在风雨中等待了24年的巨人大厦终于迎来了复活的希望，珠海正方盛世投资有限公司(下称“珠海正方”)以4.02亿元挂牌价格拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权。5月27日，珠海产权交易中心相关工作人员在接受《财经》新媒体记者采访时表示，目前该项目已结束挂牌，并已成交，有待双方签完协议后正式公告。
此次出让成交意味着该工程将被重启，但其“重生”之路却充满坎坷。对于珠海正方来说，不仅要面对使用年限过半、工程大概率需拆除重建、超一半面积需自持的现实问题，还要解决欠款、罚息以及用地被占用等历史遗留问题。
在业内看来，目前巨人大厦存在的诸多问题，是对接盘手资金实力和经营能力的考验。要真正盘活这些烂尾项目，一方面需要依靠政府力量，另一方面接盘企业也需有研判、营销以及运营等多方面的能力。
巨人大厦终被接盘 债权人关系、转让价格成关键
上世纪90年代初，民营企业家史玉柱决意在珠海市中心，盖一栋78层高的“中国第一高楼”巨人大厦。1996年已投入3亿元建设的巨人大厦因资金断链陷入僵局，1997年该大厦停工，并逐渐烂尾长达20多年。
据公开信息显示，珠海巨人大厦于4月25日在珠海产权交易中心挂牌，以4.02亿元价格进行转让。项目证载面积为29045平方米，容积率为4.8，用地功能为办公。近日，珠海正方以4.02亿元的挂牌价拍下了珠海巨人大厦的建设及土地使用权。
记者发现，珠海巨人大厦位于寸土寸金的珠海新香洲，周边部分新房价格已突破40000元/平方米。为何证载面积29045平方米仅以4亿元总价成交？
项目债权人较多，权益处理复杂是阻碍接盘的主因之一。根据转让公告，“珠海巨人大厦”所在地土地使用证的证载权属人为珠海巨人高科技集团有限责任公司，珠海市中级人民法院已于2001年将“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。
此前，巨人大厦债权人之一的平安银行曾于2018年11月将其6.8958%份额通过阿里拍卖平台进行拍卖，起拍价1372.8万元，但因无人报价而流拍。若部分权益拍卖行不通，只有债权人达成统一出售意愿才可促成烂尾项目实现接盘可能。
此次接手巨人大厦的珠海正方盛世投资有限公司背后的大股东，即占股51%的珠海市香洲正方控股有限公司，在接盘前进行了债权人的协调工作。根据珠海正方官方披露，作为香洲区的国企，正方控股早在2019年底就开始介入协调“巨人大厦”的盘活事宜，用时一年半对19家权益人进行了梳理及磋商。在2020年末收购“巨人大厦”约22%的权益后，于今年2月确定了平台拍卖方案。
在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，资金链断裂、产权关系复杂一直是烂尾项目难复工、难转让的重要原因。
“除了债权人关系复杂外，倘若企业财务成本高也没人肯接。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平告诉《财经》新媒体记者，一二线烂尾的商业项目能否找到接盘者，主要看价格，尤其是写字楼项目普遍存在财务成本高的问题。如果项目回报率可达到一定程度，且拍卖价格相对比较低，就会有人接盘。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，以4亿元价格接盘，说明在接盘者预期范围以内。接盘方一方面是有利益诉求，另一方面国资平台则可能存在着按照政府意图整治烂尾楼的意图。
“重生”路漫漫 面临资金和经营双重考验
虽然“巨人大厦”已找到接盘人，但其“重生”之路却充满坎坷。对于珠海正方来说，不仅要面对使用年限过半、工程可能需拆除重建、超一半面积需自持的现实问题，还要解决欠款、罚息以及用地被占用等历史遗留问题。
根据转让信息来看，巨人大厦用地功能为办公，于1997年2月正式停工至今，已完成桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建工程，使用年限为50年，已用年限28年。这意味着，接盘方只有22年的使用年限，同时由于工程进度缓慢，该项目施工耗时可能较久，直接影响建后的正常运营的时间。
更让人头疼的是，出让信息还提及，由于长期闲置及养护不足，项目地基基础及承载构件受损严重，其现状承重部分是否还能满足原设计要求和安全性存在较大的不确定性。因此，公告建议，受让方应按珠海市关于处置烂尾楼政策，进行拆除重建。
多年烂尾项目拆除重建并非易事。正如转让公告显示，该项目用地红线内存在租户，目前仍在经营，需由受让方自行清退。同时，红线内已存在部分用地被道路占用，需自行解决。
此外，巨人大厦项目整体地块40%为有偿划拨性质，可对外出售；60%为无偿划拨性质，不可对外出售仅能用于自持。而且，项目总地价款为1.08亿元，已缴纳1478万元，尚欠9347万元，该欠款每年利息及罚息还需与相关部门再进行确认。
“对于后期开发经营来说，巨人大厦存在的欠款、重建以及60%自持等问题，都是对经营企业资金实力的考验。”陈霄表示，而且其还要承受在短期创造收益的压力。
柏文喜认为，未来，经营巨人大厦项目的难点，不仅在于自持比例较高所带来的现金流压力，还有珠海商办市场目前的热点已经向大横琴地区转移的趋势，因此这一超高层物业所处商圈的商办物业市场吸纳能力可能有限。
全国仍存众多烂尾项目 未来如何“重生”？
烂尾楼作为城市快速扩张中的副产物之一，想要盘活其实并不容易。虽然巨人大厦烂尾24年终于找到了接盘者，但不少项目遭遇了长达几年甚至数十年的烂尾，且多次易主均仍未实现复工或盘活。
记者注意到，截至目前，烂尾12年的北京王府井海港城项目，复工时间仍然未知；烂尾22年的广州中水大厦被拍卖三次，三次均流拍；烂尾近十年的昆明世贸中心先后三次挂牌拍卖，最后一次直接降价近1亿元变卖，但依旧无人问津。
不仅如此，受疫情等多重因素影响，2020年商业地产遭遇重创，更让烂尾商业项目的接盘者疑虑重重。据高力国际、第一太平戴维斯等多家机构数据显示，2020年北京、深圳、上海等城市的写字楼空置率持续攀升、租金水平走低，其中2020年北京写字楼空置率高达19.4%，创下近十年新高。
不过好消息是，不少地方政府正在推动烂尾项目的重建和复工。如据珠海市香洲区政府统计，2021年该市共有71个烂尾楼项目，已盘活在建15个，另外有7个正在开展前期研究工作。同时，截至2021年4月底，云南302个工程性烂尾项目已基本盘活122个。
“烂尾项目如果没有其他企业肯接手，在很大程度上而言只能寄希望当地政府推动。而依靠市场化、商业化的办法来推动烂尾项目重生，还是要看盘活项目的性价比与市场接受程度。”柏文喜说道。
柏文喜进一步称，目前商业写字楼市场整体供应过剩，全国各地仍有不同项目处于烂尾状态。位于城市核心区域烂尾写字楼的未来经营，要十分注意市场研判并做好项目本身的差异化定位和精准营销，这样才能真正盘活这些烂尾项目。
“接盘方若要在短时间实现盈利，需要通过大宗交易或者资产证券化的方式来实现投资的尽快回流以覆盖投资成本，但是这两种方式都有赖于该物业租金收入水平、满租率以及可持续性、租金增长潜力等，因此接盘方需具有项目精准定位和较高的运营管理水平。”柏文喜如是称。
陈霄告诉《财经》新媒体记者，核心区域烂尾写字楼等商业地产的未来经营应该注意租赁方式。目的是要提高租金收入、优化租户结构，不断提升服务水平和质量，并对设备设施进行升级改造。同时，要创新营销方式，拓展营销渠道等来实现盈利。
