本期特邀嘉宾
许玉道
财经评论员
第1节 房价又要大涨吗？
许玉道：2022年3月，我们看到继哈尔滨、郑州之后，福州市也放松了房地产调控，限购的政策松绑了。另外，我们从媒体报道看到，北京市的中介机构讲，最近两周时间，二手房市场也出现了报复性的成交反弹，新的一轮房地产调控政策放松背景下，会否带来全国范围内新的一轮房价上涨，尤其是会否产生新的一轮房价的疯涨？
我个人认为可能性不是很大。那么主要是两方面的原因：
首先，我们来看一下房地产调控政策放松的大背景。根据国家统计局所公布的2022年1~2月全国房地产市场投资开发和销售情况报告，全国新建商品住宅同比去年同期，销售面积减少了13.8%，将近14%。房地产企业到位资金同比去年同期减少了17.7%。全国房地产土地拍卖市场拍卖的面积成交同比去年同期减少了43%点多。
所以正是这些数字告诉我们，房地产整个行业是进入到了从2000年以来从没有遇到过的冬天。与其说放松会带来房价上涨，不如说放松更多的是考虑到能够把房地产行业从ICU病房里面救过来，进入到一个良性状态，还不至于刚刚进入到寒冬的房地产市场，马上开始出现全面上涨，（这一现象的）条件是不具备的，社会仍然还是缺乏这样的信心的。
（当然）毫无疑问，房地产调控政策放松大概率会伴随着个别城市房价上涨，但是疯涨的可能性不是很大，而且在全国范围来看，上涨大概率表现的会是分化（现象）。
4月1号愚人节这一天，我收到了当年在交大的研究生的同班同学给我提的一个问题，他说他想再买套房子，看了北京市的中心城区——东西城的房子，发现房价怎么比2020年还贵了不少，他感觉到这一现象很难理解，而且他同时也认为今天的房价是中介机构或者炒房人炒作的结果。
他想听一听我的意见。我就进一步来问了他的问题，我说“第一你现在有房吗？”，他说有两套房子，我说“第二你为什么要到东西城——（城市）中心区来买房子？”他说这是因为他生了二胎，考虑到将来孩子的教育问题。
我说“其实您的行为模式已经回答了北京市房价的很多问题”，人们在拥有房产的情况下，可能会找相对资源比较（有）优势的区域买房子，（所以，一线城市）不是人们的平均工资定房价，它的的确确是由那些购买力强的人来定房价的。
今天我们看到的也都是一线和二线城市涉及到比较严厉的房地产调控，更广大的三四线城市本身房地产就没有那样严厉的限购限贷等政策，所以（松绑）可能对大量的三四线城市影响并不是很大。
在二线城市（房价）大概率会出现分化。那些经济比较强势的城市，比如杭州、南京、宁波，包括一线城市北上广深（房价会上涨）；另外，中部的成都、西安等城市的房价，有可能会出现新一轮复苏，但同时也要看到像西安、成都等城市，其实房地产已经调整了相当长一段时间了，所以它们（房价）的上涨预期和放松联系起来，不如说是整体房地产经过一轮调控之后，有复苏性上涨的内在自身规律有关系。
一句话，这轮房地产调控政策，可能会带来房价的分化，而不是全国的普涨。毕竟房地产市场和10年前、5年前相比较已经不一样了，今天整体的供求关系已经平衡，不是那时候供不应求的局面了。
第2节 年轻人要早买房吗？
北师大教授董藩：在大城市,年轻人如果有能力买房一定要早买房,早买房是孝敬父母,哪怕用父母的钱买房也行。
许玉道：坦率说这是一个非常尖锐的问题，当然了也是一个实际问题。其实总体来看，如果不论在一线、二线还是三、四线城市，具备条件的话，还是要买房。从自己生活的安全感有很大提高（角度看），这是毋庸置疑的。
但是一定是在量力而行的情况下，早买可能会好一些。为什么我说不要恐慌性的给自己那么大的压力去买房？因为房价今后大概率会告别过去的野蛮成长的时代。对年轻人来说没有必要，非得掏空了6个钱包，还要再借很多外债，使自己压力山大来买1套房子。你眼前获得了房子的苟且，可能会失去今后自己所奋斗的前程。一旦您付了太大的债务成本，压力、注意力都放到了房子上，你可能今后不论是工作事业，包括你对未来的打拼思路都可能会发生变化。
在国外我们看到像中国的房屋自有率，买房的年龄这么年轻，实际上还是很少见的。2018年的数据显示大约只有30岁，这个数据是在全世界的主要经济体里几乎是最年轻的。
其实我想随着房价到了今天这个地步之后，逐渐的也有越来越多的年轻人会租房，把更多的精力扑到工作上，扑到事业上，掏光6个钱包拿到的首付款，这不是你的最大财富。最大的财富是你年轻，你的事业，你的前程，
第3节 “松绑”趋势会继续吗？
许玉道：我想这几个城市的限购松绑并不是结束，也许这是这一轮房地产调控放松的开始，那么根据我的研究预计，在未来的一个季度或者半年时间里，会看到更多的二线城市房地产限购（政策）的松绑。至于北京、上海、广州、深圳这样的（一线）城市会否松绑，可能还有待观察，因为它的影响可能会更大一些。
所以这次松绑，我认为有4个方面的原因，第一，2022年我们经济工作的重中之重是稳增长，那么房地产目前在整个经济中所占的比重还是比较大的。国家统计局的数字显示，房地产行业直接占GDP贡献的7%点多，如果再加上上下游相关联的，比如建筑、建材、装修、装饰、家居、家电，以相关的配套服务，包括金融服务，大约要占GDP总体贡献的40%甚至还要多一些。（所以）如果说房地产行业稳不住，恐怕稳增长难度就会比较大。
第二，是稳财政。新冠肺炎疫情以来，中国经济应该说受到影响比较大，我个人的观察这一影响不仅是在一线城市的服务业，其实在三、四线城市影响会更大一些，尤其靠旅游服务的一些城市影响就更大了。
当经济发展受到影响的时候，我们都知道地方政府的财政收入，在正常的年份里来自企业的税收，大体占一般公共预算收入的70%左右，由于经济发展受到疫情的影响，可能财政的收入就有点捉襟见肘。
一方面在这些地方财政收入受到压力的情况下，房地产假如土地拍卖，或者房地产交易大幅回落，地方政府财政收入压力会比较大，毕竟今天地方政府财政收入没有过多余力，也就是说每年的支出某种程度上是刚性的，所以从财政角度可能也会出现（房地产政策）放松的局面，甚至不排除有一些三、四线城市还会再出台相应的刺激房地产销售等政策。
第三，从2021年下半年开始，我们已经看到了房地产行业——以龙头企业的债务兑付危机为标志——进入到了寒冬季节。如果长期下去对房地产整个行业的良性循环是有问题的，（所以，政府要）给房地产企业一些喘息的机会。
第四，是有利于保障无论是刚需，还是改善性购房的合理需求。
策划：于慧媛 编辑：康路 摄像制作：张守斌
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