与2021年房地产行业升级调控相比，2022年房地产市场政策暖风频吹。截止4月13日，今年超70个城市出台楼市松绑政策，主要涉及降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、发放购房补贴，以及取消、放松限售限购等。
《财经》新媒体记者注意到，此轮楼市松绑已由三四线城市扩展至更多热点城市，继郑州打响“限购松绑”第一枪后，哈尔滨持续近四年的限售令以及秦皇岛施行已五年的限购令正式解除，而苏州、南京为代表的部分二线城市相关政策也开始松绑。
在业内人士看来，成交乏力、库存高企以及促进楼市健康稳定是此轮调控主因，目前各城市调控力度不一，后续政策落地效果还有待观察。在房住不炒的基础上，对于一些库存压力大、市场成交乏力的弱二线及三四线城市来说，后续仍有放宽的空间。
多地楼市政策松绑 调控力度分化不一
今年以来，楼市松绑迹象明显，银行信贷方面的支持力度开始加大。杭州、蚌埠等地陆续下调了首套住房按揭贷款利率，重庆、菏泽等地还降低了首付比例。同时，宁波、马鞍山等地对公积金细则进行了调整，包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。
值得一提的是，进入3月后，楼市松绑内容也从信贷方面延伸至限购限售政策。自3月1日郑州打响了“限购松绑”第一枪后，哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛、青岛即墨、兰州等地均对限购限售政策进行了松绑或取消。其中，哈尔滨和秦皇岛官方发文全面废止此前的房地产调控政策，哈尔滨持续近四年的限售令以及秦皇岛施行已五年的限购令正式解除。
除楼市松绑内容范围越来越广外，从城市数量来看，也已逐渐蔓延至更多热点城市。不过相比此前松绑城市，部分城市政策放开力度则更为谨慎。
自4月11日起，苏州二手房限售时间由5年改为3年，非户籍居民购房社保年限要求从原来的连续缴纳2年调整至累计2年。此外，南京六合和溧水区放开外地户籍住房限购，天津公积金新政显示父母可继续提取住房公积金支持子女购房，这些城市严格的限购限贷及限售政策并未放松。
记者注意到，南京六合和溧水两区以及苏州分别于2021年和2020年放开了落户限制，外地人只需大专或本科以上学历即可实现落户购房。这意味着，这些城市松绑非户籍购房限制意义并不大。
“从政策力度看，三四线城市及部分库存压力大的二线城市放松力度相对更大，而一线、新一线城市真正释放放松信号的较少，力度也偏弱。”诸葛找房王小嫱表示，整体来看，地方城市调控逐渐呈现松-紧结合的特征，基本面优异的一线城市及热点二线城市楼市调控仍然难言放松，尤其是实施已久的限购限贷等政策难以解除。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，不过政策调整有所为有所不为，也为后续调整留有余地。如苏州限售并未彻底退出，而是缩短限售年限，有助于释放换房需求，符合促进行业良性循环的顶层要求，避免房价大幅度波动。
去化周期拉长 市场信心有待恢复
根据诸葛找房统计数据，2022年一季度60城新房成交面积6853.08万㎡，同比下跌39.81%，成为近五年同期的次新低。其中，二线城市跌幅最大，成交面积同比下降41%。同时，国家统计局数据显示，2月70城新房价格平均环比跌幅较1月略有扩大，且三线城市新房、二手房同环比继续下降，且降幅有所扩大。
受市场交易情绪不高因素影响，目前购房者置业信心尚未实质修复。“近期调研房企营销团队，大家都提到的一句话是：预期和信心不足。”李宇嘉向记者介绍称，虽然房企的营销人员拓展了很多客户，但效果并不好。一方面，客户方面不确定能否保住工作、保住收入。另一方面，来自机关、国企以及事业单位的客户，近几年也出现减薪情况，换房计划不得不搁置。
因各城市整体成交转淡，克而瑞监测数据显示，今年2月全国百城去化周期延续稳步上行趋势，由1月末的17.47个月跳增至19.53个月。其中，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，而三四线去化周期已达到23.25个月，同比增83%，去化风险浮出水面。如惠州、金华、珠海等三四线城市则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。
除此之外，房企债务违约事件频繁发生。存暴雷风险的某房企内部人员向记者介绍称，自去年下半年公司一直没有拿地，主要任务就是卖项目、卖房子。同时，由于疫情、资金短缺等因素影响，不少项目存在停工、逾期交付的问题。未来只有销售端出现转机、行业回暖，公司的危机才能平稳度过，才有机会重启拿地。
在中指研究院指数事业部分析师孟新增看来，虽然一季度重点100城新建商品住宅成交活跃度偏低，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成，市场情绪整体偏低，楼市“小阳春”未现。但长期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
楼市回暖尚需时日 调控效果仍待观察
聚焦前期政策“松绑”力度较大的城市，调控效果如何，未来是否还有进一步的放松空间？
据中指院初步统计，郑州3月各周度成交规模有所提升，在2月低基数下，3月周均成交面积较2月周均成交面积增长五成左右，不过相比于去年年中的水平，成交规模尚有一定距离。另外，3月，郑州新建住宅价格环比下跌0.27%，二手住宅价格环比上涨0.06%，未见明显波动。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静介绍称，从郑州出台楼市19条新政、全面放松限购限贷后来看，新房访客量确有增加，特别是核心优质项目去化有所好转，不过政策效果明显显现尚需时间。
而同样限购松绑的福州、南宁楼市成交却无实质性回暖，其中福州剔除万科城市之光集中开盘因素，多数项目认购率不足20%。
克而瑞报告指出，各地楼市利好政策的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关，更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏。前期的利好政策落地仍需发酵，市场的分化格局仍将延续，率先回暖的势必是“人+资金”集中的基本面较好的城市，如深圳、惠州、珠海、南京等地有望在二季度率先迎来“转机，而对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛等地短期下行压力依旧较大。
在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，目前，楼市部分城市松绑政策效果难以显现的原因，一方面是受疫情再度冲击，另一方是居民购买力在近两年就业压力下购买力下降。预计，未来楼市政策在房住不炒的基础上仍将从严执行，而对于一些库存压力大、市场成交乏力的弱二线及三四线城市来说，后续仍有放宽的空间，尤其是二套房首付比例。
“调控本来就是逆风向行事、平滑市场波动的短期举措。楼市出现过热，就需要紧调控举措，反之就需要松绑或退出。”李宇嘉指出，结合楼市基本面及稳增长的重要性，新一轮政策松绑期已经到来，未来房地产松绑、纾困或刺激的力度会加大。
