

本文4405字,约6分钟

2020年,在伦敦市中心100万英镑以上的海外买家购房交易中,中国买家占了15%,在1000万英镑以上的交易中,中国买家占了20%

大约15年前,我通过朋友认识了K。K来自中国,在英国留学,毕业后进入伦敦一家对冲基金工作。

相识一段时间后,K邀请我去他家做客。

“你租的房子?”我问。

“我自己的房子。” K淡淡地说。

我有些惊讶:K才20多岁,像他这个年龄段的中国人,在伦敦通常都是租房子。

他家在非常靠近市中心的地方,紧贴着泰晤士河,是所谓的“河景房”,但不是公寓,而是一栋典雅的别墅,带院子,客厅非常大,卧室我不好意思去看,但估计有好几间。在伦敦市中心的这个地段,有这么一栋别墅,一定是天价。我也没好意思问。

后来听我们那个共同的朋友说,K的父亲在中国是一个非常成功的企业家。

那个别墅一定是K的父亲给他买的,我心想。

K人很谦和,工作也很努力,至少从我们的接触中,他打破了我对中国“富二代”的刻板印象。

双重危机中的新机遇

K的父亲大概是最早一批在伦敦置业的中国企业家。时光匆匆,转眼15年过去了,中国和英国都发生了翻天覆地的变化。

如今英国退出了欧盟,又惨遭新冠疫情的沉重打击,如今仍然打算投资海外楼市的许多中国人可能都会在心里问:英国的房地产还值得投资吗?

根据最近公布的一份报告,伦敦高端房地产市场13位业内人士的共识是:虽然短期来看,英国退欧和新冠疫情会对英国经济和楼市造成负面影响,但长期而言,英国楼市仍将是中国高净值人士的投资热点,他们的中国客户对英国及伦敦房地产市场的安全和长期投资机会仍然保持谨慎的信心与乐观。

英国高端住宅中介公司波尚庄园(Beauchamp Estates)公布的最新数据显示,尽管新冠疫情导致全球房地产市场普遍低迷,但中国买家对伦敦市中心高档住宅市场的投资仍然大幅增加。在伦敦市中心100万英镑以上的海外买家购房交易中,中国买家占了15%,在1000万英镑以上的交易中,中国买家占了20%。

另一家著名房产中介公司莱坊(Knight Frank)的最新调查也显示,包括香港投资者在内的中国买家是伦敦商业地产市场最大的潜在买家:他们2021年全年在这个市场预拨的投资金额高达128亿英镑,远远高于其他国家的预拨投资额:新加坡和其他亚洲投资者加起来的预拨投资额才108亿英镑,而欧洲其他国家加起来的预拨投资额只有55亿英镑。

确实,退欧和新冠疫情是英国经济和楼市遭遇的双重打击。但危机中也隐藏着新的机遇。

一般认为,退欧是英国作出的自伤经济利益的最愚蠢的决定,但退欧也不是毫无益处,首先,英国在经济发展与行政管辖中获得了更高的政策自由度;其次,没有了欧盟的牵绊,英国可以与欧盟之外的经济体签署自贸协议。

在刚过去的3月23日,英国以全国反思日的方式度过了全国性新冠疫情封锁的周年纪念日。一年以来,三次全国性封锁和多次地方性封锁,对英国经济造成了摧毁性的打击,但英国政府为了提振经济,首先想到的是,采取措施刺激英国的房地产市场。

英国政府不久前公布的春季预算案,关于楼市的两项最重大的措施就是:一、把原定2021年3月31日到期的房产交易印花税优惠政策延长至2021年9月;二、推出5%首付按揭的购房政策,购房者可向银行申请最高95%的购房贷款,由英国政府替购房者做担保,该政策将于2021年4月起实施,于2022年12月31日结束。

业界人士普遍预期,由于政府的刺激措施,加上英国房屋供应短缺的情况很难在短期内改变,英国楼市前景将会持续看好。

其实,即使是新冠疫情肆虐的整个2020年,虽然英国经济惨不忍睹,但英国楼市仍然一枝独秀。根据英国最大的住房互助协会Nationwide的统计数字,英国房产市场2020年全年平均价格未降反升,上涨了5.4%。

政府春季预算案出台后,英国房地产门户网站Zoopla的数据显示,该网站上的购房询问立即上升了24%,买家需求现在比四年的平均水平高出80%。

虽然包括中国买家在内的海外买家瞄准的是英国(尤其是伦敦)的高端物业,但英国楼市总体的看涨趋势对他们来说,仍然是一大利好。

更重要的是,与大起大落的股市和其他金融市场相比,房地产投资风险较低、回报更为稳定。一直以来,英国政府对在英国置业的海外买家既没有英国公民或英国永久居民的身份要求,也没有签证方面的特别规定,仅仅规定从2021年4月1日起,海外买家在英国购房需多加2%的印花税,但这对手中握有大笔现金的中国富豪来说,根本算不上什么问题,英国高端楼市仍然是他们的安全投资天堂。

根据胡润的一项新调查,中国富人目前将其财富的12.5%用于购买海外资产,而伦敦是最受欢迎的投资目的地。

伦敦高端房地产市场的那13位业内人士也都认为,伦敦作为全球金融中心、国际教育基地和投资避风港,是很多中国富人的首选置业之地。

五类中国买家

海德公园一号(One Hyde Park)是位于伦敦市中心海德公园南侧的豪华公寓楼,据称曾一度是世界最贵的公寓楼。这栋公寓楼的大部分住户不愿透露个人信息,仅有25%的公寓通过个人名义持有,大部分都以公司或离岸信托的名义购买。

图说:海德公园一号曾经是全球最贵的公寓楼

在它竣工10周年的今年,全球著名房地产媒体Bisnow Media曾经做过一次调查,整理出了一份海德公园一号的业主名单。其中不但有来自中东的亿万石油大亨,还出现了一些中国富豪的身影。

有趣的是,在维基百科关于海德公园一号的词条中,除了主要语言英文之外,该词条唯一的非英语语言就是中文。

最近几年,中国富豪在伦敦一掷千金买下或租下豪宅的消息偶尔会成为英国媒体猎奇报道的焦点,例如,2020年初,有着“重庆李嘉诚”之称的张松桥豪掷逾2亿英镑,买下了可俯瞰海德公园景色、有45间房的豪宅 2-8a Rutland Gate,创下了全英历史上最贵豪宅交易的纪录;再如,2021年2月末,一位24岁的中国留学生、某位神秘中国富豪的女儿以每月13万英镑的租金,租下了一套位于伦敦传统富人区梅菲尔(Mayfair)的豪宅Culross House,创下了伦敦住宅租赁的最高纪录。

图说:中国富豪张松桥买下2-8a Rutland Gate,创下了全英历史上最贵豪宅交易的纪录
图说:24岁的中国女留学生租下Culross House,月租13万英镑,创下了伦敦住宅租赁的最高纪录

当然,多数中国买家或租客出手没有那么阔绰、夸张,也不会被英国媒体刷屏。波尚庄园最近在一份报告中把中国买家分成了五大类型:

第一类买家倾向于投资新建的一居室或两居室房产,主要用于出租投资,价格一般在 200 万英镑以内,地点主要集中于巴特西(Battersea)、切尔西与富勒姆(Chelsea & Fulham)、金丝雀码头(Canary Wharf)和伊斯灵顿区(Islington)。这类投资者一般期待得到 3% - 5% 的年回报,通常一次性现金购房以换取较大折扣。

第二类买家为富裕的中上层家庭,他们通常购买位于伦敦圣约翰伍德(St John‘s Wood)、马里波恩(Marylebone)或摄政公园(Regent’s Park)等地的伦敦家庭住宅,价格在 500 - 1000 万英镑之间,他们也会购买位于奥德乌奇 (Aldwych)、苏豪(Soho)、费茨罗威亚(Fitzrovia) 附近的公寓供子女上学使用,价格在在 75万 - 150 万英镑之间。对于这类买家,学区非常重要。

第三类买家群体为中国大陆和香港的超级富豪与商务精英。这类买家愿意花费超过 1500 万英镑来购买显示地位身份的房产,通常这类房产拥有悠久的历史或超豪华的设计。波尚庄园表示,这类人更愿意购买位于骑士桥(Knightsbridge)、梅菲尔、贝尔格莱威亚(Belgravia)或圣约翰伍德大道上的豪宅,价格从 2500 万英镑到 2 亿英镑不等。

第四类买家是中国大陆和香港的大型公司与房地产开发商,投资主要集中在商业地产,在金丝雀码头或 伦敦西区(West End)的投资最为集中。例如李锦记斥资 13 亿英镑,购入伦敦地标写字楼“对讲机大楼”,深圳富豪陈红天以 4 亿英镑收购金丝雀码头地标写字楼 20 Canada Square,神秘香港富豪出资 2.85 亿英镑,购入金融城写字楼 70 Gracechurch Street 等等。

过去的两年里,海外公司在伦敦进行的写字楼投资中,有 40% 以上是香港企业,包括中渝置业、长江实业集团、南丰集团和信和集团。此外,中国房产公司也乐于与伦敦本地开发商合资进行项目开发,例如 Ballymore 与新鸿基地产、Galliard Home 与万科地产、Finchatton 与中渝置业的合作等等。

第五类买家来自中国官方,为实现外汇多元化而进行各类房地产投资,例如中投公司是该类的主要投资者。

“有自己的房,这很重要”

那么,非官方、非公司的中国私人买家在英国购房时,通常比较关注的都是哪些因素呢?

专家们指出,私人中国买家在英国购买自住房或投资房时,最关心的因素包括置业的选址、增值和学区。

英国房地产中介公司Foxtons的高级住宅客户经理刘昌邑(音,Changyi Liu)说:对中国买家来说,首先,他们希望生活在与自己财富的标准和水平相当的地区;其次,他们想买到理想的房子,例如,屋顶较高、大花园、6个卧室、漂亮的楼梯;第三,他们希望自己的房子未来能够增值。

伦敦市中心最大的房地产新开发项目之一、价值90亿英镑的巴特西发电站(Battersea Power Station)的国际销售总监菲尔•梅森(Phil Mason)表示,学区也是中国买家考虑在哪儿置业的重要因素之一。“英国拥有世界上一些最有声望的私校和大学。让子女接受英式教育是中国买家在英置业的驱动因素之一。所以,离这些著名教育机构的距离远近,对他们的购房决定来说,就极为重要。”

伦敦一家名为Eccord的公司的创始人乔•埃克勒斯(Jo Eccles)说,长远而言,英国物业对中国买家非常有吸引力,因为拥有伦敦黄金地段的房产是财富地位的象征。中国买家对置业的地区非常看重,渴望在最理想的地址购置物业,他们对房产的内部不是太关注,很多人买了房,但不自己住,例如,我们为一位中国顾客在伦敦摄政公园附近管理一栋豪宅,他就看过一次房子,此后就再也没有光顾过这栋豪宅。

读到乔•埃克勒斯的这段话,不知为什么,我突然联想到K。

英国首次封国后的这一年,我和K没有见过面,但一直通过微信保持联系。最近,我在微信语音聊天中与K开玩笑:“你爸爸在伦敦置业,有你作管家,可以放心了。”

K回答说:“我搬出来了,不作管家了。工作了这么多年,我也有能力买房了。房子虽然简朴些,但有自己的房,这很重要。”

我最初有些不解,但想了想,又深以为然。

(作者曾在英国多家知名媒体担任资深记者、编辑。)

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最新评论
  • 呼毕勒罕
    1个月前
    伦敦和纽约作为目前世界仅有的两座Alpha++级别的城市,房产还是很具投资价值的。
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