金科股份严守财务安全底线 “保交楼、保兑付”提振市场信心

作者 | 金煜/文 潘西/编辑     

2022年05月07日 10:56  

本文3015字,约4分钟

虽然房地产行业底层逻辑和运行规则正在发生巨变,但是运营稳健、审时度势调整战略、风险抵御能力强的房企反而能够脱颖而出。

过去一年,金科股份(000656.SZ)在战略调整中,不仅实现了总营收稳健增长,而且服务、商业、产业、代建等多元化业务板块业绩提升显著。另外,公司回款率创下历史新高达101%,经营性现金流净额连续四年为正,负债率持续下降,做到了“有回款的销售”,并守住了财务安全底线。

在业内人士看来,在房地产行业全面承压的情势下,金科受益于及时快速的经营策略调整,地产与“地产+”业务协同发展提速。同时,公司信用评级稳步提升、融资能力凸显,土储结构不断优化,具备较强的偿债和发展能力,为保交付、保兑付提供有力保障,未来将稳立于行业梯队的上游。

业绩稳中有进 “地产+”业务释放增长红利

面对不少房企仍存偿债压力以及增长乏力的困扰,金科则用业绩数据证明了自身的实力。2021年,金科股份营收同比增长28.05%至1123.1亿元,净利润为66.88亿元,其中归母净利润36.01亿元。同时,年内实现销售金额1840亿元,对应销售面积1966万平方米,规模端稳定在行业前列。 

此外,在融资端受限的同时,集中供地、预售资金监管等政策均对房企资金面提出更高要求,抓回款保现金流,成为房企的头等大事。去年,金科回款率创历史新高达到101%,实现连续四年的增长,从现金流层面做到“以现金为王,做有回款的销售”。

值得一提的是,在房地产行业的下半场,“地产+”多元化业务不仅为金科贡献了持续的营收,而且也成为了公司的“攀登航道”,相关运营能力飞速提升。去年,金科服务营收、净利润实现超70%增长,商业营收同比增长30%,另外金科服务、产业、商业在管或运营面积分别达2.4亿平方米、1500万方、300万平方米,代建储备货值近500亿元,轻资产运营能力系统性提升。

业绩稳健的发展,离不开正确的战略支撑。早在2020年底,金科便提出了“四位一体、生态协同”高质量发展战略,在产品打造、客户服务、企业管理上下硬功夫提升质量。2021年年初,面对市场变化,金科又开始实施“一稳二降三提升”的经营发展策略,即坚持稳健发展,主动降负债、降库存,提升盈利能力、核心竞争力的同时、进一步提升资产运营能力。

居安思危,金科股份董事长周达表示,面对短期稳健经营、长期高质量发展的使命和责任,公司将实行三步走,即及时“止血”、加速“造血”促进“活血”,构建和夯实公司核心竞争优势,并在营销、回款、融资、竣工交付等多方面探索新发展模式。

中指研报指出,去年下半年以来,国内房地产企业经营普遍承压,金科主动顺应变化,及时调整公司战略及经营策略,推进可持续稳健发展。多元业态的协同发力,一方面促使了公司整体收入结构的多元化,另一方面也大幅增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。长远来看,企业综合实力与行业地位将进一步提升。

财务结构持续优化 融资能力通畅力保兑付

不再以规模至上为目标的房企,纷纷通过降负债、去杠杆、保证现金流等举措,严守财务安全底线。然而越早意识财务安全重要性,越早建立起财务安全边界,去年金科资产负债结构持续优化,其中资产负债率(扣除合同负债)、净负债率分别为69.2%、69.51%,分别同比降低0.7、0.68个百分点。

此外,金科有息负债规模大幅压降。截至2021年末,公司有息负债由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。同时,公司主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模,转为增加公开市场融资,整体负债结构得到明显优化。

现如今,现金流已成为房企的生命线。为确保现金流安全,除抢抓销售回款外,金科在财报中还提及了以收定支、先收后支、收大于支”的“三收三支”资金规范,以及“集团资金一盘棋”强制管控,从而强化资金管控,提高资金使用效率。另外,优化资产结构,适时处置低效沉淀资产,积极盘活项目现金流。

去年,金科的“现金流保卫战”成效显著。一方面,通过动态调整生产经营节奏等方式实现,公司全年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正。另外,金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

在现金流安全的前提下,即使面临行业下行周期,金科依然实现境内外各类公开市场债券融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等)10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列,为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑。

受益于降负债、保现金流举措,以及融资渠道通畅,金科也完成了公开债务兑付。去年,金科累计完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元,保障良好信用的同时,也得到投资者认可。在境内评级方面,中诚信、联合评级均给予AAA级,而在境外评级方面,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,展望稳定,为其发行美元债提供有力支撑。

针对市场普遍关心的今年5月、6月公开市场债务兑付问题,周达给予投资者和市场充足信心:“公司将通过发行债券,以及抢抓销售回款、盘活预售监管资金,优化项目公司股权、严控非必要开支等多种方式沉淀资金,保障到期债务的兑付工作。”

在申万宏源分析师袁豪看来,在目前行业资金困境阶段,金科财务结构持续优化、货币资金余额充裕,而且信用评级稳步提升、融资能力凸显,具备较强的偿债和发展能力。

稳健高质量发展 做行业长跑型选手

随着房地产行业步入变革年,能否保质、按期交付,成为检验房企兑现力和产品力的“试金石”。抢抓开工保交付,去年金科及所投资的公司新开工面积1485万平方米,全年交付住宅面积约2175万平方米,房屋套数约14.16万套,实现了高质量的交付。

进入2022年,金科住宅交付仍在持续进行中。截至第一季度,金科再交付近40个批次,交付总面积约200万平方米,促进市场各方信心增强。

持续高质量的交付以及长久稳健的发展,倚靠房企精准补充土地资源。去年,金科累计新增土地储备47宗,土地购置合同金额为376亿元,投资销售比控制在40%以内,在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。

此外,金科土地储备结构也在不断优化。去年,金科所覆盖的城市能级稳步提升、区域结构持续优化,其中新一线、二线城市销售占比合计高达67%,所对应的土地储备面积占比超过60%。

金科股份总裁杨程钧称,截至去年末,公司可售面积6591万方,有效覆盖企业未来2-3年发展所需。遵循“价值投资”的投资策略,公司仍将聚焦高能级城市布局,并会做好重点城市市场和政策的监控,动态更新城市清单,为未来拿地做好准备。

“金科拿地向高能级城市倾斜,有助于公司整体经营风险的降低。”中指研报指出,在房地产行业全面承压的情势下,作为实力优异的长跑型选手,金科受益于及时快速的经营策略调整,以及地产与“地产+”业务的协同发展,未来将稳立于行业梯队的上游。

打开财经APP, 查看更多精彩内容
更多相关评论 
打开财经APP, 查看更多精彩内容
热门推荐
打开财经APP, 查看更多精彩内容