独家报告:90后成购房主力,学区房跌落神坛,暴雷房企被“抛弃”

来源 | 腾讯房产   作者 | 袁小丽     

2022年01月12日 18:11  

本文3864字,约6分钟

2021年注定是楼市极其不平静的一年,年初,楼市热度一路高歌猛进,进入下半年调控政策持续收紧,楼市温度一秒入冬。

据机构统计数据显示,2021年楼市调控高达651次。在“房住不炒”的原则下,2021年出台了一系列调控政策,包括十多个城市出台二手房指导价政策、多个城市限制以学区房名义炒作房价、房地产税改革试点加速等。此外,“三道红线”限制房企的融资规模后,许多高杠杆房企刹不住车,陷入资金困难的局面,甚至出现暴雷,这些“困难房企”和烂尾房的出现也让买房者在购房过程中更加谨慎。

在这种市场情况下,买房人的购房意愿和购房需求又有什么变化?他们还会青睐学区房吗?房地产税改革试点的加速推进对购房者有什么影响?为详细了解当下购房者的置业需求,腾讯房产发起2022年中国居民购房意愿调查,总结居民最新的购房需求和不同城市不同年龄层的居民购房偏好,并独家发布《2022中国居民购房意愿调查报告》。

01 哪些人要买房?

未来5年,80后、90后仍为购房主力

在接受调查的受访者中,63.15%访客拥有属于自己的房子,只有36.85%的受访者无自己独立住房,无独立住房的群体主要集中在90后-00后这两个年龄层。尽管无独立住房的人群是90后、00后,但是在未来5年有购房需求的用户群,却集中在80后、90后、00后三个年龄层,特别是80后和90后,80后多为改善型住房需求,而90后大多为首套刚性住房需求。

不同年龄层,买房动机不同:年轻人要独立空间,老年人为养老

大部分人对于下一代的培养看得很重要,家长们大都希望自己住的房子附近有好的学校可以让孩子上学,再加上孩子上学也多与住房、户籍挂钩,为了孩子能够顺利上学,或者能够上到好的学校,买房也成为许多家长不得不面对的事情。据调查数据显示,22.76%的访客买房主要是为了孩子上学,在所有买房动机中,位居第一。

当然,不同年龄层的人群,买房的动机也有些许不同。00后要独立空间,90后为结婚生子,80后为子女上学,70后、60后则为考虑自身养老买房。

90后00后的生长土壤与前辈们大不相同,他们享受着经济和互联网高速发展的优厚环境,同样背负着原地起飞居高不下的房价。

95后小镇做题家小薰表示,父母一直很重视她的教育,在前前后后花了十几万补课费后,她高考成功考取了某211学校的本科,后又上岸了某985的硕士,可以说是小镇上的学历天花板。但作为天之骄子的她,觉得自己生活的幸福感却远比不上高中辍学父母早早给买房成家的“不学无术”的表姐。表姐的那套房在她读高中时买的,十年间价格已经翻了几番,让表姐轻轻松松实现了财富自由。而自己,毕业两年,还是个苦兮兮的大城市打工仔、月光族,突然觉得很讽刺。她觉得,扶摇直上的房价吞噬了她对生活的付出和热情。

其实,像小薰这样的人并不是个例,大家在倒苦水的同时,只能接受现实,毕竟大部分人总要成家,成家总要买房。据本次调查,40.37%的90后因为结婚生子需要而决定买房,而00后则不同,在参与调查的访客中,00后买房的第一动机是需要有个人独立空间,占比达到56.16%。有业内人士表示,这个调查结果能理解,毕竟00后的父辈多为70后,从家庭层面来说,已经拥有家庭住房,但是00后如今还在上学阶段,最早的00后也才刚步入社会,谈婚论嫁则还早,拥有独立的个人空间才是主要需求。

02 楼市调控政策对买房有什么影响?

学区房跌落神坛,更多家长明确表示不再考虑学区房

这世界上从来没有什么是永恒不变的,永恒不变的只有变化。曾经“学区房永远上涨”是很多人坚信的观点,学区房也让教育差距越拉越大,一些家长为了学区房食无味寝无眠,但2021年随着新的学区政策发展,全国各地学区房开始逐渐跌落神坛。

调查数据显示,只有32.02%的购房者表示依然会考虑购房学区房,而更多的购房者则明确表示不再考虑购买学区房,还有一小部分人仍在观望学区房政策走向。

本次受访的张女士对腾讯房产表示,孩子今年3岁,刚上幼儿园,她原本也有给孩子购房学区房的计划,2020年底到2021年初,北京学区房市场很火热,价格是一天一个样,张女士很着急。张女士回忆说,如果再那么涨下去,她可能就会在2021年做出不理智的选择,把现在住房卖了,在西城给孩子购买一套“老破小”学区房。但是,无奈的是,即使把现有住房卖了,还是不够买一套学区房的钱,再加上房子卖了,一家人住哪里去?所以,她一直犹豫不决,没有冲动做决定。

然而,没想到的是,7月份西城区严格执行“多校划片”政策的消息,把张女士敲醒了。看着这一年来全国多个城市都出台了相应的学区、学区房、教育改革等政策,全国多个城市学区房市场迅速冷却,张女士也彻底放弃了为孩子购买学区房的想法。

房地产税对房价有何影响?有房族和无房族看法不一

2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。消息一出坐拥多套房产的“包租婆”、“包租公”们慌了,一时间分为两派:一派认为楼市红火了30年,期间也不是没搞过房产税试点,不过都是雷声大雨点小,无关痛痒;另一派认为,房地产市场泡沫化严重,严重透支了居民财富,成了限制人口增长一道关卡,房价高涨已经对社会民生产生了严重的消极影响,这次的政策是要动真格了。

本次调查结果显示,31.54%的人无房或只有一套房,他们认为房地产税开征对他们来说没有影响。只有极少数人(6.85%)拥有多套房,担心要交很多税。有趣的是,受访者在房地产税对房价的影响这一问题上分歧很大,有人认为会导致房价上涨,有人认为房地产税能控制房价。

上线官方二手房交易平台,中介机构的“平替”?

为了加强对楼市的监管,以杭州为首的几个城市上线了官方二手房交易平台,根据问卷调查,大部分受访者对此不甚了解,了解的人主要希望此平台能起到节省中介费的作用。

03 哪类开发商受欢迎?

“困难房企”的低价房被购房者“抛弃”

在过去的2021年,楼市降温伴随着房企债券违约、停工烂尾事件增多,不少项目瞬间“宕机”。第三方研究机构克而瑞统计数据显示,去年24个样本城市中,延期停工项目近19万套,长沙、重庆、武汉等城市更是停工潮的“重灾区”。

去年四季度以来,部分房企受到流动性危机的波及,普遍遭遇了销售“滑铁卢”。面对这种境况,不少房企为了迅速“回血”推出各种各样的打折优惠策略。然而,购房者并没有特别青睐这一类打折房。调查结果显示,七成购房者明确表示不会购买资金暴雷房企的房子,担心将来烂尾,不能如期拿到房子。

“科技住宅”被认为华而不实,并不受欢迎

调查数据显示,超75%的受访者买房时不会考虑科技住宅,其中五成人认为科技住宅就是个圈钱的噱头,两成人认为功能鸡肋还要占用居住面积,华而不实。可见科技住宅这一概念要想消费者买账,还需扎扎实实地在产品上下功夫,不能只是招牌亮。

04 买什么样的房子?在哪买?

小区治安、公共设施、卫生管理、收费4方面物业服务都很重要

根据调查结果,物业服务中收费、卫生、治安公共设施管理四大因素平分秋色,小区卫生管理险胜,位居第一。

多余房间用作书房,是大部分人的选择

家中有了空闲的房间,45%的人想改成书房,主要还是因为书房的实用性高,特别是在这两年疫情期间,经常性地需要居家办公,这个时候书房就显得尤为重要。健身房、衣帽间、电竞房等这些类型的功能空间对于大部分有经济实力的购房者而言有必要,对于普通购房者而言,只能是想想而已。

调查数据结果显示,在购买什么样的户型居室方面,各个年龄层、不同级别城市的购房者选择基本上是一致的,大部分购房者选择三居室。一线城市、准一线城市,房价往往比较高,很多购房者对于买三居室是心有余而钱袋子不支持,从调查数据来看,城市级别越低,购房三居室的比例占比越大。

教育、交通是购房者买房时关注最多的因素

买房时,对于一个城市的房价购房者没得选,但是交通、教育资源、小区内外部环境等等这些因素可以自主选择,调查数据显示,教育和交通是购房者买房时考虑最多的因素。

尽管近几年各种报道一直报道大学生毕业不再把一线城市作为首选就业城市,又有报道年轻人逃离北上广,回到二三线城市工作生活,但是调查数据显示,一线城市、准一线城市仍然是买房人的首选城市,从城市来看,买房需求仍然集中在北上广深四个一线城市以及杭州、成都、重庆等准一线城市,买房需求较大的top20城市中,除了济南、石家庄、福州为二线城市,其他17个城市均为一线城市和新一线城市。

虽然大城市压力大,但是大城市人口基数大,就业机会更多,能够有更好地发展前景,压力同时也是实现自我价值的动力。

(应受访者要求,以上人名均为化名)

数据采样说明

样本来源:本报告中用户数据,通过腾讯网、腾讯新闻、微信公众平台、企鹅媒体平台进行精准用户投放,并按照CNNIC网民基准画像,选取全国332个城市共33954份样本进行分析。

调研时间:本次调研投放日期为2021年12月10日-2021年12月31日

统筹:乐燕红

策划、制图:袁小丽

作者:袁小丽

(实习余超婧亦对本文有贡献)

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