深圳重拳整治小产权房:交易按下暂停键 多家中介被“查封”

来源 | 财联社    作者 | 杨依依     

2021年05月01日 15:02  

本文4701字,约7分钟

央视曝光深圳小产权房乱象后仅几天时间,一场整治风暴,正在席卷存在多年的小产权房交易。

4月28日,一则名为龙华区大浪街道《关于小产权房问题的通知》的文件截图流传开来,主要内容为要求不得进行小产权房交易。4月29日,深圳市司法局发布通知,要求各公证处和律师事务所进行自查。

财联社记者近日实地走访央视曾暗访过的宝安区春和雅苑时发现,已有多家中介门店被查封,未被查封的则全部紧锁大门暂停营业。多名二手房经纪人告诉记者,深圳全市已紧急暂停几乎所有的小产权房交易。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,小产权房市场火爆的根源,在于深圳住房供需失衡。广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉则表示,深圳本轮对小产权房的整治,更多在于对市场秩序的专项治理和巡查,要想从源头上控制小产权房热度,仍须控制商品房的价格涨幅。

突如其来的整治风暴

4月28日市场传出大浪街道发布的《关于小产权房问题的通知》,显示发布者为深圳市龙华区大浪街道经济服务办公室。对这则通知,记者致电大浪街道经济服务办公室,对方仅表示“不方便接受采访”。

《关于小产权房问题的通知》中称,大浪街道收到上级部门要求,对小产权房问题发布通知,要求各股份合作公司不得进行小产权房交易;各股份合作公司不得为小产权房交易提供见证,不得为小产权房交易的材料加盖公章;各股份合作公司向辖区村民、股民做好宣传工作,告知其不要进行小产权房交易。

这则通知中的几个称谓,是在一定历史条件下产生并沿用下来的。

为开展农村城市化,深圳于1992年将原行政村村民委员会改组为居民委员会,原农村户口一次性转为城市户口,原村办企业改制为股份公司。上述所谓“股份合作公司”,一般指的是村集体,股东多数即“村民”。

4月29日,深圳市律师协会发布《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》。司法局通知的附件称,为贯彻落实《中共深圳市委深圳市人民政府关于严查严控违法建设的决定》,从源头上遏制违法建设,就禁止为违法建设提供公证、见证的问题做出通知。

通知要求,各公证处和律师事务所于3月份前对本机构是否存在为违法建设提供公证、见证的情况进行自查。对存在的问题要认真登记和上报,不得隐瞒、虚报和不报。对已办理的公证、见证要依法采取补救措施,并消除影响。

据央视财经4月27日报道,深圳炒房客大举囤积小产权房,小产权房被包装成商品房卖给刚需客。位于宝安区沙井街道春和雅苑小区的其中一家中介门店,便是央视暗访的门店之一。

4月29日下午,财联社记者首先到春和雅苑周边展开了实地调查。

春和雅苑房屋属性为小产权房,由于紧邻马鞍山地铁口拥有地段优势,这个仅有四栋楼的小区,周围驻扎了近20家中介门店。记者在现场看到,近20家门店中已有4家被查封,其余全部紧锁大门。“(今天)上午执法队带着人过来封的,中介昨晚(28日晚)还在营业。”一名附近的商家透露。

记者随后在探访宝安区另一个大型小产权房社区“壆岗盛芳园”时发现,该社区附近几乎所有小型中介,同样门窗紧闭,暂停营业。多名二手房经纪人向记者表示,目前全市的小产权房交易都已被暂时叫停。

当记者向附近一家Q房网门店经纪人表示对壆岗盛芳园感兴趣、并询问价格时,经纪人回复称:“我们不能做小产权,你千万别买。小中介现在也都不让交易了,你现在无论有多少钱,买到就是砸手里。”

一名龙岗区大运片区的二手房经纪人告诉记者:“我们这个片区做小产权的中介门店还开着门,不过也不敢卖了。”

交易被“点燃”背后

深圳小产权房的规模,并不是个小数目。

早在2011年就有媒体报道,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,占深圳市总建筑面积的49.27%。不过另一方面,处于灰色地带体量庞大的小产权房,一定程度也满足了不少深圳市民的居住需求。

因不限购、与商品房存在很大价差等优势,深圳的小产权房一直在模糊地带交易了多年,且交易流程已相对成熟,其价格也随着商品房水涨船高。目前深圳市面上的小产权房主要分两种,一种带回迁指标,即已纳入城市更新计划的小产权房;一种则是不带回迁指标的普通小产权房。

而普通小产权中,近些年逐渐出现一些“村民”自主筹建、外貌与商品房无二的小产权房,即央视报道中出现的“包装成商品房卖给刚需”的新型小产权房。这些小产权房小区一般都会聘请物业公司,与商品房社区拥有相同的服务模式,居住体验更好。

无论是“拆迁概念房”,还是神似商品房的小产权房,都已经在深圳存在多年,价格涨幅也不是很快。但春节前深圳二手房参考价的出台,被指点燃了小产权房市场。

“大概是春节前,小产权房交易开始火起来,最近都炒疯了。”宝安区一名二手房经纪人对记者感叹道。

“三月的时候,我去龙华清湖看一个小产权房,被包装成公寓的样子,全部一次性开盘,像商品房一样。而且看房竟然需要排队上电梯,一个房间至少有5批看房客。我看下来问其中一个人买了没有,他说买了,而且同行的几个朋友都买了,一套就要100多万,只能贷10年的款,这些人很像是投资客。”一名本打算购买小产权房自住的刚需客表示。

“10年前我的楼一平方米只能卖几千块,去年也才2万多;可就在上个月(三月),突然有人来问我3.5万卖不卖。我的楼要拆了,肯定不卖啦。”一位罗湖区草埔片区的“村民”告诉记者。

一位6年前购买宝安区凤凰社区一处100平方米小产权房的业主表示:“6年前,当时社区的单价是每平方米7000元,已经算是比较贵的了,因为我们小区和商品房小区一样新,还带电梯。过去几年都没什么涨,但到今年年初,价格一下涨到1.5万元/平方米。”

“2019年我买的时候,每平方米单价只有2万,现在已经4万多了。”另一名购买了宝安区流塘社区的小产权房业主说。

记者在探访小产权房大型社区“壆岗盛芳园”时了解到,该社区被暂停交易前的价格是3.5万元-3.6万元/平方米,而记者在2017年走访同一片区时,当时小产权房均价只有约1万元/平方米。

涨幅最大的,是那些外形虽然破旧但带着回迁指标的小产权房,其中华润置地正在旧改的金蚝小镇较为典型。一名在去年年底“转战”小产权房的中介向记者介绍:“去年12月,金蚝小镇一套140平方米的房子总价在390万元,折合下来单价2.7万元/平方米;但今年一月,一套98平的房子单价涨到3.45万元/平方米。”

李宇嘉认为,近期深圳小产权房价格飙升,或与楼市高压调控,加杠杆被严厉控制,而资金需要出口有关。

“在热点城市里面,深圳近十年本外币存款规模增长是比较快的。前期商品房价格快速上涨,小产权房和商品房价格的水位差有所扩大。资金投资小产权房,其实一直都存在,特别是近年来旧改规模扩大,补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房,博取高收益,于是就出现了深圳西部地区一些小产权房投资价格高达每平米5万元的状况。”李宇嘉对记者表示。

小产权房难题待解

正如深圳市司法局文件中所言,深圳官方对小产权房的定义,一直是违法建筑。

公开资料显示,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

深圳早在1992年就开始进入全面城市化进程。为解决城市扩张中土地缺口,2004年深圳启动“土转”,宝安、龙岗两区内约27万农村人口一次性转为城市居民,两区956平方公里土地转为国有。为照顾原居民的利益,深圳市为每户划出占地不超过120平方米,层高不超过5层,建筑面积不超过480平方米的住房标准,超过这一面积都属于违法建筑。

“土转”之后,一些国有土地由于多种原因没有实际管理,原村民继续在上面从事经营活动。在外来务工人员对廉价租住房屋的迫切需求下,许多村民在改革初期在原村民预留的宅基上建起了布局混乱的所谓“接吻楼”“握手楼”,形成现在的城中村格局。大量超过规定面积的建筑,变为违法建筑。

记者从多名二手房经纪人士处了解到,小产权房交易的流程一般包括:村委登记、律师签署“交易见证”、水电登记、卖家出具局合同和历史交易材料,历史交易材料是为防止出现“一房多卖”的情形。

流程中最关键的环节,是“村委登记”和“律师见证”,其中“律师见证”在过去被律师协会多次被提醒为违法行为。

“律师见证本身就是违法的,违反律师执业规范,司法局可能会进行行政处罚。有关小产权房的各类合同效力,法院基本不介入审查,律师不是司法机关,没有司法一样的审查权力,我们的意见也无法证成或证伪。”广东诚公律师事务所程庭刚律师对记者解释。

而村委登记这一环节,在此次街道的通知中已明确被禁止。

“说到底请律师来见证,只是对买家的一个心理安慰,很多拆迁之后买卖双方发生纠纷,村民会把回迁指标收回来。”上述宝安区二手房经纪人说。

“理论上,合同效力和合同履行产生的物权结果是独立分开的,有效的合同不一定能够执行。有类似交易卖方反水的纠纷,但通常法院不会受理这类涉及小产权的纠纷。”程庭刚律师介绍,如果不是在同一时间内签约和开展房屋移交,可能因为业主反水时争夺无证房屋控制权、一房二卖、第三人债务纠纷等问题,产生各种法律纠纷,难以进入司法实体处理程序。

对于违法建筑交易一直存在的原因,宋丁指出,“一方面是量太大,监管有难度,4亿多平米的数量很难一下全部监管到位。更主要的还是供需矛盾,深圳住房供应与需求之间有距离,普通刚需数量太多,房价上涨速度较快,相当一部分人买不起正规商品房,只好退而求其次去购买小产权房。”

李宇嘉认为,深圳这一轮整治小产权房的重心,更多在于对市场秩序的专项治理和巡查,很难从源头上完全控制小产权房热度。

“当前期商品房价格上涨明显,且小产权房与商品房在价格上存在巨大差异,政府又明确规划好了旧改拆除的片区,很难完全阻挡投资资金的介入。要想控制小产权房投资行为和价格暴涨,首先要从源头上控制商品房的价格涨幅,其次要明确补偿标准,这个标准不能随意变动。如果村民要价高,就应该停止拆迁,减少小产权房拆除的规模。”

对于深圳坊间一度出现的“小产权房即将转正”的传言,李宇嘉指出,“转正”是不太可能的。

“一方面这些小产权房本身就属于违法建筑。原来是宅基地,在城市化过程中,没有办理合法的进入市场的手续,比如补交土地出让金等等;另一方面,这些小产权房之所以租金低,就是因为是违法建筑,居住体验感和配套设施不如商品房,而一旦‘转正’,租金和售价都会上涨。”李宇嘉说。

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