广州首次集中供地揽金906亿,国字头当道中小房企捡漏“冷门地块”

来源 | 21世纪经济报道 作者 | 吴抒颖    编辑 | 李清宇

2021年04月28日 15:53  

本文2053字,约3分钟

国企央企自然是“主角”,但中小房企也有所收获。

作为一线城市中率先执行土地出让“两集中”的城市,广州土地拍卖在冰火两重天中落幕。

4月26日、4月27日,广州首批集中供地48宗,最终流拍6宗,其余42宗总成交价近906亿元,其中4宗需要摇号确认最终归属。

本次土地出让的结果,可以看出房企对广州区域发展的趋势预判。4宗需要摇号的地块中,3宗位于黄埔区,1宗位于番禺区,均是近期市场表现较为火热的区域;6宗流拍的土地中,增城区有4宗、从化区1宗,白云区1宗。

拿地的房企中,国企央企自然是“主角”,但中小房企也并非没有机会。

广州本地国企越秀是大赢家,越秀及其联合体总共拿下了其中的6宗土地,华润则制造了一宗区域“地王”。不过除了越秀地产,其余本地房企反倒显得意兴阑珊,大地主保利仅拿地1宗,而万科则暂无收获。部分外来中小房企也分享了本次土拍盛宴的喜悦,正荣、天地源、上坤、力高等都是新面孔。

激战热点区域

广州本次集中土拍所供应的土地中,核心区域供地并不多,因此房企的偏好就体现得十分明显。其中,黄埔、番禺、南沙三区地块备受追捧。

例如,黄埔区于4月26日出让的3宗地块最终均以封顶价成交,需要摇号确定最终归属;据广州乐居统计,其中一宗地块更是吸引了超300组企业报名(含房企马甲公司)。

番禺区也是溢价率较高的区域,番禺区成交的地块中,1宗溢价39.53%、1宗竞配建、1宗摇号。例如,广州国际创新城一期C居住地块,以楼面价33599元/平方米跻身番禺区楼面价第二高,进入摇号阶段。

番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块则以最高限价12.43亿元+配建面积900平方米成交,成交楼面价为16000元/平方米,溢价率为39.53%。

作为大湾区的热土,南沙也备受房企的追捧。其中,横沥岛尖2021NJY-3地块经历67轮报价,以总价20.18亿元+配建3600平方米、折合23604元/平方米成交,超越去年佳兆业2.72万元/平方米拿下的南沙湾地块楼面价,成为南沙“单价地王”。

另一宗值得关注的“单价地王”由华润置地制造,其以21.27亿元总价拿下白云区金沙洲地块,考虑到配建面积,折合楼面地价达42122元/平方米,溢价率达45%。这一楼面价已经超过金沙洲片区当前在售项目的成交价,因此也十分考验华润置地的操盘能力。

从整体来看,广州土拍并非全线火爆,部分非热点区域也存在流拍的现象。例如,白云区白云生物医药健康产业基地二期融资配建地块、从化江埔街地块以及增城区正果镇、朱村街、增江街、广河高速中新出入口地块均流拍。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,出让结果冷热不均,一方面,首日出让即有4宗摇号地块出人意料,尤其是知识城两宗地块楼板价基本等同于现时点市场售价,久未供地的金沙洲土拍结果也让人印象深刻,反映了市场追逐热点的亢奋情绪。另一方面,有地块无人出价流拍也反映了市场不失冷静的一面。

中小房企捡漏

近两年的土地公开市场,具备资金实力的国字头房企一直是大赢家。

土地供应“两集中”之后,这种趋势不会被改变,从广州本次土拍结果也可见一斑。据克而瑞统计,本次已经成交的38宗土地中,有21宗被国字头及其联合体拿下,已经过半。

其中,广州本地国企越秀成为最大赢家,越秀及其联合体拿下了白云、荔湾、番禺和南沙等区域的6宗地块,从地块的区位以及回报等因素来看,这几宗地块都算得上是“靓地”。广州另一家市属国企珠江实业在本次土拍中也显得比较积极,其以总价51.65亿元竞得增城2宗地、白云区1宗地。

除了本地国资,本次广州土拍中,外地国资也是积极的参与者。例如,厦门联发、厦门国贸及其联合体也都有所进账。

资金实力强的房企追逐热点地块,这或许给中小房企带来了拿地的窗口期。一位广州本土房企财务中心的人士告诉21世纪经济报道,如果不是集中用地,大房企资金滚动使用的效率是很高的,只要有合适的地块他们都会拿。但集中供地后,大房企会集中精力在好的地块上,小房企反而还有点机会跟他们竞争,做好测算就有机会。

从广州本次土拍的结果来看,可以部分印证这种观点。广州在本轮土拍中迎来了不少新面孔,例如正荣、天地源、上坤和力高都有所收获,而这几家房企到手的土地,从成交过程来看,算不上十分激烈。

例如,本次拿下两宗土地的正荣,其中白云区钟落潭福龙路东侧地块经过19轮竞价,以20.91亿元成交,溢价率20.8%;而正荣拿下的增城荔湖街地块,则是以底价14.9亿元成交。

资深房地产专家龙斌分析认为,这次超大型头部房企出现的身影相对略微少一些,集中供地确实给外来房企和有实力的中小房企提供了机会。这次又有新力军身影。“集中供地不会改变地价,影响价格的主要还是整体市场、预期和发展大环境。这次热点区域地价还有创新高,说明市场对广州的未来楼市预期偏乐观。一线城市必须被看好,经济调整期更应该看好一线核心城市的房地产市场。”

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