青岛2022年第一轮集中土拍落幕,“央国平”和本土房企“唱主角”

作者 | 马铭徽    编辑 | 韩毅

2022年03月24日 10:56  

本文3070字,约4分钟

底价成交仍是主旋律,总体来说“量少质平”。

3月18日,青岛2022年第一批次集中土拍拉开序幕。本次土拍15宗涉宅地块,集中在城阳区、西海岸新区、即墨区,共计出让土地约36万平方米,规划总建筑面积约83万平方米,成交总价29.47亿元。

据悉,2022年青岛集中土拍改为4批次。此次2月份提前供地准备略显仓促,本次集中土拍地块“量少质平”。市南区、市北区、崂山区均无地块供应,传统主城区李沧唯一一宗地也因历史遗留问题中止拍卖,这意味着今年青岛首批次供地传统主城区无地块成交,近郊成为此次土拍的“主战场”。

在本次土拍中,拿地房企多为以央企、国企、地方平台公司为主的“央国平”和青岛本土房企。较为戏剧化的是,在2021年三批次土拍中,因酒店配建问题而导致流拍的城阳亚洲杯地块在此次土拍中引发了35轮争夺,在今年配建指标不变的情况下,出现了民企与土地一级整理方之间的“争抢”,激烈竞争使亚洲杯地块溢价率13.44%,成为第一批次集中土拍2%溢价率的主要推动力。同样在2021年三批次土拍中流拍的即墨环秀地块,在此次竞拍中也寻得买主。

对于此次土拍,业内人士认为,青岛2022年首场集中土拍平稳收官,溢价率维持低位,底价成交仍是主旋律;另外,首轮供地试探意味明显,预计第二轮土拍含金量更高且将有更多看点。

近郊之战,城阳抢眼

今年首次集中土拍,西海岸新区成为供地主力。西海岸10宗地块总占地面积约14.3万平方米,规划总建面约32.9万平方米,起拍总价10.86亿元。其中3017泊里地块和3021两河路西地块产生了溢价,溢价率分别是1.42%和0.59%。最终,这10宗地被瑞源、中交&海发、珠山书画院、董家口置业、青岛西海岸国华开发建设有限公司、青岛富群房地产开发有限公司(青岛金沙滩建设)、烟台融发汇科置业有限公司等公司瓜分,成交总价10.89亿元,最高成交楼面价7192元/平方米。总体来看,西海岸本次土拍成交地块面积不大,底价成交地块多为周边已有项目的后续用地。

西海岸供地虽多,但最亮眼的还是城阳区。此次城阳区共有4宗涉宅地块挂牌,总占地面积约16.2万平方米,规划总建面约32.98万平方米,其中出让部分建面29.1万平方米。2宗地块位于白云山板块,1宗地块位于城阳中心城区硕阳路北、国城路东,还有1宗位于亚洲杯足球场旁。最终,青岛智达鼎晟投资有限公司、山东金鼎智达集团有限公司、青岛智达鼎新置业有限公司底价获得白云山2宗地;青岛天一人和东胜置业有限公司(下称“天一仁和”)底价获得国城路13.25万平方米地块;青岛环湾置业有限公司(下称“城阳开投”)、青岛青铁智能科技有限公司(下称“青铁”)获得亚洲杯场地旁地块,成交楼面价5739元/平方米,溢价率13.44%,成交总价4.64亿元。

在此次土拍过程中,最引人注意的便是亚洲杯场地旁地块的竞拍。在竞拍中,银丰和青铁&开投的联合体对这宗地块展开激烈争夺,经过35轮报价后,最终被青铁&城阳开投的联合体竞得。据悉,该宗地块是2021年第三批次集中供地流拍地块,占地面积3.8万平方米,规划建筑面积8.08万平方米。

据悉,亚洲杯场地旁地块此前因“建1.6万平方米酒店”“耗费成本较高”以及“2023年酒店交付使用的时限”等要求而流拍。但3个多月过后,酒店依旧需要配建,且2023年亚洲杯足球赛事将办,周边大量住宅新房空缺,使亚洲杯场地旁地块的热度依旧持续未减。此外,2021年三批次中提出的“2023年酒店交付使用”的时限要求在此次竞拍中没有出现,也成为亚洲杯场地旁地块意外出现哄抢的原因之一。

民企“蛰伏”,地方房企发力

2022年一批次集中土拍是自实行“两集中”以来青岛供应和成交最少的一批次,无论是从面积还是总价,成交总价不及2021年第一批次的四分之一。

卓易数据首席分析师王玟琳分析认为,此次供地总体来说处于“量少质平”的结果。一方面,2月提前供地,使一些地未能来得及供应;另一方面,目前大多数房企出于对市场尊重、平衡资金、利润率要求等考量,依旧保持着谨慎的态度。

因而,这也决定了2022年第一批次土拍中拍得地块的房企多为“央国平”和地方房企,而头部品牌民企仍在等待时机和好标的。

此次参与土拍并拿到地房企中,出现了两家房企共同合作拿地的情况,其中6宗地块被民营企业拍得,其中比较知名企业的是瑞源及天一仁和,是青岛本土企业;除在淄博比较知名的淄博金鼎一举拍下城阳两宗地块之外,剩下的也都是青岛本土民企。“央国平”集中发力,平台公司表现强势,其中,央企金茂与源鸿和昌共同合作拿下了即墨环秀街道地块,成绩较为亮眼。

“本土房企和国企、平台公司在地方资源方面相对普通民企要广,尤其是资金、融资和成本方面的优势更为明显,对于成本方面某些地方房企有着许多大房企不能及的优势。”王玟琳表示,尤其是在“房住不炒”等政策加持以及“三道红线”和市场环境的双重考验下,许多头部品牌民企选择“蛰伏”,伺机而动。

虽然此次土拍结果成绩平平,但也对西海岸和城阳的楼市产生了一些影响。

自2020年、2021年开始,城阳区的新建住宅销量在人才共有产权房政策的影响下遥遥领先。在市场半冷半热的2021年,城阳区因在青岛“十四五”规划中被纳入主城区等因素的影响下,住宅销量实现了30%左右的同比增幅,在青岛各区域中排名第一。根据贝壳数据研究院发布的数据显示,2022年1月和2月,城阳区的新建住宅销量稳居前三,西海岸新区则位列第一。

由于市南、市北、崂山等主城区房价较高,因此,近郊基础设施完善、性价比较高的楼盘成为了不少青岛市民地首选。王玟琳分析认为,按照目前市场成交数据和客户意愿,房地产理财属性弱化,回归居住,从改善置换以及保值方面来看,支撑性强的主城区及其他区市的核心区更受关注。

“城阳第一批次4宗地的土地素质相对较高,均处于城阳的核心区,这4宗地所在的板块是整个城阳区新建住宅去化周期最短的区域,也是预计未来产品主打刚改和改善产品,对于选择定居城阳和想要进行住房改善的居民们来说多了更多选择。”王玟琳表示,结合2021年城阳二、三批次的供地,预计今年城阳中心城区的新项目对于改善购房者的住房需求也会比以往强烈,目前天一仁和地块拿地三天火速出规划,可见一斑。

对于供地量最多的西海岸新区,成交地块多为周边已有项目的后续用地,近年来西海岸新建住宅销量排名第一,未来新房库存将持续增加,为购房者提供了更多地选择,对于西海岸楼市未来一段时间的房价,王玟琳认为不会出现太大的波动。

整体来看,目前青岛的市场依旧分化,“主城量价齐稳,而近郊量价齐跌”。与2021年相比,今年集中供地开始时间早、供应批次由3次增加至4次,为开发商、土地方以及市场提供了更多思考调整以及缓冲的时间。王玟琳表示,“目前来看,开发商还在观察市场。预计第二批次集中供地时可能会有一些重量级地块入市,第二批次集中土拍也将增加许多新看点。”

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