北京首批集中供地起价逾千亿 五大特点值得关注

来源 | 21世纪经济报道 记者 | 张敏     

2021年04月01日 12:40  

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首批挂牌的30宗土地,挂牌总价超1035.81亿元。若全部参与,开发商需至少准备200亿元的保证金。

3月31日晚间,北京市发布今年的集中供地计划,以及首批30宗挂牌土地的详细信息。按照计划,2021年,北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

其中,首批挂牌的30宗土地,总用地面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035.81亿元。

按照20%的保证金比例来看,若参加全部的土地竞拍,开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。 

从这些土地的性质、位置、拍卖规则等来看,今年北京的土地供应有五个重要特点:

1、规模不减。这是北京最大规模的土地集中供应,首批30宗土地的用地面积约169万平方米。如果后续两个批次的规模大致相当的话,今年北京合计供应的土地面积将超过500万平方米。虽然略低于去年的734.78万平方米,但相较于北京新房市场的需求而言,仍是较高水平。且最终形成的住房供应规模将取决于容积率及套内面积限制,实际能解决的住房人口并不少。

2、五环外居多。首批供应的土地中,位于五环内的仅有4宗,其中,朝阳王四营有三宗,石景山衙门口一宗,合计住宅建面约45万平方米。这四宗地块且均未设定特殊限制,为炙手可热的纯商品住宅用地。而五环内商品房用地偏少,已是近些年北京土地供应的常态。

但从区域分布看,“城六区”占比仍然接近半数,这得益于朝阳区的大量供应。在首批供应土地中,朝阳区有10宗,建设用地面积约41公顷,总建筑规模近百万方,为供地规模最大的区域。此外,丰台、海淀各有两宗。

3、限制条件多。在首批供应的30宗土地中,不受限制的纯商品房地块仅有9宗。其余21宗地块均设置了土地的上限价格,在此基础上,有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额,即将建设成“共有产权住房”;13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。此外,还有13宗土地执行“套内70/90”政策。

4、限竞房减少。首批30宗土地均未明确设置“限房价、竞地价”的要求,说明限竞房的供应规模有大幅下降的势头。2018年、2019年限竞房集中供应的盛况(一度占北京新房供应的半数以上),暂时不会再出现,现有限竞房项目的去化压力有所减轻。

但对于共有产权地块而言,限价、限售的要求仍然存在。考虑到北京的限价政策没有根本放松,预计未来的房价很难大幅上升。 

5、有望在年内入市。首批集中出让的地块,将于4月末开始接受网上报价,5月8日正式出让。按照目前新项目5到9个月的开盘周期推算,首批供应地块最快在今年第四季度就能入市,从而形成有效供应。

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