奥园、阳光城等房企寻求债务展期 变卖资产等举措能否成“救命稻草”?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜   编辑 | 潘西

2021年11月25日 21:25  

本文3378字,约5分钟

债务压顶的房企,正通过债务展期赢得调整时间。11月24日,花样年控股(01777.HK)公告称,公司一只债券利息展期议案获通过,而就在两天前,中国奥园(03883.HK)一笔于当日行权到期私募ABS获批准延长赎回时间。据记者统计,今年下半年已有*ST银亿、阳光城、华夏幸福、中国恒大、佳兆业等多家房企通过交换要约、同意征求、利息展期等方式寻求债务展期。

面对债务展期后集中兑付、融资机会减少等危机,不少寻求债务展期的房企都在为自家的物业公司以及旗下资产寻找买家,或聘请财务顾问制定整体解决方案。在业内人士看来,为了“活下去”,债务展期可给公司调整财务时间,从而避免破产。不过,若债务无法偿还房企仍会发生债务违约。

不容忽视的是,在房企遭遇资金流动性困境时,各大评级公司纷纷下调了企业信用评级。《财经》新媒体记者就债务展期等相关问题采访了中国奥园、阳光城、当代置业等企业,他们均回应一切以公告为准。

资金流动性遇困境 债务展期只为“活下去”

11月24日,花样年控股公告称,“20花样02”公司债券利息展期议案获通过,本月25日应付利息1.16亿元中80%延期一年支付。就在两天前,奥园一笔于当日行权到期的“20奥创2A”私募ABS获批准延长赎回时间。此前,网传奥园正在对包括前述ABS在内的共3笔私募产品进行展期,未偿本金余额为15.16亿元,目前其余两笔暂未获得中国奥园方面证实。

此外,近期阳光城旗下美元豁免交叉违约同意征求获通过,同时3只美元债要约交换投票率均超85%达到展期要求。另外,阳光城3只境内债展期12个月的兑付方案也已获通过。至此,阳光城8只共计22.44亿美元的美元债,以及3只共计24.06亿元的境内债实现展期“闯关”,不过美元债偿还成本不仅有额外现金支付,利率成本提升后实际成本将高达到12.75%。

除花样年控股、中国奥园、阳光城外,记者注意到,近期当代置业、华夏幸福、恒大等不少房企在公开公告中均提及,面对目前公司的流动性问题,将通过展期积极应对。

不过,在房企寻求债务展期的过程中,并不都能如愿以偿。10月26日,当代置业2.5亿美元债出现实质性违约,此前其公告寻求该笔美元债展期。此外,截至11月1日,华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还的债务本息金额为79.16亿元,累计达939.79亿元的未偿还债务,公司仍在与相关金融机构协调展期事宜。

事实上,因未能展期导致的违约正在发生。近日,中国奥园一笔6590万元信托贷款(申万聚惠2号)疑似违约。对此奥园方面回应《财经》新媒体记者称,相关事项属经济纠纷,非公开市场违约。该笔借款为奥园合资公司作为借款人,因合资公司存在其他债务纠纷,正在与相关债权人协商解决中。

针对目前房企普遍存在的债务困境,同策研究院资深分析师肖云祥表示,目前部分房企已无力按期偿还债务,陷入流动性危机,对于房企而言,为了“活下去”,债务展期可给公司调整财务时间,从而避免破产。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,由于房地产行业融资端不断收紧,加上销售增速放缓、回款难等因素影响,企业面临流动性困难,无法按期偿还即将到期债务。企业可通过寻求债务展期挽救企业经营困境,不过债务展期到期后,如果房企未能偿还债务,仍会发生债务违约。因此企业应利用债务展期时间积极筹措资金,及时与债权人沟通并按期偿还债务。

信用评级频遭下调 融资渠道或将进一步收窄

据公开数据显示,各大评级机构已开始不断下调寻求债务展期房企的信用评级、发债评级。

继10月标普、穆迪下调奥园评级后,11月惠誉、穆迪、标普多次下调奥园评级。其中,11月初惠誉将奥园的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB”下调至“B+”,又于11月22日降至“B-”,并列入负面观察。惠誉表示,评级下调和负面观察反映出公司可用现金并不足以偿还资本市场债务,奥园在未来12个月的再融资需求中融资渠道减少,而合同销售疲软也将降低奥园的财务灵活性。

此外,标普报告还显示,奥园需要外部资金来偿还将于明年1月到期的一笔5亿美元优先债券以及一笔1.88亿美元的优先债券,此外其还将面临明年6月到期的2亿美元可回售私募票据,9月到期的2.5亿美元优先票据,以及银团贷款和其它偿债款项。鉴于明年将有大量债务到期,在缺乏其他融资计划的情况下,该公司很容易受到流动性紧张的影响。

除奥园外,在当代置业、阳光城释放了寻求债务展期的消息后,10月穆迪与惠誉均下调了当代置业及其已发行债券的信用评级;11月穆迪、东方金诚、大公国际和中诚信均对阳光城主体信用评级进行了下调和负面调整。主要原因多为公司短期债券集中偿付压力较大,还款风险将继续升高。

“对于评级机构而言,实际违约和要求展期所释放的信号是一致的,即公司缺乏偿还债务的能力,所以评级机构综合评估后会下调企业评级。”汇生国际融资总裁黄立冲指出,评级机构下调评级后,企业方面包括通过私募基金、挂牌发债等形式的融资渠道均会受阻。

对于多家机构对公司信用评级下调,房企端如何应对、如何增加融资渠道,上述三家企业方面均回应记者称,一切以公告为准。此前,针对评级下调,阳光城发布一则公告称,公司将积极采取措施化解压力,并严格履行信息披露义务,切实保障债券持有人的合法权益。

肖云祥表示,债务展期后还债时间集中,是大部分已获展期房企面临的共性问题,而信用评级下调会影响企业再融资。为避免债务违约,企业方应做好整体化解方案从而减少支出、加强项目销售回款,以期获得资本市场的支持,同时房企可拓展银行的抵押贷,或通过股权、债券融资、合作开发,并在极端情况下做好资产出售、项目股权出售的备案,保证到期债务的偿还。

出售优质资产谋纾困 提升运营能力成关键

据了解,不少寻求债务展期的房企已寻求出售旗下资产。融创服务和当代置业分拆的第一服务控股联合发布的公告中称,称双方已于10月7日订立股份转让协议,融创服务以总对价6.927亿元收购第一服务3.22亿股股份,占后者总股本约32.22%。

一位接近当代置业的人士表示,公司通过出售旗下物业和一些资产来回笼资金、偿还债务。企业作出选择售卖优质资产,也是积极应对目前状况的一个措施。

无独有偶,奥园公告称拟出售旗下物业上市公司奥园健康物业管理业务,这是其近期第一次对外公开资产处置的计划。近期奥园公告又称以9亿港元亏本出售香港罗便臣道若干物业。在此之前,市场消息称,中国奥园与恒基地产以及广州国企等意向方磋商项目出售,主要为广州、深圳、珠海等大湾区的旧改项目。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,遭遇困境的房企不能只通过出售物业板块来进行纾困,还需保留盈利能力较强的资产以保障企业后续发展顺畅。只有加速去化且完成增效降本,理顺企业发展战略的同时调整好内部结构调整,企业才有希望安全地生存下去。

值得注意的是,奥园、当代置业、恒大等房企近期都聘请了钟港资本或者华利安为公司财务顾问。目前,在钟港资本的合作方中,有恒大、蓝光发展、华夏幸福和奥园。而华利安的合作方中,有恒大、当代置业和花样年控股。

对于聘请新的财务顾问,奥园方面表示,属资本市场常规动作,主要基于行业当前大环境,由专业机构评估公司资本结构、财务状况,加强公司治理能力与合规性,探索可行方案以缓解当前短期流动性压力,增强与债权人、投资人之间信息沟通的透明度。

对此,肖云祥认为,一些企业会在出现债务危机时聘请知名的财务公司,为其在资本架构、流动性、资产重组等方面出谋划策,但并不是所有的问题通过聘请财务公司就能迎刃而解。目前,解决当前房地产业务遇到的困境,需要减少投资、优化债务、去库存、降杠杆协同,才能确保企业的生存和发展。

“目前来看,国内信贷政策呈边际改善趋势,房企可抓住窗口期获取发展资金。”刘水建议,在获得债务展期后,房企仍需严控预算、加大销售回款,出售资产、出让项目、股东注入资金等方式积极自救。同时,在行业趋向平稳发展的背景下,房企妥善解决流动性危机并步入正常经营节奏后,提升开发经营能力仍将帮助房企获得发展空间。

打开财经APP, 查看更多精彩内容
更多相关评论 
打开财经APP, 查看更多精彩内容
相关新闻
热门推荐
打开财经APP, 查看更多精彩内容