海口、三亚再祭“限价令”背后:房价连涨14个月 供求阶段性失衡

来源 | 财联社   作者 | 陈业     

2021年09月09日 10:17  

本文2059字,约3分钟

海口最新的政策规定,初次申报预、现售的商品住房进行销售价格备案时,申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。

海口及三亚近日先后发文,对新房备案价管控措施进行升级。

海口最新的政策规定,初次申报预、现售的商品住房进行销售价格备案时,申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。三亚则要求,2021年9月1日前已经备案的项目,须将未网签房源重新进行价格备案,整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。

海南省房协执行秘书长王路对记者表示,海口及三亚再次发文对新房备案价进行管控,主要原因是两地新房价格已连续14个月上涨。而价格持续上涨的背后,是海口及三亚的房地产市场供求关系出现阶段性失衡。

宅地供应及楼市库存不足

据国家统计局公布的7月70城房价数据,海口、三亚的新房和二手房价格连涨14个月。其中,7月份海口新房价格环比上涨1%,二手房价格环比上涨1.3%,新房、二手房价格环比涨幅均居70城之首,领涨全国楼市。

就房价不断走高,王路指出,这与需求的变化有关,“去年6月1日海南正式开启自贸港建设后,市场对海南认知度和预期很高。现在人才落户海南案例增多,加之本地刚需、改善性需求,市场需求规模逐渐扩大。”

需求增加的同时,海南的宅地供应及商品房库存却并非很充足。

据悉,从2018年海南全域实施限购开始,海南住宅用地市场供应呈逐年下降趋势。从2020年开始,大量住宅用地开始转化成为安居型商品住房用地,市场化可以供应的住宅用地进一步减少。另外,自去年3月8日,海南新增住宅用地要求现房销售,使得新一批项目上市周期向后推迟。

“去年全年海南全省市场化商品住房用地的供应规模,在180万平方米左右,远低于一年正常的网签备案量。今年初到现在为止,全省住宅供地可建面积也是严重不足的。”王路表示。

海南中原战略研究中心监测数据显示,2021年上半年海口成交共14宗土地,成交土地总占地面积32.83万平方米,总建筑面积86万平方米,成交总价36.23亿元,楼面价4204元/平方米。与2020年同期相比,海口2021年上半年土地成交面积同比下降10%,成交总价上涨43%,楼面价上涨59%。

土地供应方面,2021年上半年海口供应17宗土地,总建筑面积90万平方米,土地供应数量、面积较2020同期均有所下滑。

王路介绍,自2017、2018年开始,三亚几乎很少有住宅土地供应。这种情况下,正处于销售和即将推出的项目都为历史存量地,随着市场快速去化,库存量出现不足。

此外,当下海南实行备案价一刀切政策,即商品房备案价不得超过17300元/平方米,降低了房企利润空间,降低了房企拿预售证的积极性。

值得一提的是,海南实行备案价一刀切政策后,曾有开发商为寻求利润空间,对项目实行加价捆绑销售。今年3月,海南省政府发布相关文件,进一步深化整顿购房秩序,其中海口对开发企业加价捆绑销售行为重点进行了清查。这种背景下,开发商能够打擦边球的概率变低,拿预售证积极性进一步降低。

另据海南中原战略研究中心监测数据,今年上半年海口成交的14宗地分布于江东新区和市中心两个区域。其中,市中心成交两宗商品住宅用地,由中海地产、元垄地产分别以8.95亿元、4.14亿元竞得,成交楼面价分别为15059元/平方米、13868元/平方米。若以17300元/平方米的备案价,前述两项目基本没有利润空间可言。

开发商在海南何去何从

一方面是在自贸港建设带动下市场需求强劲,另一方面是限价政策使得开发商在海南利润逐渐被压缩,这种背景下,未来开发商在海南何去何从成为一个绕不开的话题。

王路告诉记者,海口、三亚发布的最新价格管控通知,实际效果可能较有限,更多是一种引导和规范。在用地指标、现房销售等因素制约下,海南供需不平衡问题短期内或难以缓解。“未来海南应尽快加大供给,实行科学定价、分区划价,不搞一刀切的限价政策,再就是加快安居房的上市。”

海南一位资深业内人士认为,对开发商来讲,未来在海南持续发展主要有两个路径,首先是积极参与安居型商品住房建设,“虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样,但却是海南市场未来重要的供给主体。这对开发保持自身在海南的开发规模,以及保持团队正常运营是有利的,而且安居房限定了销售对象,销售方面压力较小。”

“其次,可重新考虑在海南的布局策略。对于仍以住宅开发为导向的房企,很难在海南获得持续规模化发展;具有产业运营能力,及在文旅运营具有优势的企业可在海南进行中长期布局。海南更像是一个新兴业务的实验田,通过尝试产业购地,也可以进入产业开发领域。”上述业内人士补充称。

其进一步表示,近两年在海南拿地的企业,有不少是在住宅开发领域成本控制能力很强的企业,还有一些已在商业综合体领域具有较强的运营能力。

实际上,在海南深度布局的房企,近几年已在进行战略调整。

以雅居乐为例,自2017海南开始一系列房地产调控,2019年之后其海南区域贡献减少,直接影响了其整体的毛利率。不过,从雅居乐的土储城市布局调整来看,其正试图摆脱对海南的依赖。

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