“太原第一高楼”烂尾7年,3次拍卖惨遭流拍

作者 | 孟夏月    编辑 | 侯郁

2021年09月15日 16:39  

本文2447字,约3分钟

受资金链断裂、商业地产低迷的双重打击,曾号称太原“第一高楼”的超高层建筑——太原国海广场,已烂尾7年。今年起,该项目欲寻求新“主人”,但接连三次拍卖、三次流标,足见市场趋利避害的逻辑。

曾号称太原“第一高楼”的超高层建筑——太原国海广场,仿佛被下了“魔咒”,几度经历奠基开工、停工后,历时7年仍是一片荒地,面临烂尾。近日,该项目又遭遇三次拍卖却三次流标的尴尬。

上述项目所囊括的酒店、公寓项目,自2014年亮相以来毫无进展,目前工地杂草丛生,一片萧条,与所处市中心的繁华商圈显得格格不入。在当前太原商业地产低迷的大背景下,项目前途渺茫。

“三进三出”风波

根据目前世界超高层建筑学会的新标准规定,300米以上才能列为超高层建筑。而规划建设高达310米的超高层建筑太原国海广场,是太原迄今审批的第一高楼。正是这样一个备受瞩目的项目,截至目前已烂尾7年。

太原国海广场项目坐落于太原黄金地段,紧邻太原市中心主干道迎泽大街,总建筑面积43.8万平方米。太原国海广场项目的开发商是帝海投资控股集团有限公司(下称“帝海集团”)。

按照规划,项目包括东塔和西塔两栋高楼,其中东塔71层,建筑高度310米,西塔61层,建筑高度258米,建成之后,将是一个集5A级写字楼、国际五星级酒店、顶级精装公寓、高端购物中心于一体的大型商务综合体,该项目亦规划了1708户居民住宅。不过,已经购买了国海广场公寓的业主,未来或许无望在这里安家。

早在2013年,开发企业——帝海集团“太原国海广场(并州饭店二期改造项目)”已参与了项目的设计,雏形正式亮相太原。当时,项目方预计将于2016年竣工。

2014年4月,项目首次开工,原位于并州饭店南侧的晋阳饭店及底层商铺已搬空,人行道上立起蓝色围挡,打夯机等特种作业车也进入工地施工。但开工不久,项目就已停工。知情人士透露,国海广场地块由于规划为“太原第一高楼”而备受瞩目,之后却因种种原因停建并一直搁置至2016年10月。

2016年10月11日,该地块重新上拍,寻找新的开发企业。本应是实力雄厚的开发商角逐的热门地块,最终却因无人缴纳保证金而遭遇流拍。半年后,地块再次上拍。值得注意的是,该次竞拍最终只有一家开发商参与,且该开发商仍是首次参与操盘的帝海集团。2017年末,该地块由太原帝海兴盛置业有限公司(下称“帝海置业”)以1.47亿元的价格斩获。

据悉,为开发建设太原国海广场,帝海集团在太原注册成立了全资子公司——帝海置业。该公司股东架构为:太原京建兴盛项目管理中心(有限合伙)持股比例99%,国海天地投资有限公司持股比例1%。而帝海集团旗下主要从事商业地产的北京中房京贸房地产开发有限公司,以自2019年1月起,已数度被列为失信被执行人。

二度回归的帝海集团,让众人对这座第一高楼充满期待。2018年7月,国海广场项目工地上,轰轰烈烈举行了工程建设启动仪式。但与首次开工一样,项目启动后不久便再次陷入停工。后来由于种种原因,工程一直处于延迟状态。

2019年9月26日,中建七局四公司中标太原国海广场项目施工总承包工程,合同额35亿元。这标志着项目又一次进入施工阶段。然而,这座投资金额巨大,规划宏伟的项目,却再度遭遇烂尾。

三次拍卖遭流标

2021年,国海广场烂尾的项目走至拍卖程序,分别于3月6日、4月1日、7月8日三次拍卖。

拍卖公告中明确,拍卖标的为位于山西省太原市并州路1号【不动产产权证号:晋(2017)太原市不动产权第0081995号】的土地使用权,处置法院为太原铁路运输中级法院。拍卖公告中的一部分内容还进行了黑体加粗:“标的物转让登记手续由买受人自行办理,标的过户所涉及的一切税(契税、印花税、土地增值税等)、及可能存在的物业费、水、电等欠费按照国家法律法规各自承担相应的部分。竞买人是否符合过户条件,请竞买人自行到当地相关职能部门进行了解,法院不承担一切责任。”

也因为上述原因,该地块起拍价一降再降。2020年12月31日,山西至源不动产房地产评估咨询有限公司对该地块进行了评估。2021年3月6日,该地块首次拍卖的起拍价为23173万元,评估价24392.44万元。此次流拍后,随后两次起拍价降为22500元。

在土地估价书中,明确该土地用途为商业,土地使用年限剩余36.83年,土地面积6719.31平方米,设定容积率16.5.土地单价为2420.13万元/亩,合36302元/平方米。按照容积率粗略计算,楼面价在2200元/平方米左右。

知情人士介绍,摩天大楼建设周期长、成本高,注定是个亏本生意。房企拿地做这类项目的逻辑是,帮助政府建设地标性建筑,低成本拿到住宅等土地。国海广场资金链断裂,无法开工,还有一个重要原因是市场低迷,如果市场认可有回笼资金,或许还可重新开工。这些原因导致流拍不足为奇。

超高层烂尾国内不鲜见

不只是太原,各大城市都刮起了摩天大楼热。世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示,包括在建、已经建成和有规划的超高层,国内300米以上的超高层有464座,这个数据超过全球的三分之一。

放眼全国,各大城市房企纷纷提出了超乎想象的摩天大楼高度。青岛曾提出,计划建设一座777米的摩天大楼;在长沙,远大集团拿出838米的天空之城项目,将要挑战世界第一高楼迪拜塔,但这一项目已被无限期搁置,至今未动工。

地产行业分析师认为,超高层建筑的本意是为了最大化的利用土地资源,但实际操作中却带来了资源浪费,也导致建筑使用成本提高。对于非一线城市的非稀缺地段,建设摩天大楼、超高层的必要性极低。这也是大多雄心勃勃超高层大楼计划未能落地的主要原因。

在实践中,房企会根据实际情况随时调整投资方向,以保证大楼能顺利完工,不至于烂尾。但如果一栋楼被真正停掉,不仅是一种资源浪费,也会是沉重的债务负担。一位资深建筑师坦言,基于当下经济环境,施工方对于要垫资到主体结构封顶的超高层项目,基本不会接手。

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