虽然房地产行业底层逻辑和运行规则正在发生巨变，但是运营稳健、审时度势调整战略、风险抵御能力强的房企反而能够脱颖而出。
过去一年，金科股份（000656.SZ）在战略调整中，不仅实现了总营收稳健增长，而且服务、商业、产业、代建等多元化业务板块业绩提升显著。另外，公司回款率创下历史新高达101%，经营性现金流净额连续四年为正，负债率持续下降，做到了“有回款的销售”，并守住了财务安全底线。
在业内人士看来，在房地产行业全面承压的情势下，金科受益于及时快速的经营策略调整，地产与“地产+”业务协同发展提速。同时，公司信用评级稳步提升、融资能力凸显，土储结构不断优化，具备较强的偿债和发展能力，为保交付、保兑付提供有力保障，未来将稳立于行业梯队的上游。
业绩稳中有进 “地产+”业务释放增长红利
面对不少房企仍存偿债压力以及增长乏力的困扰，金科则用业绩数据证明了自身的实力。2021年，金科股份营收同比增长28.05%至1123.1亿元，净利润为66.88亿元，其中归母净利润36.01亿元。同时，年内实现销售金额1840亿元，对应销售面积1966万平方米，规模端稳定在行业前列。
此外，在融资端受限的同时，集中供地、预售资金监管等政策均对房企资金面提出更高要求，抓回款保现金流，成为房企的头等大事。去年，金科回款率创历史新高达到101%，实现连续四年的增长，从现金流层面做到“以现金为王，做有回款的销售”。
值得一提的是，在房地产行业的下半场，“地产+”多元化业务不仅为金科贡献了持续的营收，而且也成为了公司的“攀登航道”，相关运营能力飞速提升。去年，金科服务营收、净利润实现超70%增长，商业营收同比增长30%，另外金科服务、产业、商业在管或运营面积分别达2.4亿平方米、1500万方、300万平方米，代建储备货值近500亿元，轻资产运营能力系统性提升。
业绩稳健的发展，离不开正确的战略支撑。早在2020年底，金科便提出了“四位一体、生态协同”高质量发展战略，在产品打造、客户服务、企业管理上下硬功夫提升质量。2021年年初，面对市场变化，金科又开始实施“一稳二降三提升”的经营发展策略，即坚持稳健发展，主动降负债、降库存，提升盈利能力、核心竞争力的同时、进一步提升资产运营能力。
居安思危，金科股份董事长周达表示，面对短期稳健经营、长期高质量发展的使命和责任，公司将实行三步走，即及时“止血”、加速“造血”促进“活血”，构建和夯实公司核心竞争优势，并在营销、回款、融资、竣工交付等多方面探索新发展模式。
中指研报指出，去年下半年以来，国内房地产企业经营普遍承压，金科主动顺应变化，及时调整公司战略及经营策略，推进可持续稳健发展。多元业态的协同发力，一方面促使了公司整体收入结构的多元化，另一方面也大幅增加了公司抵御行业周期波动风险的能力。长远来看，企业综合实力与行业地位将进一步提升。
财务结构持续优化 融资能力通畅力保兑付
不再以规模至上为目标的房企，纷纷通过降负债、去杠杆、保证现金流等举措，严守财务安全底线。然而越早意识财务安全重要性，越早建立起财务安全边界，去年金科资产负债结构持续优化，其中资产负债率（扣除合同负债）、净负债率分别为69.2%、69.51%，分别同比降低0.7、0.68个百分点。
此外，金科有息负债规模大幅压降。截至2021年末，公司有息负债由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。同时，公司主动压减了来自银行、非银金融机构的融资规模，转为增加公开市场融资，整体负债结构得到明显优化。
现如今，现金流已成为房企的生命线。为确保现金流安全，除抢抓销售回款外，金科在财报中还提及了以收定支、先收后支、收大于支”的“三收三支”资金规范，以及“集团资金一盘棋”强制管控，从而强化资金管控，提高资金使用效率。另外，优化资产结构，适时处置低效沉淀资产，积极盘活项目现金流。
去年，金科的“现金流保卫战”成效显著。一方面，通过动态调整生产经营节奏等方式实现，公司全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。另外，金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。
在现金流安全的前提下，即使面临行业下行周期，金科依然实现境内外各类公开市场债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列，为公司的可持续健康发展和现金流安全提供强力支撑。
受益于降负债、保现金流举措，以及融资渠道通畅，金科也完成了公开债务兑付。去年，金科累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保障良好信用的同时，也得到投资者认可。在境内评级方面，中诚信、联合评级均给予AAA级，而在境外评级方面，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，为其发行美元债提供有力支撑。
针对市场普遍关心的今年5月、6月公开市场债务兑付问题，周达给予投资者和市场充足信心：“公司将通过发行债券，以及抢抓销售回款、盘活预售监管资金，优化项目公司股权、严控非必要开支等多种方式沉淀资金，保障到期债务的兑付工作。”
在申万宏源分析师袁豪看来，在目前行业资金困境阶段，金科财务结构持续优化、货币资金余额充裕，而且信用评级稳步提升、融资能力凸显，具备较强的偿债和发展能力。
稳健高质量发展 做行业长跑型选手
随着房地产行业步入变革年，能否保质、按期交付，成为检验房企兑现力和产品力的“试金石”。抢抓开工保交付，去年金科及所投资的公司新开工面积1485万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套，实现了高质量的交付。
进入2022年，金科住宅交付仍在持续进行中。截至第一季度，金科再交付近40个批次，交付总面积约200万平方米，促进市场各方信心增强。
持续高质量的交付以及长久稳健的发展，倚靠房企精准补充土地资源。去年，金科累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。
此外，金科土地储备结构也在不断优化。去年，金科所覆盖的城市能级稳步提升、区域结构持续优化，其中新一线、二线城市销售占比合计高达67%，所对应的土地储备面积占比超过60%。
金科股份总裁杨程钧称，截至去年末，公司可售面积6591万方，有效覆盖企业未来2-3年发展所需。遵循“价值投资”的投资策略，公司仍将聚焦高能级城市布局，并会做好重点城市市场和政策的监控，动态更新城市清单，为未来拿地做好准备。
“金科拿地向高能级城市倾斜，有助于公司整体经营风险的降低。”中指研报指出，在房地产行业全面承压的情势下，作为实力优异的长跑型选手，金科受益于及时快速的经营策略调整，以及地产与“地产+”业务的协同发展，未来将稳立于行业梯队的上游。
