随着融资环境有所放松，多个融资渠道开启，优质房企有望率先享受“红利”。近日，碧桂园、龙湖、金地等房企先后宣布启动发行中期票据、公司债，以及供应链ABS等资产支持类证券化产品，其中，碧桂园已完成发行首期20亿储架供应链金融ABS以及10亿元公司债券。
2021年是地产大分化的一年，也是地产大转折的一年。自今年多家房企出现债务违约、引发中资美元债市场波动和市场投资信心的波动后，债务压身的房企也迎来评级“下调风暴”。
然而，万科、碧桂园、龙湖等稳健房企却经受住了考验，向上生长。那么，这些房企是如何在寒冬下实现突围？近期中央政治局等会议都对房地产行业再次重申定调，央行银保监会联合发文鼓励银行发放项目并购贷款，这些政策释放出什么信号，未来行业模式和格局又将如何变化？
融资渠道逐渐“开闸” 信贷资源向头部民企倾斜
今年下半年以来，面对融资环境的收紧叠加、偿债高峰期的来临，部分高杠杆房企爆发流动性危机，不仅企业业绩出现滑坡、回款压力加剧，而且债务展期或债务逾期消息频传。在此环境下，房企的抗风险能力成为行业关注焦点，手中资金是否充裕，能否在公开市场融资发债成为“活下来”的关键。
房企融资“解冻”始于11月9日的一次座谈会。当日，中国银行间市场交易商协会邀部分企业座谈，释放了发行债务融资工具窗口的信号。随后，房企融资步调加快，保利发展、招商蛇口、中国金茂等央企、国企率先发行中期票据及供应链ABS、CMBS等产品。
与以往不同的是，此轮融资回暖的“春风”，还吹到了少数优质民营房企中。近日，头部民企碧桂园、龙光、龙湖、金地等头部民企宣布启动发行中期票据、公司债，以及供应链ABS等资产支持类证券化产品。
值得一提的是，对于房企发行中期票据的融资监管正在发生着微妙的变化。12月1日，碧桂园和龙湖同时公布发债计划，碧桂园拟注册发行50亿元中票及龙湖2021年度第二期中期票据申请均进入“预评中”，也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。
据了解，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。基于稳健的经营情况、健康良好的财务指标以及较高的信用评级，碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据，在一定程度上反映出，该企业受到资本市场认可，或将带动其他头部房企发行相关票据。
不仅中期票据类融资渠道逐渐“开闸”，进入12月公司债、供应链ABS、CMBS等其他融资渠道也都重启了。12月5日，金地2021年一期2号资产支持专项计划获准发行；12月6日，龙光宣布将启动CMBS、供应链ABS等发行工作；万科也拟于近期发行7.77亿元供应链ABS；12月16日，碧桂园20亿储架供应链金融ABS首期成功发行，次日碧桂园完成发行10亿元公司债券。
在诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄看来，房企中期票据、公司债及ABS等融资产品获批传递出房企融资环境有所放宽，融资窗口更多倾向于资质较优、信用较高的房企。从融资规模来看，若碧桂园中期票据发行成功，12月单月可获共计80亿元的资金支持，对比11月融资额度最高的招商蛇口60亿元，处于融资较高规模。
亿翰智库指出，政策的边际放宽都是从优质房企开启，如银行间市场的融资出现松动，成功发债的大多为主体评级较高的房企。国泰君安研报指出，碧桂园等头部民营房企积极拓宽融资渠道，应对行业严监管，多渠道融资依然是抵御风险的有效手段。
优质民企获评级机构肯定 高科技助力未来发展
2021年，“自救”成为房地产行业的关键词，出售资产、寻求债务展期成为了房企之间不约而同的降负债、保现金流的求生手段。然而，治标难治本。今年下半年，大批房企迎来评级“下调风暴”，间接或直接影响着房企的融资机会和稳健发展。其中，10月单月就有佳兆业、阳光城、奥园等30多家房企信用评级被下调，国企背景的绿地、远洋集团也未能幸免遭评级下调。
国际评级机构对房地产企业的评级调整仍在继续，面对房企的融资、销售、偿债、拿地方面分析房企现金流的多项严格测评，一些民企经受住了如此考验。如穆迪、惠誉等给予了碧桂园“投资级”评级，摩根士丹利、国泰君安等机构则给予“增持”、“买入”等评级。摩根士丹利在报中称，未来看好具强劲可见盈利、执行记录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企，如碧桂园等。
今年下半年以来，百强房企销售金额逐月下降，但是，自身强大的造血能力促使碧桂园等房企从容应对多变市场环境的“底气”。中指院数据显示，今年前11个月，碧桂园销售额为7290亿元，万科、融创销售额分别为5741亿元、5495亿元，销售额排名前三大房企均为民企。
碧桂园集团总部大楼
不仅销售额保持稳步增长，头部民营房企的债务水平也在持续优化。截至2021年6月末，碧桂园平均融资成本约5.39%，较去年年底下降17个百分点，优于部分国企央企如绿地的5.61%、宝龙地产的6.35%。同期，碧桂园现金短债比达2.1倍，净负债率仅为49.7%，较2020年底再下降了5.9个百分点，也均优于“三道红线”。
仅仅融资渠道的打开不足以维持房企长远持久发展，为了寻找新的增长点，不少房企开始发展高科技领域，如保利发展、越秀等投资物联网、半导体芯片等高科技公司，雅居乐投资威马汽车，碧桂园投资机器人等20个科技公司。不过对比其他房企仅资本上的投资，碧桂园的高科技之路已有实际落地，并通过高科技建造促进地产业务发展。
据碧桂园方面介绍，自2018年7月成立以来，博智林建筑机器人的产品和技术已实现诸多“零”的突破，填补了多项行业空白。截至今年11月底，公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份超280个项目；累计交付超600台，累计应用施工超550万平米（包括外部合作项目）。
博智林卷扬式外墙乳胶漆喷涂机器人
克而瑞报告指出，从其融资成本来看，碧桂园的融资成本常年处于低位水平。同时，布局机器人，是碧桂园在为地产行业解决痛点的同时，挖掘市场潜力的战略行动。随着流动性放松，碧桂园将凭借自身稳健的财务结构和多融资渠道获得更多市场资源和机会，另外高科技业务也会对公司的未来发展形成强力的支撑，促进行业加速变革。
博智林智能随动式布料机
政策信号不断涌现 行业马太效应加剧
在“房住不炒”的总基调下，今年9月底以来，政府部门密集发声表明对房地产的态度，融资端政策边际放松，行业发展阶段性调整趋向稳定。尤其，在2021年最后一个月内，从中央政治局会议、中央经济工作会议到中国经济年会都对房地产行业再次重申定调，即经济“稳”，房地产也要“稳”。
12月6日，中央政治局会议明确表示，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；4日之后，中央经济工作会议再次提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
同时，近日央行银保监会联合发文，鼓励银行发放项目并购贷款，释放出行业风险化解信号，提振市场信心。
在顶层设计定调稳定房地产行业的同时，各地方政府已开始落地相关政策，近期桂林、晋江、芜湖等20城抛出购房“红包”，其中多为三四线城市提振楼市信心。与此同时在第三次集中供地方面，多城拿地政策调整，给予房企更多支持，如成都、无锡、济南、苏州等城市下调了保证金比例，南京、杭州明确放宽房企拿地资质，由一级或二级降至为三级，广州取消了对南沙、黄埔区地块的限房价要求。
“‘房住不炒’是永远的主旋律。国家对地产市场的整顿，会把不好的企业、不好的产品、不好的行为出清。”碧桂园集团总裁莫斌表示，“政策调控是希望这个行业能健康发展，相信行业未来会越来越好。”
中证鹏元房地产评级部总经理林心平称，在政策引导下，房地产行业整体负债经营水平的降低有助于实现行业风险有序出清。在行业下行周期中，坚持高周转经营策略、杠杆结构稳健的大中型房企将拥有更加集中的资源优势，行业马太效应将进一步加剧，未来竞争环境好转有望带动行业整体信用风险边际改善。
平安证券预计，从长期经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。随着更多支持政策落地，行业收并购有望进一步放量。
