学区房蜂鸟家园小区入口。摄影/马雨筱旭
北京学区房价格自去年下半年以来一路上涨，为稳定房价而出台的入学政策止涨效果有限。
1月，家长帮论坛上有帖子称北京学区房价格已经超过了317高地，即北京住建委于2017年3月17日发布房地产调控政策前的房价。
去年下半年以来，海淀和西城热门学区的房价一路走高。来自安居客的数据显示，截至3月，对口中关村第三小学的蜂鸟家园均价上涨至20万元/平方米，涨幅约30%；对口中国人民大学附属小学的晨月园最低售价也从去年的500万元涨到了700万元，涨幅约40%；对口育翔小学的新街口外大街28号院均价从去年10月的15万元/平方米上涨至17万元/平方米，涨幅约13%。
为了稳定学区房价格，北京市各区教委近年来陆续发布了多校划片入学政策。
2018年4月28日，海淀区教委发布的入学政策明确，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片（下称海淀1911政策）。
2020年4月30日，西城区教委发布针对小学入学的类似政策，对2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭，实施多校划片（以下简称西城731政策）。
但是，多校划片入学政策对控制北京学区房过快上涨作用有限。在教育资源不均衡的大背景下，刚需用户会在现有政策的约束下，重新制定自己的学区房购买方案，新的热门区域也会在供需关系的调整中再次涌现。
二孩政策的实施导致未来几年适龄入学儿童数量增加，加剧了供需不平衡。今年5月，海淀将迎来1911政策实施后的第三次幼升小，西城将迎来731政策实施后的第一次幼升小，处于观望期的家长们都在等待政策实施后的升学结果。在此期间，上海3月推出学区房新政，让购房者对北京未来的政策走向充满担忧，这也给北京学区房市场带来了更多的不确定性。
近年北京市发布的多校划片入学政策。制图/陈嘉瑶
01
政策没有按住学区房的房价
大部分购买北京学区房的家长，会把目光放在“东西海”区域，即东城、西城、海淀三个区。东西海中，又以西海两个区更为热门，因为这两个区的教育资源相对来讲更加优质。
记者探访了被称为落户神器的小区蜂鸟家园。该小区在海淀1911政策实施前，对口小学为中关村第三小学。据民间排名，中关村第三小学是海淀区排名第一的小学。
购房中介介绍，海淀1911政策没有实施细则，执行层面由各学校自己把控。
从2019及2020年的入学情况看，学位充足的情况下，即便购房较晚，2019年1月1日后购入学区房，孩子也有可能进入海淀1911政策实施前的对口小学。中关村第三小学这两年的招生简章中，蜂鸟家园一直在其义务教育范围内。也就是说，如果政策没有进一步变动，且学位充足，买蜂鸟家园就能上中关村第三小学。
不看均价看总价，是那些买学区房不为自住，仅为购买入学名额的家长们最重要的一条原则。这也是蜂鸟家园成为落户神器的主要原因。该小区内房源大部分为四五十平方米的小户型，低总价降低了家长们把孩子送入牛小的门槛。据安居客平台数据，去年下半年来，蜂鸟家园的均价一路走高至约20万元/平方米，涨幅约30%。
中介透露，超过限价18万/平方米的房源仅挂在内网。蜂鸟家园的在售房源共有49套，但目前中介平台APP上仅展示了6套，另外还有43套房源处于即将上架状态。该中介一共给记者推荐了4套房源，3套均价都超过了20万元/平方米，其中一套楼龄17年、面积约43平方米的房源在整个万柳片区售价最低，总价为870万元。
蜂鸟家园最近一年的均价走势。数据来源：安居客
蜂鸟家园约有1300套房，据中介平台统计，该小区每年的成交比率可达10%。望子成龙的家长们尽己所能给孩子购买一个学位，使用完毕后再传递给下一个家庭。
从蜂鸟家园楼上俯瞰中关村第三小学操场。摄影/陈嘉瑶
据民间排名，海淀区一流一类小学共有5所，其中的中国人民大学附属小学，在海淀1911政策实施前对口世纪城片区。该片区生源多，一般要提前三到四年落户，才能保证被录取。
通过世纪城片区的房子让孩子进入牛小，需要提前3-4年就买房落户，这使得该片区的购房热度、均价低于蜂鸟家园。但房价自去年10月以来也水涨船高。晨月园去年售价最低的房源总价约500万元，目前已经涨到了约700万元，涨幅约40%
也有佛系的海淀家长，他们希望孩子能接受更好的教育，但也不愿过度降低自己的生活品质。毛宇选择了配套设施较为完善的永泰东里，该小区的对口小学排名中等，但划片初中里的北京十一学校龙樾实验中学、北京市第二十中学在海淀区处于中上游水平，孩子在派位入学时有可能会进入这两所中学。去年5月，毛宇以均价7万元/平方米购入了永泰东里的学区房，她之前做好了功课，该小区的房价从2016年开始就基本稳定在这个价格了。
相较于海淀热门区域，西城学区房价格的增长更加缓慢平稳。金融街、德胜和月坛学区是公认的西城区教育资源最好的三个学区。记者探访了金融街片区，该片区内的宏庙小学有宇宙中心小学之称。据中介介绍，该小学90%以上的学生可以升入“西城四金刚”之一的北京师范大学附属实验中学。对于家长们来说，进入“西城四金刚”，意味着孩子的一只脚已经迈进了重点大学的门槛。
宏庙小学正门。摄影/陈嘉瑶
海淀中介的手中一般都握有大把房源，金融街的中介就有些囊中羞涩的感觉。该片区的特点是出房率低，在售房源较少，今年3月底走访时，整个片区在售一居室仅有三套。
业主诚心出售的房源，很快就能成交，但是中介说，“很多挂网的房源不一定能成交，有的业主只是想看一下市场情况，并不着急出手。”例如，某套一居室的业主对均价的预期高达23万元/平方米，关于房子是否出售，他的想法时常会根据对市场的判断发生变化。
最终，中介给记者推荐了三套房，均价都在21万元/平方米左右。看房当日记者得知，其中一套66.6平方米的房子已在前一天成交，成交价为1330万元。
在被问及该片区房源是否特别火时，中介的回答极为谨慎，他强调售价都是业主自己决定的，中介最多是根据市场情况给业主建议。而最终的成交价是买卖双方商定的价格，中介只是提供了交易平台。
与海淀区相比，西城区的学区房价格处于稳中缓涨状态。以金融街人气小区榜第一名丰汇园为例，据安居客平台数据，去年8月以来，该小区房源均价一直在18-19万元/平方米区间波动。
02
政策重新定义了什么是好学区
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，西城731政策可以降低通过购买学区房上好学校的概率，进而降低大家对于学区房价格的一致性预期，但没有改变市场的供需结构。经过一段时间的预期消化，房价会在新的估值基础上，基于供需关系进行新一轮调节。
据金融街片区的中介介绍，西城731政策出台后，7月前购买力被大量消耗。尽管8-9月市场较为低迷。西单和宏庙两所小学片区内两个月仅成交了两套房源。但是业主并未因此降低预期，都拒绝降价出售，成交均价仅有少许下降。进入10月，学区房市场再度回暖，重新恢复到了正常交易水平。
新政策没有消灭学区房，但重新定义了什么是好学区。此外，多校划片政策下，下限高、差校较少的学区更受市场追捧。新街口外大街28号院位于没有差小学的德胜学区，该小区的均价从去年10月的15万元/平方米一路上涨至17万元/平方米，涨幅约13%。
新街口外大街28号院最近一年均价走势。数据来源：安居客
小学和初中教育资源都比较均衡的学区成为新宠儿后，业主的预期也随之发生改变。
万晓的孩子将在2025年幼升小，准备购房时， 她的第一选择是德胜学区。今年1月，她看中了一套880万元的房子，业主第二天要求涨价10万元，她勉强同意后，业主在来签约的路上又要求再涨价30万元，最后合同就没签成。春节前万晓听说这套房原有的两个空挂户可以迁出，价格已经涨到了970万元，而去年5月该房源在中介平台上线时的挂牌价仅为810万元。
类似的坐地起价事件，万晓一共经历了三次，有一次她已经付了定金，业主觉得卖便宜了，又把定金退给了她。无奈之下，万晓放弃了德胜片区，最终在初中资源比德胜稍差的月坛片区买了房。
多校划片落地前，既有家长争分夺秒抢夺最后的窗口期，哄抬起一波涨价潮，也有家长主动放弃，规避未来的贬值风险。
张文在海淀1911政策发布后，预判西城未来也会推行多校划片的入学政策。如果购入西城较贵的学区房，多校划片后房子的价值会下降。作为金融从业人员，张文会考虑学区房的投资价值，他希望至少孩子上完学，转手将房子卖出能不亏钱，支持他置换一套非学区面积更大的房子。
为了规避房价出现大幅调整的风险，他选定了东西海中最早执行多校划片政策的东城区。张文回忆，2019年的东城学区房市场还是买方市场，议价空间很大，他最后以均价12万元/平方米买了东城区一流一类小学府学胡同小学对应片区的学区房。
03
二胎增加了需求，政策带来了不确定
许小乐分析，去年下半年开始的学区房涨价，是多种因素综合作用的结果。
一方面，2019年底爆发的新冠肺炎疫情打乱了很多家长送孩子出国读书的计划，这部分家长回归国内教育体系，增加了学区房的需求。
另一方面，部分经营贷流入楼市，加大了购房杠杆，一定程度上也推动了房价的上涨。此外，西城731政策发布，助推了部分西城购房者向海淀迁移，也是促进海淀热门学区房价格上涨的一个因素。
许小乐认为，房价是供需关系错配的反映，家长们对于有限优质教育资源的竞争推动了学区房价格的上涨。把优质教育资源的蛋糕做大，才是长久之计。
2013年12月，中国实施单独二孩政策，2014年北京新生儿数量达到了近年来的峰值。2014年9月1日至2015年8月31日之间出生的儿童，正好在今年到了上小学的年龄，这也加剧了学区房市场的供需不平衡。
2015年10月，中国实施全面二孩政策。2016-2017年北京新生儿数量再次上涨。中介平台人员预测， 2022-2024年，随着适龄上学儿童增多，二胎房主持有房子的时间变长，学区房房源会更加紧张，房价也可能会随之上涨。
北京市近年出生人数。数据来源：国家统计局
今年5月即将迎来海淀1911政策出台后的第三次幼升小，海淀中介判断短期内学区房价格不会再猛涨，大部分家长还在等待5月各小学发布的招生简章。如果招生简章显示，今年海淀1911政策的实施情况没有太大变化，目前处于观望状态的购房者们大概率会考虑出手，这可能会导致房价进一步上涨。
而上海3月推出的学区房新政，让部分购房者对北京未来的政策走向充满担忧，他们可能会延长观望期。今年是西城731政策实施的第一年，具体实施情况尚未明朗，这也给北京学区房市场带来了更多的不确定性。
截至发稿日，据安居客平台数据，海淀及西城热门区域的房源均价与3月基本持平或有小幅回落。
蜂鸟家园和金融街的中介都在4月再次联系记者，称片区内出现了新的低价抢手房源。蜂鸟家园新出了一套总价850万元的房源，而3月该小区房源的最低总价为870万元。
金融街片区新出了一套均价约19万元/平方米的房源，与3月中介推荐房源的均价相比，也有所下降。
（应受访者请求，万晓、张文为化名）
