新政后北京首次拍地,结果冰火两重天

作者 | 《财经》记者 陈嘉瑶 王博    编辑|王博

2021年05月13日 18:41  

本文3594字,约5分钟

新规则压低了溢价率,但压不住房企的拿地热情,30宗土地,22宗达到最高限价

5月10日,北京土地拍卖现场转播,摄影/陈嘉瑶

主持人每喊出一轮新的报价,就有房企应声举牌,在最热门的海淀和朝阳区地块拍卖时,连续举牌,层层加码的战况也陆续上演。
 
5月10日,上午9点40分,北京首次集中供应住宅用地开拍。万科、金茂、保利、中海等头部房企悉数到场,展开撕杀。
 
这是中国土地供应告别不定时、不定量招拍挂后,首次在北京实施土地两集中供应。
 
为了防止房企盲目举牌,炒高房价,此次北京集中供地仍然制定了最高拍卖价格,限定了溢价空间。
 
综合多家机构数据,北京此次集中供地成交溢价率为6.4%。是近五年来的最低点,较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点。
 
虽然新规则压低了溢价率,但没有压住房企的拿地热情。
 
本次集中供应挂牌的全部土地共30宗,建设用地面积168万平方米,挂牌起始价1036亿元。截至5月11日土拍结束,共计22宗土地达到最高限价,总成交价1109亿元。
 
从成交结果来看,联合体、头部国有房企仍然占有较大优势。卓越、中冶置地、金地集团分别以113亿、85亿、62亿的成交金额(联合拿地情况按各家房企平均分配计算),占据了成交榜前三甲。
 
以联合体形式参加了20场竞拍的金地集团+华润置地+保利发展组合则以51亿元的成交价拿下了朝阳崔各庄的一宗地块。头部房企碧桂园、融创中国等也分别有所收获。
 
但并非所有地块都受欢迎。大兴、门头沟、怀柔等偏远区域的4宗地块都是以底价成交。
 
土地拍卖结果冰火两重天背后,是房企对土地供应“两集中”新规则的小心试错。
 
一位参与拍地的龙头房企人士认为,新政下是热门更热冷门更冷,因为近三分之一的地都放出来了,企业能把地块的价值看得更清楚。

三轮筛选,三道标准

头部房企齐聚拍卖现场,不仅在于北京土地金贵,买到就是赚到,还在于北京的操作标准与拍卖流程对全国市场都有指向意义。
 
今年2月下旬,一份落款为“土地市场动态监测与监管系统”的文件在网上流传。
 
文件要求22个重点城市实现住宅用地“两集中”,即2021年发布住宅用地公告不能超过3次,集中发布出让公告,集中组织出让活动。
 
这是房地产行业继去年8月“三道红线”之后又一个震动业内、无法溯源、但已实施的政策。
 
此次北京集中供地就是新政后的首秀。
 
在拍卖现场,北京市规划和自然资源委员会将热门地块的溢价率上限设置得相对较低,这导致有更多的房企可以进入后两轮竞拍,但这并不意味着竞拍难度的降低。
 
北京此次土拍基本采用三阶段竞买规则,第一阶段单纯拼资金实力,当投资拓展方报价达到最高限价后,自动进入第二阶段竞报。
 
第二阶段主要考查房企对政府的让利空间,即政府持有商品住宅产权预设份额或配建公共租赁住房面积,这两个指标也达上限后,竞买人进入第三阶段投标。
 
最后阶段考查的是竞买人建设高标准商品住宅的能力,投报方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容,评委会根据各项评分确定竞得人。
 
整体来看,北京的竞买规则比4月落幕的广州土拍更复杂,广州第二阶段仅竞报配建公租房面积,不涉及竞报政府持有份额,第三阶段是通过摇号确定竞得人。

逾七成土地达最高限价

虽然北京集中土拍门槛更高,但并没有影响买家的热情。此次土拍,30宗土地,有22宗迅速达到最高限价,占比73.3%。
 
本次土拍有12宗土地的溢价率上限在2%-6%区间,开拍前11宗报价已达最高限价,直接进入第二阶段,竞报政府持有份额或配建公租房面积。
 
现场正式开拍后,又有11宗地达到最高限价。最终22宗触达价格上限的土地中,12宗在第二阶段成交,6宗触达第二阶段上限,进入第三阶段,4宗按招标文件中明确的竞买规则直接从第一阶段进入第三阶段。
 
6宗触达第二阶段上限的土地中,3宗位于朝阳王四营,1宗位于朝阳崔各庄,2宗位于海淀树村。这些地块因交通和地理位置等优势受到投拓人的追棒。
 
朝阳王四营的3宗土地靠近地铁7号线,是本次竞拍中朝阳区唯一位于五环内的地块,吸引了招商、中冶置业、金地等超过20家房企参与竞拍。
 
房企们似乎都对这3宗地势在必得,招商蛇口+五矿地产+北京城建联合体、华侨城、中冶置业等竞买人都多次举牌。
 
焦灼之际,主持人每喊出一轮新报价,就有企业马上举牌竞价,中冶置业一度连续两次举牌加价。
 
两轮竞拍后,竞报的公租房面积触达上限,进入第三轮竞拍,竞买人须于现场竞价后第10个工作日提交高标准商品住宅建设方案。
 
相较于王四营,同为朝阳区的崔各庄的3宗土地热度稍低,主要原因是其地理位置已出东五环,靠近机场高速和蟹岛度假村。
 
但在金地+华润+保利联合体及招商+城建联合体分别以50.94亿元+2.2万平方米配建公租房、42.2亿元+2万平方米公租房摘得两块土地后,王四营楼面价最低的最后一块土地引发了抢购热潮。
 
最后,经过拍卖首日最多轮次——46次报价后,买家进入高标准建设方案投报阶段。
 
贝壳研究院高级分析师潘浩指出,朝阳地块的住宅规划建筑面积在本次土地供应中占比达25%,往年该比例一般为10%左右,所以房企拿地热情很高。
 
王四营的争夺刚刚完结,各家房企又转战海淀树村战场。
 
海定树村的两宗地块靠近地铁13号线和16号线,位于海淀优质学区上地学区,引发了拍卖首日的最后一波抢购潮。两块地均在10分钟内达到竞拍第二阶段上限。
 
而最后一块土地的政府持有份额触达上限前,在场几乎所有竞拍者同时举牌报价。
 
除了常驻房企,北京此次土拍现场还出现了一些新面孔。
 
花样年、雅居乐、越秀、卓越等京外房企也来“进京赶考”。初次进京的卓越甚至登上了目前成交榜的榜首,斩获4宗土地,成交总金额约113亿元(联合拿地情况按各家房企平均分配计算)。
 
罗兰贝格房地产行业首席研究员张翼飞认为,相较于过去不定期的公开招拍挂,集中供地模式下土地市场的信息更加公开透明,为房企进入新城市开拓市场带来了机遇。

新规则下的新玩法

虽然主流房企们在北京集中供地现场交锋激烈,但都对新规则持谨慎态度。
 
一位碧桂园高管表示,集中供地提高了房企参与门槛,改变了房企资金规划方式,要求房企在同一时间准备大量资金,拿地部门在投标前要做的功课更多、压力更大。
 
《财经》记者了解到,要参与北京本次所有地块的竞拍,房企需准备约200亿元保证金,这对任何一家房企来说都不是一笔小数目。
 
据中指研究院数据,2020年中国房地产百强企业的平均净利润仅为71.5亿元。
 
为了减轻资金压力,此轮北京集中供地拍卖中,房企们大多组成联合体拿地。
 
在本次土拍报名主体共248个,其中88个是联合体,占比超过三分之一。
 
而在进入现场竞拍阶段已成交的15宗土地中,7宗被联合体竞买人摘得。尚有10宗进入高标准方案评选阶段的土地竞拍结果未出。
 

5月8日,房企代表在提交现场竞价相关材料,摄影/陈嘉瑶
 
金地+华润+保利组合是其中最引人注目的联合体三兄弟。他们以联合体形式参与了几乎所有地块的现场竞拍。
 
张翼飞预测,房企在热门城市,以联合体方式拿地的情况可能会越来越多。很多房企看好联合体的融资优势,未来将考虑联合拿地。
 
但上述碧桂园高管认为,并不是所有房企都适合联合体拿地,联合体拿地前期方便,后期麻烦较多。如施工阶段协同效果差,就容易造成质量问题和工期延后。
 
金地+华润+保利投拓部门工作人员告诉《财经》记者,他们三家企业合作多年,相对熟悉,所以拿地后能快速进入开发阶段。
 
而在一揽子合作模式下,三家企业在多数地块的竞拍上绑定,因此不需要为每块地寻找不同的合作对象,降低了谈判的时间成本。
 
“两集中”政策下,除了资金管理能力,房企的研判能力也在经受考验。
 
房企相关人员向《财经》记者透露,“两集中”模式下,过去很长一段时间内的工作现在要集中完成,工作压力倍增。为了控制风险提高效率,确保资金被有效利用,他们正推进研判流程标准化,以应对陡增的工作量。

房企利润被严格管控

《财经》记者获悉,本次集中供地除了限溢价,竞买人还提交了一份房屋售价承诺书,承诺未来房屋售价不高于北京市住房和城乡建设委员会给出的指导价。
 
这意味着,监管层为控制房价过快上涨,给房企的利润空间加上了双层枷锁。防止了房企高价拿地后,走灰色地带,偷偷加价,高于政府指导价卖房子。
 
张翼飞指出,“两集中”模式下,各地区每年供地次数有限,房企的容错空间正在缩小。
 
多位房企高管在采访中表示,以后要从企业的整体战略出发,不能脑子发热,一门心思扑在热门地块上,稍有缺点的地块就不参与竞买。
 
罗兰贝格全球高级合伙人方寅亮认为,目前中国房地产企业同质化问题还很严重,产品竞争力过度依赖土地自身的区域属性。
 
他建议,在大型房企聚焦热门地块的情况下,中小型房企可以构建差异化的产品体系。而无论规模大小,房企未来的发展模式都应适配企业战略规划,完成从资源红利向管理红利的转换。

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