15城首批两集中供地规划出炉 房企综合运营能力将迎大考

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑     

2021年04月16日 19:20  

本文3675字,约5分钟

土地市场的新游戏规则,正在由官方证实向实质性落地方向发展。据《财经》新媒体不完全统计,自今年2月底22个重点城市迎来“两集中”供地政策以来,除上海外,已有北京、广州、深圳等15个城市公布了2021年首批集中供地面积,合计4031.05万平方米,而福州、武汉等6城公布了2021全年土地供应计划,但暂未披露首批集中入市的土地详情。

记者注意到,多地土地出让时间集中在今年3至4月,6至7月,9至10月三个时间段。不仅如此,热点城市土拍将搭配“限价”政策,不仅对土地成交最高价、商品房销售价格作出限制,而且部分城市还对参与拍地的房企主体资格作出了限制。

为应对“两集中”供地新政,不少房企直言要做到“精准投资”,并开出合作拿地、避开热门城市拿地、收并购,以及做差异化、跨周期的项目等多元“药方”。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,在集中供地的政策背景下,房企将面临新的战略调整,注重多元化拿地方式,或将在一定比例上降低一二线城市的拿地比例,并将拿地目标转移至热点区域内的三四线城市,这就使得部分热点三四线城市土地热度走高。但从长期来看,房企拿地重点仍然会以抗风险更强的一二线城市为主。

多地发布“两集中”时间表 土拍过热现象有望得到抑制

自今年3月以来,全国22个实行“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)供地的城市中,已有15个城市公布了首批集中供地的清单。其中,北京、杭州、广州挂牌土地总起拍价分别为1035亿元、943.7亿元、901亿元,成为首批集中供地挂牌总金额最高的三大城市。

从供应力度来看,不同城市之间区别较大,广州、长春、天津、杭州等8个城市首批供地占比超全年计划的30%,广州更是高达62%。而北京、深圳、厦门三个城市供应量不足全年计划的20%,深圳、厦门更是低至10%-11%左右。

同时,18个城市披露了今年三次集中供地时间表。除郑州外,其余17个城市第一批集中供地时间均在今年3至4月,多地后续两次供地时间则集中在6至7月,以及9至10月。

业内专家表示,有别于之前楼市调控以房地产交易环节作为发力点,新一轮调控着力点上移至土地出让环节,对未来房价、市场做出了预期管理。这不仅会对房企的资金会产生一定分流效果,而且将抑制土拍过热的现象。

中原地产首席分析师张大伟认为,单次大批量的土地供应,不仅对政府的管理能力提出了更高要求,也对大部分企业的资金链将是巨大考验。今年4—5月,全国热点城市将出现第一轮土地供应井喷,同时多个城市成交金额有望单日破千亿元。

热点城市土拍搭配“限价” 房企迎综合能力考验

除了集中发布出让公告、集中组织出让活动,不少城市还对房企拿地采取了“限地价、竞配建”甚至“双限双竞”(限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞配建)等严格限制。

如长春首批推出的51宗地宅地,首次提出了“限地价,竞配建”的竞地模式。深圳虽然首次仅出让6宗宅地但依然采取了“双限双竞”十分严格的挂牌方式出让方式,北京对“两集中”供地项目首次引了入房屋销售价格引导机制,即从拿地总额到销售价格进行严格限制。成都还对土地竞拍主体资格进行了限制,如超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与当地的土地竞拍。

记者注意到,在22个实施“两集中”供地的城市中,不少城市也是销售端调控的重点城市。在加码限购、限售的同时,近期北京、上海等地还出手严查经营贷以及炒作“学区房”等情况,另外杭州、广州人才购房政策再收紧,全面封堵投资炒房的“漏洞”。

在北京房地产协会秘书长陈志看来,通过在土地出让环节设定地价上限,破解“高地价”问题。同时,事先明确房屋销售价格,政府持有商品住宅产权份额,能够降低购房人实际支出破解“高房价”问题。

合硕机构首席分析师郭毅同样认为,未来房企综合能力将迎来大考。“两集中供地之下,对房企提出更高要求,除了比拼资金和资源,还有管理和市场研判能力。不过,由于房地产行业利润率越来越接近制造业,如果仅想通过拿几块地拉开利润差距还是有限,需要结合运营和融资成本控制等内部管理。”郭毅分析称。

拿地策略转为“精准投资”  开出多元应对“药方”

鉴于不同城市土拍和销售调控政策不一,房企之间的拿地策略也有所不同。

克而瑞报告显示,绿城投拓态势积极,一季度新增货值位列榜单第四,拿地销售比为0.69高于行业平均水平。同时,世茂、中梁等房企提出将按销售的50%和40%比例来控制拿地,而融创、雅居乐等房企也表示将保持审慎的投资态度,并纷纷发挥并购、合作等方面的拿地优势。

即使资产负债率维持在18%低位的万科,也在业绩会上也表达了对于两集中到来的压力。万科董事会主席郁亮表示,今年土地集中供应,对于资金要求很大,如果资金方面没有弹性,面对集中供应土地将面临很大压力,所以万科18%的净负债率也是在等待市场变化出现机会。

目前来看,“精准投资”成了不少房企的应对供地新政的新策略。一家房企的投拓人士透露,一方面他们要在短时间内测算公司能拿哪些重点城市的核心区域地块,另一方面也需研究其他城市的政策,为将来错峰、调周期做准备。

值得注意的是,不少房企还开始通过合作拿地、避开热门城市拿地、收并购,以及做差异化和跨周期的项目来分散风险。众安集团副总裁金尼表示,为应对“两集中”供地政策,公司正在调整产品结构,寻找一些差异化、跨周期的合作项目,比如产业、商业、文旅等产融勾地项目。

德信中国控股有限公司常务副总裁方静认为,“两集中”供地让房企资金和业务层面的思维方式发生很大改变,最直接的影响就是促使房企的合作从“恋爱”进入“婚姻”,更看长久的匹配度。一方面,房企抱团取暖会真正加速,另一方面,项目合作可能上升到企业层面合作,甚至是股权合作。未来,房企能否拥有开放、灵活、透明、包容的合作能力,是决定房企分化的一个重要因素。

成交量向三四线城市转移 热点城市调控呈收紧趋势

据克而瑞统计数据显示,受集中供地的影响,前三月土地市场挂牌规模不及去年同期,仅3月全国土地市场供应规模同比下降34%。其中,四大一线城市土地供应几乎“断供”,成交量同环比均呈下跌趋势,土拍市场明显降温。

克而瑞、中指、诸葛找房三大机构发布的土地成交报告均指出,一季度一线城市土地成交规划建面明显下滑的同时,三四线城市则呈现不同幅度的上升。同时,在价格方面,一季度一线城市住宅用地成交楼面均价和溢价率较去年同期均有所下跌,而二线和三四线城市各指标较去年同期均有所上涨。

目前来看,土地市场热度正转移至热点三线城市。3月三四线城市的土地成交建面重回1亿平方米以上,同环比涨幅均超过40%,地价环比上涨20%。其中,3月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块中,长三角三四线城市分别占6席和7席。

以长三角的义乌为例,诞生了多个板块甚至全市的“单价地王”。今年3月义乌成交单价最高的地块为原宾王客运站地块,成交楼板价为36030元/平方米,一举刷新了义乌成交涉宅用地单价天花板。

近期住建部多次约谈热点城市,热点城市调控呈现出明显收紧的趋势,预计4月份土地市场整体热度有望得到降温,地市过热的三线城市或将加入集中供地的行列。考虑到“两集中”政策制定的初衷是为了平抑房价,预计2021全年住宅供地规模总体上保持稳定,整体成交规模仍将稳中有升。

此外,近期一些不在22城名单之中的城市也自动加入到集中供地的队伍。3月底,西安出台相关文件称,来将按季度集中发布住宅用地出让公告,集中组织土地出让;4月9日,徐州官宣加入“两集中”供地城市阵营,一年供地不超过4次;近日,嘉兴官方回复,2021年该地区的商品住宅用地将实行 “两集中”公开出让。

郭毅表示,如果个别三四线城市土地价格小幅提高并创下历史新高,主要原因是城市产业强、居民收入高,也属于合理范围,但仍存调控升级的不确定风险。因此,房企能做的,仍然是聚焦当下不同城市和居民的需求,做好拿地规划。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,避免出现土拍过热现象,土地的溢价率得到有效合理的控制是未来趋势。对房企来说,土地成本高、销售价格又被限制,考验的将是房企控成本、做好产品的综合能力。

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