山东上市公司观察|十年颓势的“鲁商发展”因何扭转局面?

作者 | 路遥   编辑 | 金文丰

2021年07月22日 09:46  

本文4027字,约6分钟

过度依仗控股股东财力支持,缺少独立的房地产开发能力,致使鲁商发展错失国内房地产发展的黄金十年。现如今,鲁商发展正以“玻尿酸”为核心的新业务助推其逆转颓势。

作为山东商业集团旗下的地产平台,鲁商发展(600223.SH)是山东省内实力强大的房地产开发公司之一。不过,从其2008年上市后的经营数据来看,该公司房地产业务表现并不理想,长期处于增收不增利的局面。

这样的态势在2019年发生了扭转。据鲁商发展2019年年报显示,2019年该公司实现营业收入102.89亿元,较上年同期增长16.64%,归属于上市公司股东的净利润3.45亿元,较上年同期增长112.58%,盈利能力的增强一改往年的颓势。

2020年,该公司的表现更加优异。鲁商发展2020年年报显示,该公司实现营业收入136.15亿元,较上年同期增长32.33%,实现归属于上市公司股东的净利润6.39亿元,较上年同期增长85.39%,实现归属于上市公司股东的扣非净利润6.25亿元,较上年同期增长94.21%。

大幅增长的业绩得到了资本市场的认可,鲁商发展的股价也水涨船高,自2019年首个交易日至今涨幅高达411.07%。该公司是如何扭转长达十年的颓势局面? 带着疑问,笔者于近日参加了鲁商发展的股东大会,对该公司一探究竟。

错失房地产“黄金十年”发展机遇

鲁商发展上市之初就带着负债率过高的“硬伤”。2008年12月,鲁商发展借壳ST万杰成功上市,截至当年年底,该公司负债率高达90.46%。又由于房地产行业本身具有高负债的特点,随着该公司地产项目的陆续推进,使得鲁商发展长期处于负债率过高的窘境。

超高的负债率给鲁商发展造成了较高的财务风险,也给它带来了资金链的紧张,同时又进一步加剧了融资成本。在这种情况下,鲁商发展只能采取“一边倒”的策略,完全依仗控股股东鲁商集团的借款来进行房产项目的开发。受此影响,该公司独立自主的运营能力较弱。

鲁商集团是由山东省商业厅改制的国有大型企业,以百货零售为主业,整个集团的零售业务占比高达80%以上,旗下有另一家A股上市公司银座股份(600858.SH)。银座股份在山东11个地级市拥有128家商超门店,是山东零售业的龙头。

鲁商集团为了整合集团内优质资源,特别是协同旗下房地产与零售业务的发展,制定了以“购物中心+住宅+公寓+酒店+写字楼”的房地产开发策略。在该规划中,鲁商集团计划以鲁商发展作为房产项目的建设主体,以银座股份作为商超运营主体,携两者之力,共同打造城市繁华商业圈,继而再拉动其他房地产项目的销量,从而实现双赢。

鲁商集团的规划看似完美,其实是过度高看了自身的项目运作能力,特别是高估了银座商城的品牌号召力。有投资者对笔者表示,银座商城虽然具备打造商业圈的能力,但它在零售业激烈的竞争下表现并不优秀,盈利能力一直处于下滑的趋势中。

从山东各地银座商城的运作情况来看,在某些地区银座商城确实成为商业中心,带动了周围房地产项目的升值,但更多地区的运作以失败告终。实际情况表明,鲁商集团的规划并不尽如人意。

而鲁商发展同样受到该战略的掣肘。据鲁商发展董事会秘书李璐表示,公司的战略一直是以深耕山东,以济南、青岛为核心,重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等城市,期间,公司也尝试过全国化战略,布局了哈尔滨和重庆,但体量不大。

据统计数据显示,2008年到2017年十年间,国内房地产投资从2.53万亿元猛增至11万亿元,累计总投资高达74万亿元。这一时期,催生了一大批房地产巨头企业。

可惜的是,鲁商发展并未抓住这次机遇。据该公司年报数据显示,从2009年至2017年,鲁商发展营业收入由25.00亿元增长至82.87亿元,增幅达到了231.48%,归属于上市公司股东的净利润反而由4.39亿元下降至1.28亿元,下降幅度达70.84%。在其他房地产企业一路狂奔之时,鲁商发展不仅没有进步,反而出现了盈利能力大幅下滑的现象。

杭州心聖投资管理有限公司投资经理颜峰对笔者讲,鲁商发展完全依附于控股股东的战略规划,缺少独立的房地产开发能力,让其错失国内地产发展的黄金十年。

“鲁商发展的地产项目以山东省内为主,并且大多位于三四线城市,这些地区的房价始终不温不火,再者三四线城市的地产项目周转率不高,导致开发周期长,企业资金成本高昂。同时,鲁商发展负债率偏高,融资渠道受限,造成该公司无充足资金扩大地产业务规模。除此之外,鲁商旗下的地产项目毛利率偏低,某些项目的利润甚至难以覆盖借款利息,只能将借款费用进行资本化处理,进一步侵蚀了营业利润。”颜峰对笔者介绍。

数据来源:鲁商发展历年年报

从鲁商发展的历年年报可以看出,鲁商发展近十年以来,房地产业务的盈利能力很差,虽然营业收入增长稳定,但净利润始终处于下滑趋势。2014年以来,随着国家对房地产行业的调控趋严,导致该公司净利润出现大幅下滑,2015年鲁商发展的扣非净利润更是跌至0.91亿元,距2009年上市之初下降近七成。

资本并购助力企业扭转颓势

俗话说“穷则变,变则通。”面对长期下滑的业绩,鲁商发展开始尝试转型,该公司的首次转型瞄准了健康养老方向。

在股东大会现场,李璐对笔者表示,2017年公司开始尝试发展养老产业,经过三年时间的培育,目前运营情况良好。受益于鲁商福瑞达国际颐养中心项目的成功,公司计划未来将以输出管理和人员的轻资产模式运作。

养老业务投资大,短期盈利能力不强,并不能为鲁商发展带来立竿见影的效果。针对此点,该公司在2018年重新制定了转型战略,将目光聚集到控股股东旗下优质的医药资产山东福瑞达医药集团(以下简称“福瑞达医药集团”)身上。

2018年12月,鲁商发展将其持有的泰安银座房地产开发有限公司97%股权、东营银座房地产开发有限公司100%股权和济宁鲁商置业有限公司100%股权转让给山东省商业集团有限公司(以下简称“山东商业集团”),并以现金方式支付12079.37万元受让山东商业集团持有的福瑞达医药集团100%股权。

据资料显示,福瑞达医药集团主要从事药品、保健食品、玻尿酸高端化妆品、生物技术产品的研发、生产和销售,控股和参股了山东明仁福瑞达制药股份有限公司、山东福瑞达生物工程有限公司、山东福瑞达生物科技有限公司、山东博士伦福瑞达制药有限公司等多家企业。拥有“明仁”、“颐莲”、“善颜”、“润舒”、“润洁”、“施沛特”等多个知名品牌。

并购福瑞达医药集团后,鲁商发展成功进入到医药和化妆品领域,开启了该公司转型大健康领域的新模式。然而,该公司的并购计划并未因此中止。为了保证福瑞达医药集团核心原材料玻尿酸的供应,鲁商发展在2019年10月再次进行了并购,此次并购标的是山东焦点生物科技股份有限公司(以下简称“焦点生物”)。

资料显示,焦点生物位于山东曲阜,是一家专业生产透明质酸的企业,其产品主要应用于化妆品和营养保健品行业。

据李璐介绍,收购焦点生物使公司具备了420吨/年的玻尿酸产能,在解决了公司所需原材料供应问题后,还打通了从玻尿酸原料生产到化妆品、药品和食品终端的全产业链,进一步增强了公司竞争优势。

资本并购给鲁商发展带来了立竿见影的效果。通过并购福瑞达医药集团和焦点生物,使该公司过去单一的房地产业务发生了变化,而医药、化妆品行业的高增长也对鲁商发展的利润提升带来了积极影响。

李璐对笔者表示,公司各业务的营收占比中,由于房地产基数大,导致医药、化妆品业务营收占比不突出,但是从净利润占比来看,医药、化妆品业务占比明显。2020年公司的医药、化妆品板块为公司贡献近2亿元的净利润,净利润占比已达到三成。

数据来源:鲁商发展2020年年报

鲁商发展通过资本运作的方式,将盈利能力差的地产项目置换成盈利能力强,发展空间大的医药、化妆品业务,在实现了快速的转型的同时,更促使该公司业绩实现了快速增长,成为扭转业绩长期处于颓势的关键因素。

数据来源:鲁商发展历年年报

内部机制改革激活发展动力

并购医药、化妆品资产改善了鲁商发展的产业结构,是促使该公司盈利能力增强的关键因素,但并不是绝对因素。从公司治理角度来看,完善公司治理结构才是鲁商发展实现蜕变的根本动力。

在股东大会现场,李璐介绍,公司2018年推行了股权激励和跟投政策,这两项政策的实施使得公司员工与企业发展紧密地结合在一起。在房地产业务中,员工实行跟投政策,员工不跟投的项目公司坚决不投。此外,公司在2019年又实施了企业经理人制度,所有中层及以上员工的绩效工资要占到70%以上。

巴菲特曾讲过,“从投资者角度出发,好公司、好管理层、好价格缺一不可。”鲁商发展的价值成色无需质疑,但作为国企,完善公司的治理结构,调动员工的积极性同样重要。

有投资者对笔者表示,鲁商发展在股权上隶属于山东省国有资产监督管理委员会,以往的高管也多数来自体系内。通常而言,国营企业由于对高层薪资的管控以及流程体系的相对僵化,缺乏一定的市场活力。而解决这一问题的方法要么是开启混改,要么是推行员工持股计划。

图片来源:鲁商发展2020年年报截图

事实也确实如此,鲁商发展在实施了股权激励、项目跟投和绩效工资等措施后,各方面的运作出现了明显的改观,特别是原本处于下滑趋势的房地产业务在近两年出现了大幅增长,这也成为该公司业绩实现快速增长的一大动力。

数据来源:鲁商发展历年年报

李璐表示,现在公司房地产业务的管理越来越规范,虽然前几年房地产业务表现不好,但公司一直在做成本和采购的标准化工作。随着公司推出员工跟投计划,房产项目的投资与运营更有了质的变化。

与房地产业务的高增长相比,鲁商发展的医药化妆品板块同样受益于此政策的影响,保持高速增长。

数据来源:鲁商发展历年年报
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