说到 | 狂降百万!学区房要“团灭”?新政又下猛药,未来房价会有啥变数?

2021年08月08日 10:40  

本文7024字,约10分钟

近日,深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》。征求意见稿针对入学政策进行了完善,并均衡了教育资源,提出深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。 - 一直被称为楼市“硬通货”的学区房,还稳吗? - 北、上、广、深等各地未来房价的趋势是什么? - 普通人的购房策略和理念应该有哪些“与时俱进”? 本期《说到》与你共同探讨。

本期嘉宾:

许玉道

原中国注册金融分析师培养计划(CRFA)执行办公室主任

严跃进

易居研究院事务中心研究总监

学区房真的凉了?

许玉道:最近几年时间在一二线城市里,关于学区房的炒作呈现了愈演愈烈之势,引起了很大的社会反响。

首先,大家要明白学区房产生的背景并不是房子,根本的问题在于教育政策。其实在教育政策方面,学区房是有一定的法律基础的。义务教育法明确规定,义务教育阶段儿童入学,一是实行免试入学政策,二是就近入学。在好学校的周边的房子岂不就成了学区房吗?而且谈到就近入学,实际上既和房子的所有权挂钩,也和长期居住权挂钩,这都是学区房产生背后的法律背景。

包括深圳,北京,还有其他一些城市,出台针对学区房炒作的相关调控政策。根据我对北京市的观察,比如2019年,北京市东城区和北京市海淀区都出台了关于多校划片的教育政策的调整,在2020年西城区也出台了类似的政策,无一例外都带来了在区域内学区房价格大约一年左右调整的表现。

所以深圳出台类似打击学区房等政策的时候,我们都看到了学区房价格的调整,我想在其他城市里也会有这样的表现,但是如果我们观察像北京市海淀或者东城区,在经历过2020年的调整之后,2021年这两个区域又是在中心城区里房价率先上涨的,尤其是学区房又是领涨的,(事实)同时告诉我们类似政策出台未必一定能够真正消除学区房这一现象,为什么?

主要以下三个原因:第一,学区房调整政策究竟是不是真的能够带来教育资源分配的公平,恐怕要打一个问号。

其实问题很复杂,一方面教育本身是要尊重教育的规律的,让所有的老师每年都轮换听上去很公平,但是否有悖于教育的规律呢?这样是带来了教育的公平,还是普遍教育质量的下降,恐怕是要来思考的。

再如,多校划片其实无非是原来学区房是一小片,今后有可能变成了更大的一片,但跳出来想的话,学区房就近入学的大的逻辑,或者说学区房划片的政策并没有大的改变,甚至还把周边不是学区房的房子的价格也带上来了。

除了教育不公平带来的学区房现象之外,其实公办教育资源的供给不足也是需要引起重视的问题。现在对校外辅导班、在线教育、私立教育采取了更严厉的限制政策,而它们其实在某种程度上对公办教育资源不足有一定的补充作用,如果公办教育资源没有在未来3~5年有效的提高的话,恐怕供不应求的矛盾过去表现为学区房价格的上涨,未来甚至表现为公立教育资源——未必是学区最好的房子,普通的周边房价都可能会上涨。2010年北京市生小学的人数不足10万人,既包括了北京户籍,也包括了在北京的常住人口。2015年已经增长到了137,000人,到2020年已经增长到了25万人。

所以虽然第7次人口普查数据告诉我们,中国总体上来看人口增长的速度越来越低了,甚至将来可能会出现人口逐渐触顶的表现。但是在大城市、特大城市,由于人口的持续的大幅流入,对于小学学位等义务教育阶段的资源的需求还是呈现大幅增长的。所以公办教育资源不足问题,我认为是要重视的。

第三,中国教育的本质是选拔性的精英教育。这里既包括大学阶段好学校和差学校的区别,如上985、 211等重点院校的比例,每年大概只有2%点多,不到3%,那么虽然说我们今天全国范围内本科的录取率已经达到百分之好几十了,但是好学校毕竟永远还是少的,基本的现状是改变不了的。

除此之外,在高中这一阶段就要进行分流,有一半人接受普通高中教育,将来有机会受高等教育。另外有一半人要分流接受职业教育。所以今天比较重视教育的中国家长心目中总是不愿意孩子们在中招或者高招这些阶段,失去未来发展的想象机会。

但凡包括高中阶段中招、升大学高招一阶段锤定音的教育制度不变,而且看分数的选拔的导向不变,那么恐怕大家寻找更好的义务教育阶段的教育资源会是人们心目中的一个长期动力。

所以基于此,(学区房政策)短期可能对学区房价格会有影响,大家要有思想准备,但是对于中长期学区房是否会销声匿迹,我对此确实持有保留看法。在我看来大多数的政策似乎目前还不具备这样的效应。

最后,当我们谈到学区房的时候,其实背后有一些潜台词,一般面临学区房问题的大多都是在一线二线和极个别的三线城市。第二当谈到学区房的时候,一般来说这些房子的位置都是在城市的中心区域。

从房产投资的角度,这岂不就是代表了几乎最好的资产吗?如果从长周期来看,暂且不考虑学区的这些因素,其实这些房子也是不错的资产。

买学区房要注意哪些风险?

关键词:政策风险最大

许玉道:如果从买学区房的角度,专门投资或者投机心态来看待学区房的,政策风险的确还是挺大的。如果家里确实有教育的需求,而且学区房也价格调整了一段时间了,这个时候用平常心买入这样的房子。一方面孩子能够接受到更好的教育的机会,另外一方面,那未来从投资升值的角度也是一个还不错的选择。

当然要买入学区房,在不少城市里面可能是需要把时间提的更早一些,因为大多数的学区本身学位比较紧张。按照排序的因素来考量,当前买入学区房,恐怕明年就希望孩子上学一般都是要落空的,所以需要提前做计议。

严跃进:一定要就是说对当前的一个政策保持足够的认识,防范随意触碰政策的红线,(比如)一些市中心,尤其是一些地级市,很多学校不断是往外搬的,在市内市区以内可能教学面积比较小,或者说教学的学校等基础设施比较落后,所以逐渐移出去,要防范买了一些高价的学区,但是那些学校可能都往一些郊区的新城区迁移,我认为是购房者所需要注意的。

房价未来会怎样?

关键词:认识4大国情

许玉道:您需要明白以下的几个基本的现实:第一,买房的时候,你可能听说过是位置最重要的,其实在我看来,很多朋友把位置理解为“最后一公里”是否靠近地铁、学校、商场、超市等位置的概念。但其实这是涉及到房地产资产品质的最后一公里比较微观的因素了,比这一因素更重要的是城市的选择,是一个更大的位置的概念。

所以在过去几年我对房地产市场的研究经常谈到一个观点:房价某种程度是人们融入一个城市的门票,房地产投资从资产的角度来考量,很大程度上投资的是一个城市的未来,对于北上广深等城市的房地产市场前景怎么样?恐怕要明白以下的4个基本的中国国情、规律。

中国城市之间实际上是不平等的,城市之间的竞争也是不公平的。这里有很多因素,比如城市行政地位的不平等,城市的地理位置不平等,还有城市的资源禀赋、产业特征,包括历史起点,还有从国家层面所赋予它们的城市使命。

你会发现有这些内陆、边缘地区、沿海地区城市,另外从行政级别上,县级城市、副市级城市、副地级城市,地级城市、副省级城市,在省域里还会有省会城市;还有直辖市,国家中心城市等不一而足,其实背后反映的是城市的不平等和城市竞争的不公平。

过去很长时间内,中国实行非常严厉的户籍制度,但是这种制度从2020年开始,在中办或者国办所发的文件里,落户的门槛越来越低了,这其中也包括一线城市,如北京、上海、深圳、广州等超大城市,对落户的门槛也是不断降低的。在中国人口增速回落,甚至可能再过几年会触顶回落的情况下,北京上海目前以限制人口为基本城市政策,在未来随着城市之间竞争的加剧,也会加入到对人才,甚至对人口的争夺中去。

毕竟对一个城市来说,如果缺乏人口的健康、有序的增长流入,那么它的竞争力是很难表现出来的。

第三,经济学规律有“经济效率”,“劳动力效率”之说。今天,不论是根据中国的发展经验,还是根据世界上其他国家发展的经验,我们都会发现城市的效率整体来说是比农村的效率更高的。另外,在人口相对比较密集的大城市里,经济效率、劳动生产率是要比人口稀疏的城市或区域更高的。

其实通过过去几年的观察,在省域里边省会城市,其经济增长,经济占比,人口流入、人口占比,也包括在直辖市,计划单列市,经济和人口居首位的城市表现,都能够发现,它们的相对竞争优势越来越强了,其实这是经济学的规律。

背后实际上是更底层规律,价值是需要通过交易来发现和创造的。当人口密度提高的情况下,一般来说人们交易的成本会降低,交易的频率会提高。我们做一个极端的例子,在那些很偏远的农村里,人与人之间很长时间都不见面,根本没有商品之间的交换,怎么发现价值?在大城市,尤其人口密度相对比较高的城市,整体来说效率要更高一些,这是一个经济学的基本的规律。所以大城市都经常表现为虹吸效应。

第四,人性背后的规律。中国有句话“人往高处走,水往低处流。”既然明白了城市之间竞争不公平、不平等,并且大城市实现个人价值创造价值的效率更高,那么不论从实现个人价值,或者说到这些地方享受更高的社会福利,长周期内人口都有更大的冲动进入更好的大城市里去。

在中国是哪些城市?首先应该想到的就是北上广深等一线城市,它们不论在教育文化,经济、就业、金融,以及国际交往、信息,包括工作岗位的机会,报酬,获得整个社会相应的福利等方面,恐怕比很多其他城市都要更好一些。

所以从长周期来看,只要对中国的发展有信心,那么北京、上海、深圳、广州等一线城市的房地产市场,长周期内都会是中国的有钱人追捧的核心资产,甚至将来当中国成为世界强国的时候,不排除也会成为国际资本所追逐的优质核心资产。所以从长周期来看,我对北上广深等城市的房产是持绝对乐观的态度。

那么,买房依然可以“躺赢”?

关键词:警惕三大风险误区

许玉道:经历了过去20年房价持续大幅上涨,高房价的问题引起了一系列社会矛盾,房地产调控成了整个社会方方面面的一致共识,今天我们面临历史上最严厉的房地产调控政策,那么以下几条是一定要格外关注的。

第一,对房地产资产未来的价值增长所带来的回报率要有切实的预期,切实就是贴近现实,合理可行。全国的新建商品住宅价格,从过去10年到20年时间内,年化涨幅达到7.8%左右。从2015年到2020年,根据国家统计局的数字,新建商品住宅的价格年化涨幅达到9%,应该说房价涨幅还是比较大的。

一线、二线和部分热点三线城市房价的涨幅肯定就更大了,但是在未来的下一个5年或10年,或者展望更远的2035年的远景目标,一方面由于房地产调控房价已经上升到新的水平,还有(另一方面)经济的增长,恐怕和过去相比较也要下一个台阶了。

各方面因素,包括城市里房地产供求(关系),从过去的10年、20年供不应求,到今天供求平衡,再过5年恐怕会在局部出现明显的供大于求(情况)。在一背景下,未来房价即使上涨,其涨幅和过去10年、20年相比,大概率也会明显回落,所以对房地产资产未来价格上涨所带来的财富效应要有理性的预期。

第二,在过去10年几乎在任何城市买房反正都是赢家,人们都在思考哪儿房子涨得快,哪个城市哪个位置的房子涨得快。而今天买房的时候,恐怕你要格外关注的是房地产资产流动性的变化,过去可能关注的是房价谁涨的快,今后你要来思考的是房子今后能不能卖得出去,恐怕会成为一个仅次于房价的第二重要的问题,甚至在部分地区会成为比房价更重要的第一大问题。

说得直白一点,人口大幅流出,产业空心化,比如四、五线城市,或者一些县城等,有可能在下一个10年或者20年长周期内,由于房子供大于求,人口不断流出,产业竞争力空心化,想在二手房市场把房子变现——暂且不谈升值了,(出售)恐怕难度都会越来越大,所以对这样的风险要格外关注。

过去买房的时候,我们的注意力基本上都在选位置是不是靠近学校、市政府、图书馆,或者医院、CBD商业中心,大家的视野对位置的理解仅止于此。其实最近的第7次人口普查数据揭示,在全国范围内孔雀东南飞的人口大幅流动画卷。在一些区域,如省会、副省级等中心城市大幅集中,但大多数的城市呈现了人口流失的状态,我想你必须要明白,房地产已经度过了,过去在任何一个地方买房都可能会上涨(的时代),今后会出现明显的分化。

所以对选房子还停留在靠近地铁、公交车站等最后一公里位置的概念,我认为智慧就太小了,或者说很可能做错了这道选择题,必须把位置提高到对城市的选择。不同的城市房地产未来10年、20年的风景会有更大的分化。

最后,如果说过去买房的时候可能讲究的是多多益善,未来随着房产税等政策的逐渐落地,如果说按套和按面积累计税率,那么有多套房,尤其是七、八套,十几套(房子),可能会面临比较高的房产税压力,所以过去是多多益善,今后我认为要尽量减少房屋所拥有的数量,而提高房屋的品质。

因为数量背后今后大概率会意味着成本会大幅上涨,所以要提高警惕。

严跃进:对于北上广深这些城市,纯粹从房价本身来讲,往下跌的空间是不大的,但是呢也不至于说出现绝对规模的大反弹,(而)有些城市,如济南、天津、厦门,包括南宁等都是处于市场的底部,后续(房价)可能都会有所上涨,我认为都是比较关键的内容。(另外)一手房的价格泡沫相对是少一点,但是二手房房价泡沫还是比较大的,尤其是一些学区房,尤其是二手房参考价等政策新的内容。在参考价下,房东的预期会变,会调整供求关系等,在某种程度上都会使得房价有所下跌,或者说价格的泡沫会有所减少。

六个钱包买房还值得吗?

许玉道:前几年著名的经济学家樊纲教授曾经给年轻人提过1个建议,说用6个钱包去买房。背后的含义是对年轻人来说,除了比方说夫妇双方之外,还要用父母的、岳父岳母的一共6个人的钱加起来攒够首付把房子买到家里。

从过去几年全国整体房价的表现来说,如果当初花了6个钱包买了房子,大多数的城市房价还是上涨了,投资的决策还是正确的。如果站在2021年的8月的时点上,我们还用6个钱包的思想买房,还值吗?

其实谈到值不值,对于不同的家庭来说,很难有共同的结论。比如拿6个钱包的难度究竟有多大?这些钱本身在没有买房之前是干什么用的?如果说这些钱本身都是在银行里储蓄,也并没有眼前的(其它)用途,那么拿来买房对大多数人来说并不是一个差的选择。

另外究竟在什么样的城市里买房,结论应该是不同的。

第三,买房是为了刚需居住,还是为了投资,(结论)恐怕也是不同的。所以对不同的家庭来说很难有统一的结论。

第一,对于刚需的家庭来说,6个钱包本身都是闲置的,拿过来作为首付买房子,尤其是在一二线,包括大多数三线城市,我认为是一个不差的选择。至少从长周期来看,购买的房产跑赢通货膨胀还是有比较大的概率。而活期存款,或者说理财,银行的定期存款大概率是跑不赢通货膨胀的。

第二,如果父母的养老的钱就这么多了,给了你之后,未来的养老可能就面临问题,或者对于年轻人来说,可能还有很多其他的一些机会,比如想创业的,想事业腾飞,或者想继续学习,这其实都是对个人投资的其他选择。

如果孤注一掷,不分青红皂白把所有的资金都拿来买房,而且家庭里面伤筋动骨,我认为不值得。

第三,用6个钱包买房,如果对于刚需的朋友来说,其实潜台词是你还可以利用住房公积金这样比较便宜的资金,适当使用买房的投资杠杆,我认为是上策。如果说您具备条件的情况下,没有利用这样的比较便宜、周期比较长的资金,其实相当于是放弃了一些机会。

必须要明白融资本身对于大多数的那些先富的群体来说,实际上是一个权利,是一个机会。如果在购房的时候能够利用廉价的资金,甚至包括商业银行贷款的资源,在我看来实际上是一个不错的选择。

当然了,我们的默认的是您对房地产未来的投资回报率不要有太高的预期(情况下)。像过去10年、20年房价野蛮成长的时代已经基本上过去了。

未来对房地产价值的成长预期是多少才是合理的呢?最近5年、10年的数据,从2010年到2020年,根据国家统计局的数字,全国新建商品住宅的价格累计上涨了112%,年化的涨幅大约7.8%。过去我们都感受到房价涨了很多,但是全国的房价平均涨幅每年比上一年大约涨幅不到8%。这一涨幅其实跑赢了通货膨胀。

第二,最近(5年)从2015年12月到2020年12月,根据国家统计局数据,新建商品住宅的价格也累计上涨了54%,年化涨幅9%。历史上最严厉的房地产调控政策,从2016年开始来酝酿,2017年开始发力,18、19、20、21这几年陆陆续续补充完善的政策背景下,年化的房价涨幅仍然保持了9%的水平。

这也告诉我们,一方面我们要看到在严厉的房地产调控政策下,房价的恶性上涨相当程度上被抑制住了,但是同时在这些尤其是一线二线和人口大幅流入的部分三线城市,其实房价上涨仍然是主要矛盾。

在严厉的调控政策下,具备购房能力的投资人,包括城市之外的常住人口购房受到限制的情况下。如果你今天有机会能够使用6个钱包在这样的城市里买房,为什么不买呢?这岂不就是在调控政策下给我们提供的一个上车的机会吗?

严跃进:关于6个钱包(买房),只要父母支持,我认为也问题不大。

但是必须要注意到不能过度夸大自己一个月供还贷能力,尤其是就是说盲目的借这些钱去买房,不理性的认为房价上涨,这时候会有一些压力,所以说最好建议购房用自有的资金进行,因为盲目的借父母(的资金)等,也确实是有点啃老的意味,本身也不提倡。

如果说解决住房比较困难的,采取租房的形式来慢慢过渡,我认为也是一种方法,一种方式,经济条件能力、经济条件不到也不要去硬拼,还是靠自己的工资收入等,以及靠其他的一些方式(比如)不断的从小房子到大房子慢慢的改善,我认为是相对来说会比较好一点。

 

策划:于慧媛  编辑:康路  摄制:刘建楠

(声明:本视频为《财经》新媒体独家视频,禁止转载)

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