住房关系国与家。基于外部环境、政策制度、市场主体预期与住房市场相互作用及循环的框架，建立计量分析及预测模型，结合理论与数据进行观察与分析，2021年中国住房市场表现，符合作者2020年9月的预测：商品住房销售创历史新高，价格增速在5%左右，投资达到7%，支撑了经济增长。
2021年住房市场呈现从分化升温到整体降温的原因是：在复杂的外部环境和上行的住房市场环境下，调控政策与市场主体相互作用的结果。
基于政策调整与预期变化及相互作用的原因分析，预计2022年住房市场将从整体降温转向分化回暖。2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内，商品住房投资增速预计将在2%到5%范围内。
2022年，在“房住不炒”的定位下，应坚定信心支持“住”。优化住房市场调控政策体系，支持合理住房需求，加大住房保障的政策力度，加快实施“青新市民”安居工程。“十四五”及未来15年应积极探索中国住房发展新模式，加快构建中国住房新体系。
2021年住房市场：从分化升温到整体降温
2021年住房市场量价再创历史新高。由于2021年上半年市场火爆，尽管下半年出现降温，但全年商品住房市场依然较好。商品住房销售面积再创历史新高，2021年1月-10月，全国商品住房累计销售面积为12.6亿平方米，同比增长7.1%。全国商品住房平均销售价格绝对水平在2021年1月-2月创造历史新高，分别达到11228元/平方米。全年全国商品住房投资同比增速也将超过7%，2021年1月-10月同比增速为9.3%。
在时序动态上，2021年住房市场从提前过热转向提前过冷。2021年楼市春季转暖过早和过热苗头在调控趋严中出现，进而导致行政调控提前加码加力，所以降温提前在夏季，预计秋冬季要持续下行变冷，有回升前的探底迹象。在空间格局上，表现为从上半年分化加剧到下半年普遍降温。2021年上半年过热苗头更加集中在个别城市，下半年普遍降温幅度大、蔓延快。无论是2020年中还是2021年初出现的过热苗头，大都主要集中在人口流入规模大、疫情防控和经济表现好、资本市场尤其民间资本市场活跃的城市。但相比以往，本轮过热苗头在城市之间或向周边扩散的趋势并不明显和快速。
在风险演变上，风险总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。2020年四季度以来，一方面，调控使各个市场主体的风险都有所下降；另一方面，金融等政策收紧，导致房企信贷和个人住房抵押贷款收紧进而房企流动紧张，同时导致住房市场快速降温，从而使存量风险有所释放并向相关市场主体外溢。
市场格局：波动幅度较大，风险有所释放
住房市场从提前过热转向提前过冷。
在价格方面，全国平均房价增幅先快速上升后逐步回落。以各月累计商品住宅销售额除以累计销售面积来粗略估算商品住房平均销售价格（简称住房价格或房价），2020年1月-10月房价平均为9986元/平方米，同比增长7.3%。随后于2021年1月-2月大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后房价涨幅逐月回落（见图1）。截至2021年1月-10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%，但8、9、10月单月同比出现负增长。
在供求方面，住房销量增速创出新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创出新高水平。受新冠肺炎疫情影响，2020年2月当月住房销售面积同比大幅下降，5月开始同比增幅转正，个别月份还出现两位数增速，2021年2月同比增幅达到三位数，创出历史新高，之后同比增幅又快速下降（见图2）。由于2021年前半年市场火爆，全国商品住房销售面积创出新高，2021年1月-10月销售面积同比增速为7.1%，其中1月-6月份同比增长高达29.4%。
在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程。2020年10月以来，反映潜在供给的新开工面积、施工面积当月增长率先整体快速上升，然后较大幅度下降并出现负增长（见图2）。2021年2月以来，反映现实有效供给的住房竣工面积当月值同比增速有正有负，其中5月、6月、7月、8月住房竣工面积保持较高的同比增速，但不同月份的增速变化也较大。
2021年1月-10月，全国住房新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为-6.8%、7.4%和16.9%。在待售住房方面，全国待售住房面积同比增幅在2020年10月至2021年10月间呈现平缓“U”型变动。
进一步，用商品住房待售面积除以商品住房现房销售面积月度均值得到已竣工商品住房存销比指标，计算结果显示（见图3），2021年已竣工商品住房存销比为16.7（月），比2020年的17.1（月）稍低，处于6-18个月的合理区间；从期房来看，用当年末商品住宅施工面积减去当年及上一年商品住宅竣工面积作为未竣工商品住房待售面积估计值，再除以当年期房销售面积作为未竣工商品住房存销比，计算结果显示（见图3），2019年和2020年该存销比稳定在3.7（年），2021年略微升高至3.9（年）。总之，待售住房随着经济社会和住房交易正常活动的恢复甚至高涨，又迈进逐步去化的正常轨道，但随着住房销量增幅变缓，去化进程又有所放慢，考虑到市场分化情况，三四线及以下城市库存较大。
从投资看，经历从骤升到逐步回落的变动过程。住房开发投资当月完成额同比增长率从2020年2月的-15.99%跃升至2021年2月的40.94%，2021年3月之后当月值同比增幅出现回落，逐月降低并由正转负。从住房开发投资累计值的同比增长率来看，2021年1月-2月为41.9%，此后逐步回落，1月-10月为9.3%，回归至正常水平。总体来看，2021年度住房开发投资波动较大，先大幅上升，后逐渐回落。
在租赁方面，受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。相对而言，住房租赁市场受疫情冲击影响较大，且在恢复过程中城市层级分化明显。根据中国房地产测评中心数据，全国租赁交易价格指数在2021年以来尽管出现了小幅波动，但总体下降趋势依然延续。分层级城市来看，一线城市住房租赁价格指数在2020年11月至2021年9月间提升了19.8个百分点，反映出其住房租赁市场回温明显。而二线城市住房租赁价值指数则延续下降态势，与一线城市形成的“剪刀差”不断扩大。
空间格局：从上半年分化加剧到下半年普遍降温
第一，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年先增后减。2020年9月，全国276个地级及以上城市二手房价格同比增速平均值为2.18%，有176个城市同比增速为正。经过2021年前半年局部火热的行情后，到2021年6月，房价增速均值和上涨的城市数分别扩大至3.05%和182个，其中有38个城市同比增速超过10%。后半年房价增速则有所收窄，出现房价同比下降的城市数量也明显增加。2021年9月，有103个城市二手房价格同比增速为负，有172个城市二手房价格同比增速为正且主要分布在东部沿海地区和西北地区，全部276个城市二手房价格同比增速均值为2.44%，明显低于6月份的水平（3.05%）。
第二，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。从2020年1月至2021年9月不同层级城市二手房房价同比变化率来看，一线城市二手房价格波动较大，其中2020年9月以来二手房价格先快速上升，然后回落趋稳；二线城市二手房价格与一线城市保持相似的变动趋势，但涨落幅度小于一线城市；三线和四线城市二手房价格变动相对平缓，其中三线城市总体保持中低速增长，四线城市增速有所下调。截至2021年9月，一线、二线、三线、四线城市二手房价格同比涨幅分别为5.58%、5.39%、5.37%和1.30%。表明在2021年上半年房价增速出现较大的空间分化，而下半年随着一二线城市房价增速下调，整体的空间分化和城市层级性分化程度有所减缓。
第三，房价水平区域差异大，东部领先，先扩大后收敛。从四大区域板块来看，东部地区房价绝对水平大幅领先，中部地区和西部地区非常接近，约为东部地区城市房价均值的一半，东北地区房价平均水平在这四大区域中最低。四大区域平均房价同比增速差距总体扩大后略有收窄。2020年9月至2021年9月，东部地区城市平均房价增速呈现倒“U”型变动，由0.85%上升到6.99%后回调至5.55%。中部、西部和东北地区平均房价的增速保持相对平稳，且变动趋势相似。而东北地区城市房价增速均值总体保持下降，由2.96%下降到0.48%。东部和东北地区平均房价增幅差异扩大后现微幅收窄。
第四，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大。一方面，城市群内城市房价总体增速有所上升。比较来看，城市群房价水平显著高于非城市群房价水平（在无特别说明的情况下，城市群分析部分的房价是指二手房价格）。2020年9月至2021年9月，城市群平均房价是非城市群平均房价的1.3倍，且二者间差异比较稳定。
从同比增速看，2020年9月后特别是2021年初以来，城市群房价同比变动小幅上升，且在4月后同比增速反超了非城市群。另一方面，城市群中心城市房价同比增速明显回升，但不同地区城市群存在差异。相比于2020年9月绝大多数城市群中心城市房价同比增速为负的情形，2021年9月绝大多数城市群中心城市房价同比增速为正，且不同地区城市群和城市群内部不同类型城市间房价增速差异较大，呈现了中国住房市场复杂的时空运行特征。
风险变化：总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢
一、住户支付能力下降，断供风险略微增加。央行等调查显示：2019年10月城镇居民家庭负债参与率高达56.5%，房贷占家庭总负债的75.9%，虽然2020年住房贷款增速有所下降，但住户部门杠杆率为65.1%，家庭债务收入比超过100%。
二、企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。在传统开发模式下，房地产全行业负债率超过80%，杠杆率超过300%。房地产金融审慎监管下，2020年上市房企净负债率同比下降21.7个百分点至70.1%，红、橙、黄档房企占比明显下降；但资金严压及销售下滑已使信用违约房企增加。2021年1月-8月房企债券违约的数量和金额分别是2020年全年的2倍和1.8倍。到目前至少超过10家大型房企已经或即将陷入爆雷困境，使得上下游企业及相关金融机构、投资主体、购房家庭、地方政府都受到影响。
三、房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。房地产金融审慎监管政策实施，确实使得金融机构房地产贷款占比2021年上半年较2019年最高的29%下降到27.5%。但是《中国金融不良资产市场调查报告2021》显示：2019年到2020年大型国有商业银行、股份制商业银行的房地产不良贷款比例从1.05%上升到1.41%。
四、全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。课题组测算：全国城市房价收入比2019年平均1∶9.1。央行课题组测算：全国城镇空置率2019年户均拥有住房1.5套。但持续调控使市场风险整体下降。一些城市和地区出现快速降温，目前有20余个城市担心降幅过大而实施“限跌令”。国家统计局发布的数据显示，2021年10月，全国70个大中城市的新房价格出现环比下跌的城市数量增加到52个；二手房房价环比下跌的城市数量占70个大中城市的九成。
总体来看，2020年10月至2021年10月，住房开发投资与经济增速保持稍微领先、趋势相同和较大幅度变动。初步估算：商品住宅投资对实际GDP增长率的直接拉动点数为0.61；房地产业增加值对GDP增长的拉动作用为0.52。考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高，带动性强，房地产通过投资、消费还直接或间接带动多个制造业部门和服务业部门的发展，其对支撑经济增长和“六稳六保”的实际贡献可能还要更大。
2022：从整体降温转向分化回暖
第一，总体上，变中趋稳，风险可控。根据课题组的房价及投资预测模型，结合影响因素未来可能的变化综合判断：在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年的总体表现是变中趋稳。
2022年商品住房价格增长率将在-3%到3%范围内，商品住房销售面积增长将在-1%到-5%范围内，商品住房投资增速预计将在2%到5%范围内。
中心城市和区域住房市场有快速回暖甚至局部过热的可能，非中心城市和区域有持续降温的可能。
住房市场虽存在一些不确定性，但整体降温失速的概率较小。整体风险可控，局部风险有所释放。
第二，时间上，先降后升，变中趋稳。2021年四季度到2022年全年，全国总体的住房市场仍然存在季节性的波动，但与许多年份的“春暖、夏热、秋凉、冬冷”会有所不同，表现出“初冬、严冬、冬末、初春”。
从环比数据看，2021年四季度将企稳，2022年一、二、三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。
从同比数据看，2021年四季度继续降温，2022年一季度降幅最大，预计2022年二、三季度降幅逐步减小，2022年四季度主要指标转正。
第三，空间上，从较多降温，到局部升温。2021年四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。
从各线城市看，人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市将保持较强韧性，预期在2022年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓、住房存量多的三四线及以下城市可能面临持续的下行。
人口持续流入、收入持续增长的都市圈城市群的城市，尤其是粤港澳、长三角可能将保持较强韧性，预期在2022年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓的非都市圈、非城市群的城市可能面临持续的下行。
第四，风险上，整体风险在下降，局部风险将释放。2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势。包括居民住房杠杆率、企业负债率、银行信贷集中度以及住房市场的价格和数量泡沫将有所下降，总体风险仍然可控。
2022年个别地区、个别主体的存量风险会有所释放。个别房地产企业陷入运营困境，风险向金融机构、上下游企业、居住部门会有一些传导，导致个别企业信用违约、项目停工、无法交房，也有导致个别市场主体预期过度调整，一些中小城市的住房市场将面临持续降温风险。
我们预判的依据是，短期市场主要决定于政策调整与预期变化。短期住房市场决定于一定外部环境的政策及调整与预期及变化，政策与预期有四种组合，2022年是政策边际宽松和市场信心恢复的组合。总体上2022年，外部环境总体平稳，宏观政策也重点确保平稳，各级政府部门将针对2021年的住房市场波动及其趋势，对政策做出边际宽松的调整，市场主体有望增加市场信心和趋于理性决策，2022年的楼市变中趋稳，大概率不会出现硬着陆。但是2022年外部环境变化、政策调整力度、市场信心恢复程度等不确定性，可能影响住房市场的平稳。
外部环境总体稳定，但是不排除一些扰动稳定的因素存在。2022年住房市场的外部环境总体应比较稳定。尤其国内环境将保持着和谐稳定，疫情持续得到有效防控，经济增长虽然有下行压力但走势趋稳，聚焦稳的宏观政策将走向适度宽松，这都为住房市场创造了较为稳定的外部环境。
2022年住房市场外部环境也存在一些不稳定因素。受境外疫情影响而疫情防控还会频繁收放，投资和消费增速不高，出口需求增速放缓，影响产业发展以及居民创业、就业和收入增长，又进一步影响消费需求和投资需求。尤其国际环境方面，2022年疫情走向仍不明朗，国际环境变化不可控性，疫情以来美国等采取的宽松宏观政策也将有限退出，这些都在一定程度上为2022年住房市场塑造了紧缩和不稳定的外部环境。
二是有充分的政策工具保稳定，政策执行存在过犹不及的可能性。有充分的政策工具保稳定。预计未来一年，一些监管和调控政策将进行边际微调，一些短缺的监管和调控政策将继续补齐，一些重要基础制度或将出台。首先，经过多年的探索，尤其是2021年“矫枉过正”的“探底”操作，决策部门更加清楚监管与调控政策的关键及其合理边界，政策边际微调有望使得土地和住房资金合理需求得到满足，使得土地和住房市场将得到合理恢复。其次，一些对市场影响较大的基础性制度将会审时度势地推出。预计有助于支撑市场的政策包括人口和金融政策将会推出，而可能抑制市场的政策有可能延后或做好配套再推出。再次，针对一些城市出现的一些市场主体信用违约和一些城市的过速降温，也有充分的行政、经济和法律工具予以有效控制和妥善化解。
政策执行存在过度反应的可能。由于市场化的利益机制还不完善，房地产调控的机制还没有完全建立，房地产调控主要通过行政手段，一是行政监管的链条较长，同时存在层层加码和逐级打折可能，政策落地效果反馈需要时间。二是行政操作简单和坚硬，可能导致过犹不及或者一刀切。三是政出多个门，容易导致政策漏洞、政策抵消和政策叠加。2022年如果政策微调若有过犹不及，有可能影响市场稳定。
三是市场行为趋向理性，市场预期稳中有变。市场行为趋向理性。在“房住不炒”要求下，行政、土地、金融、财税的监管政策链条逐渐闭合，金融机构、房企、炒房者和地方政府的非理性行为都正被有效约束，房地产市场已走在趋向理性发展的道路。在当前总体向好和结构分化的外部环境下，住房仍是市场主体消费和投资者的优先选择的重要领域。长期内住房增量需求尤其是结构性增量需求潜力数量可观，支撑市场谨慎乐观预期。稳定的宏观政策以及房地产政策边际宽松，也将有助于市场恢复信心。
市场预期会有波动。城镇化进入中后期、住房市场基本饱和、房住不炒的调控，以及一些城市房价过高和一些城市房子过多等都在消减乐观预期。加上经历2021年三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑的对预期的影响，市场信心和预期扭转还需观察。如果个别市场主体如开发企业的违约和个别区域市场快速降温不断持续甚至扩大。
四是市场周期处在短周期的下行阶段，长周期的平台期有可能提前到来。观察1998年以来的房价走势可以发现：中国房地产存在三类短周期，多由房地产市场调控和表现相互作用决定，其背后是政策与市场主体重复博弈的结果。观察长期住房发展走势及其决定因素发现2022年可能越过拐点进入平台期。房地产三个周期和一个长期趋势叠加决定，2022年的住房市场：季度周期由冷变暖，年度周期从暖变冷，长周期由暖变平。这决定未来一年住房市场不会大起大落。
（倪鹏飞：中国社会科学院城市与竞争力研究中心；丁如曦：西南财经大学经济学院；徐海东：中国社会科学院财经战略研究院；黄徐亮：中国社会科学院大学。本文根据《中国住房发展报告》的总报告修改成文）
