青岛纳入土地出让金划转试点城市,会影响房价吗?

作者 | 韩毅   编辑 | 金文丰

2021年06月10日 10:09  

本文2361字,约3分钟

从“两集中”土地拍卖,到四项政府非税收入征收划转,青岛屡次被纳入首批试点城市。

“两集中”土地拍卖刚刚落下帷幕,青岛又被纳入四项政府非税收入征收划转政策试点城市。自7月1日起,包含国有土地使用权出让收入的四项政府非税收入将划转税务部门征收。

值得一提的是,除上海外,青岛是唯一一个以城市为单位的试点。一直以来,青岛土地财政依赖程度较高,本次划转政策虽未改变土地出让金的分配和使用方式,但土地出让金划转税务部门征收后,从征管到支出都将更加明晰规范。

以城市为单位纳入划转试点

6月4日,财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称《通知》),宣布将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。

根据《通知》,四项政府非税收入征收划转政策先试点后推开,自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展征管职责划转试点。2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在首批试点中,除了上海和青岛两座城市,其他均以省为单位。为什么要将青岛单独列入首批试点,国有土地使用权出让收入划转又会对青岛带来何种影响?

在回答这两个问题之前,首先需明确的是,征收划转对土地出让金的性质以及未来的使用和管理并未产生实质性影响,仅变更了收缴流程,由地方政府征收转变为税务局征收。

《通知》第(八)项已经明确:“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。”可见,土地出让金由税务部门征收后,其“非税收入”的性质也没有任何变化。

根据中指研究院发布的数据,2020年,全国300个城市土地出让金总额为5.9万亿元,同比增加16%。其中,上海、杭州、广州、南京已经超过2000亿;北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿;福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。

一般以土地出让金与一般公共预算收入之比来衡量城市土地财政依赖度,比值大于100%为超高土地财政依赖城市,比值在50%-100%之间为高土地财政依赖城市。根据易居房地产研究院的测算,温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州均已超过100%,为超高土地依赖城市。青岛以83%的比重稳居高土地财政依赖城市,此次最先纳入试点的省份和城市土地财政依赖现象均十分显著。

   2017年以来,青岛土地出让金大幅增长,土地收入一直以来都是青岛经济发展的重要支柱。根据青岛市统计公报,2018年青岛房地产开发完成投资1485.2亿元,增长11.6%;2019全年房地产开发完成投资1803.8亿元,增长21.5%;2020 全年房地产开发完成投资2045.1亿元,增长13.4%,青岛房地产投资每年均实现两位数的增幅。

数据来源:青岛自然资源和规划局

短期内不会影响房价

过去,土地出让金由国土部门具体征收,不仅“来钱快”,地方政府的支配权较大,是土地出让金的主要受益者。土地出让金划转税务部门负责征收,从征管到支出都将更为规范,在一定程度上能防范地方政府通过推动地价上涨增加财政收入。

中泰证券研究所经济学家杨畅表示,转由“垂直条线”的税务部门负责征收国有土地使用权收入,使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。长期将会对地方政府行为产生引导,使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎。

由此可见,土地出让金征收划转,并非一项短期抑制房价的政策,而是一项从长期、逐步推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖的政策。由税务部门统一征收、统一管理,或为将来中央对土地财政统一分配提供基础。

在此前,被外界视为稳定地价、房价的“两集中”土地出让制度,青岛同样作为首批试点城市,在5月12日-14日进行了首批住宅用地(含商住)集中出让。

连续三天的集中土拍囊括了青岛六个区共63宗住宅、商业地块,出让地块总占地面积超161万平方米,规划建筑面积近330万平方米,三天吸金135亿元。不过,除了市北区开平路45号地块吸引17家房企鏖战,触发了17000元/平方米熔断价之外,西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交,城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍,平均溢价率仅为1.91%。

市场冷热两级分化明显,主要由于青岛主城土地供应有限,城市容量趋于饱和,配合地铁延伸、机场等重大配套的落地,青岛城市能量外溢,除了在土地出让结构中有所体现,同时也体现在市内各区差异极大房价中。以克尔瑞青岛发布的2020年青岛新房均价为参考,市南区为5.8万元/㎡、崂山区为3.6万/㎡、市北区为2.6元/㎡、李沧区为2.2万元/㎡、城阳区为1.4万元/㎡ 、即墨区为1.2万元/㎡、黄岛区为1.5万元/㎡。从青岛集中土拍的结果来看,房价差距在青岛城市内部还将持续出现分化。

实际上,在青岛市内四区,已经很少能见到每平米3万元以下的新盘。根据青岛市统计局发布的数据,2019年全市单位就业人员月平均工资为6361元,目前市内四区的房价对于刚需和刚刚毕业的大学生并不友好。

与工资极其不对等的高房价已经成为近年来青岛经济发展和人才引进的桎梏,这也是外界尤其关注此次土地出让金划转政策的实施的重要原因,即政策是否会在短期内对青岛房价带来影响。国信证券表示:本次划转政策并未改变土地出让金的分配和使用方式,短期内地方政府对土地和房地产的诉求并不会发生根本改变;长期看,土地出让金使用灵活度的下降可能提升地方政府对长期税源的重视程度,为了引入产业和人才,地方政府有可能在土地端做出更多让利。

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