聚焦两会|建议租购同权、取消预售制等议案成两会房地产行业关注热点

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西/  

2022年03月11日 10:57  

本文4108字,约6分钟

2022年全国两会于3月11日正式落下帷幕,而今年政府工作报告关于房地产部分的表述:继续保障好群众住房需求,并重申“房住不炒”的定位,为2022年的房地产行业定下基调。

《财经》新媒体记者注意到,在今年全国两会上,多位代表和委员聚焦房地产领域建言献策,主要围绕预售制、租购同权、绿色低碳建筑等方面,提交了相关书面建议和议案提案。

在业内人士看来,在“房住不炒”总基调不变的情况下,对新市民和改善型的购房需求更加重视。未来,房地产市场体系和保障体系将并行发展房地产,预计“两会”后各地全面落实因城施策节奏将加快,而房企也要顺应政策及行业趋势,在业务上转型升级。

满足购房者合理住房需求  应加大信贷支持、取消预售制

对比历年两会报告对房地产的提法,“房住不炒”的基调已连续多年出现,而“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”首次出现在政府工作报告中。《财经》新媒体记者注意到,该表述最早源于2021年末的中央政治局会议和中央经济工作会议,政策支持的“合理的需求”包括首次购房需求和改善性购房需求,而投机炒房需求则坚决不予支持。

为何改善需要求与合理住房需求同样得到关注?全国政协委员、中国银联原董事长葛华勇表示,过去十多年,房价上涨普遍过快,居民收入增速赶不上房价上涨速度,一线城市与二三线城市和县域地区、城乡之间住房供需结构性失衡。这种现象造成了买房和未买房者、不同地区房产拥有者贫富差距显著扩大,部分群众尤其是城市青年无房群体安家压力较大。准确调整刚需和改善性需求购房政策,将有助于稳定住房市场。

从降低购房门槛角度,葛华勇建议,对于年轻人完全为了自住而购买的首套住房,应在购房资格、住房抵押贷款等方面予以积极支持,不应强行规定缴纳社保年限、本地户籍等硬性购买资格。同时,对于名下已有住房的改善性购买者,只要其出售已有住房也应允许其在同一城市购买新的住房。

此外,在全国政协委员、房天下创始人莫天全看来,近期,按揭额度提升、放款时间缩短、贷款利率下行等可对合理住房需求的正常释放带来支撑,但整体效果尚不明显。“相比而言,降低首付比例对需求端的影响更为直接。”莫天全建议,地方因城施策降首付,中央可结合人口政策,研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策,针对不同家庭设定差异化首付比例。

值得注意的是,在购房者合理的住房需求中,商品房预售制和公摊面积制度备受争议,不仅成为两会代表委员热议话题,也在两会期间冲上了微博热搜榜。其中,多位委员代表直言,预售制是特定历史时期的产物,在房地产发展初期发挥了积极作用,但现如今却影响着购房者的利益和银行的资金安全。

“目前以期房形式交易的预售制,已成为房地产市场矛盾激化的根源。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明指出,一方面,预售制度下,购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险,与开发商之间纠纷不断。另一方面,预售制也是地产高杠杆的主要源头,地产高杠杆又是衍生金融风险的重要源头。

不少代表委员也表示,从长远来看,商品房市场最终会走向现房销售。如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议,逐步提高商品房预售许可门槛,调整购房款付款方式改为按工程进度分期付款,直至过渡为现房销售;全国政协委员、南通大学校长施卫东建议,在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构,管理期房销售定金,及时总结推广海南现房销售相关经验,并按地区逐步取消期房制度。

中指研究院指数事业部市场总监陈文静在接受《财经》新媒体记者采访时表示,今年房地产“房住不炒”总基调不变,稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变。当前房地产市场仍处深度调整阶段,房价面临较大下行压力,部分城市房价跌幅较大,市场预期不稳。预计“两会”后各地全面落实因城施策节奏将加快,尤其是改善需求端政策,以及住房信贷支持力度有望进一步加大,将促进市场信心恢复。

坚持租购并举  应控制年租金涨幅、落实租购同权

今年两会政府工作报告再次提及坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。从去年政府工作报告细致部署加快发展长租房市场以来,去年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套,今年预计将筹集240万套。同时,各地财税等多项政策充分释放,而且近期国家也出台了一些利好租赁住房的金融融资政策。

如此来看,保障房、长租房建设仍是国家关注的重点,也是满足不同生活水平群众居住需求的重要举措。为推动住房模式由“购”向“租购并举”转变,在今年的两会上,有不少代表和委员针对租房领域提出了自己的建议,其中“租购同权”的呼声最高。

在全国人大代表、58同城CEO姚劲波看来,目前政府已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,将会逐渐解决低收入的基本居住问题。但由于长期存在的“重售轻租”、“租购不同权”的倾向,“租购同权”大面积落地实施仍有难度。

“考虑到‘新市民’‘夹心层’群体,应当有侧重地制定租赁住房差别化分配政策。”姚劲波建议,把年度租金涨幅率控制在5%以内,并确保购房者和租房者享受同等的权利,逐渐推进租赁的基本公共服务均等化。此外,设置专业高效的租务法庭,设计专门处理租房纠纷的多元化纠纷解决机制。

全国政协委员、房天下创始人莫天全也建议,大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房。“当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出,住房租赁需求较为旺盛,针对这部分城市加大租赁住房建设。同时,要推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。”莫天全表示。

就我国住房租赁市场当前存在的租购同权落实情况不一的问题,全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华建议,大力推进租赁赋权,将地方租赁赋权与户籍制度、教育制度、社会保障政策、公共服务供给、城市治理结合起来。一方面,可依托“居住证”,对所有租房居民的基础公共服务进行全面赋权,另一方面,对于部分稀缺的公共服务资源,比如优质学校就近入学等,可以采取房东向租房者进行权利让渡的方式来进行。

戴德梁行研报显示,今年政府工作报告重新提出了“租售并举”,同时,将“加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”作为今年的工作重点,这些进一步说明,未来房地产行业在供应层面将会看到租与售双轨并行的结构性转变。2022年,长租公寓、保障性租赁住房将会迎来政府进一步的政策倾斜,该板块的发展也有望进入快车道。

探索新发展模式  房企应向服务商转型、发展绿色低碳建筑

今年两会政府工作报告提出探索新发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。此前,住建部长王蒙徽指出,过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续,同时“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。因此,探索一个新的发展模式,使其不但可以满足居民的居住需求,促进行业的健康发展,同时降低由于行业的波动导致的金融风险就变得格外迫切。

那么,新的发展模式是什么?“我最近跟有关部委以及相关政策制定单位交流、研究过程中发现,大家都非常关心房地产新的发展模式,因为这不仅涉及开发商,还有投资、金融等多方面。”莫天全表示,他提交了一份关于房地产行业“新的发展模式”的提案,其建议,坚持市场体系和保障体系并行发展,建立人-房-地联动机制,坚持盘活存量,健全配套服务。在代建、物业和租赁等服务领域,向服务商转型或是房企发展必然趋势。

此外,碳达峰、碳中和已成为全社会关注的热点话题,聚焦国家双碳战略、发展绿色低碳建筑,正在倒逼建筑业减排以及变革其发展模式。针对助力实现二氧化碳排放力争2030年前达到峰值、力争2060年前实现碳中和的“双碳”目标,不少代表建言献策,包括发展绿色低碳建筑,加快装配式建筑发展等。

建筑业是能源消耗和碳排放大户之一,国家“双碳”目标也对建筑业高质量发展提出了新的挑战。全国政协委员、碧桂园集团董事会主席杨国强表示,为提高建筑工程的安全性、质量和效率,大幅减少工地上的建筑垃圾和废弃物,减少碳排放,加快应用智能建造产品技术或是解决之道。他建议,大力支持建筑机器人及智能施工设备推广应用。加快建立和完善智能建造创新监管机制与评定体系,

同时,除提出大力推进装配式建筑技术革新,鼓励房地产及建筑企业走EPC(项目总承包)、装配化道路外,中南集团董事局主席陈锦石还建议,加大绿色建筑发展激励力度,加快建筑技术创新,培育优化绿色建筑相关标准。

在全国政协委员、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远看来,从住宅的全生命周期角度出发,系统性制定和修订住宅设计、施工、验收及维护的规范细则,即从源头促进住宅品质提升,建设长寿化、低能耗、人性化、易更新、可持续的高品质绿色低碳百年住宅。另外,她建议,加强存量住宅的提质改造专项研究,延长大量存量住宅使用寿命,避免拆除导致的环境污染和资源消耗。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,政府在倡导房地产新发展模式,各城市因城施策支持合理住房需求,特别是信贷支持3亿新市民住房需求释放。一方面,房企要重点关注3亿新市民住房需求释放,加强一二线热点城市深耕及布局,关注这些城市因城施策的房地产政策变化。另一方面,房企要顺应政策及行业趋势,在业务转型升级上,探索新发展模式,如房地产代建、绿色低碳建筑以及资产管理、REITs等寻找第二增长曲线。

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