和记黄埔抄底中国楼市真相

作者 | 《财经》记者 张光裕 王博 实习生 庞敏    编辑 | 王博

2022年05月11日 18:35  

本文3028字,约4分钟

一桩以失败告终的土地竞拍,并没有多少信号意义。现在谈论李嘉诚家族回归为时尚早

广州最近一轮波澜不惊的集中供地,因为和记黄埔的现身引发热议。
 
5月5日,广州今年首轮集中供地结束。《财经》获悉,和记黄埔有限公司(下称,“和记黄埔”)旗下公司参与了首次举牌竞价,举牌代码为28号。和记黄埔是李嘉诚(香港首富、长江集团创始人)家族麾下投资房地产的主要公司。
 
这家公司上次参与中国内地土拍,还要追溯到2012年。
 
过去十年间,随着楼市几轮起伏调整,一批内地房企披荆斩棘,壮大为巨头。而李嘉诚家族掌舵的“长和系”(长江实业与和记黄埔)则逐渐隐去,离开聚光灯中心。
 
如今,在内地房企普遍面临流动性压力,一些重点城市对限购、限售有宽松迹象的时点,和记黄埔的现身引发不少遐想:精于投资、位于香港四大家族之首的李嘉诚家族,真要转身重仓内地资产了吗?
 
多位券商、投行人士认为,这桩以失利告终的竞拍,并没有多少信号意义。和记黄埔虽然在这次广州拍地中现身,但却显得意兴阑珊。现在谈论李嘉诚家族的回归为时尚早。

竞拍只是“重在参与”

整体来说,广州本轮集中供地的竞争激烈程度很低。总共18块居住用地,其中15块地均仅有一家公司报价,并以底价成交;1块流拍;只有2块地存在竞争,分别竞价了11轮和25轮。
 
和记黄埔竞拍的地,正是热度最高、竞价了25轮的位于广州市白云区空港大道的地块。4月29日报名截止时,已有中海、保利、华润、龙湖等多家头部房企报名竞逐该地块。
 
广州公共资源交易中心的出价记录显示,4月30日的网上报价环节,和记黄埔给出了全场第一个报价,即这次竞拍的最低报价,约23.6亿元,和本地块最高限价27.1亿元差了3.5亿元。
 
这也是和记黄埔的唯一一次报价。随后,和记黄埔再未举牌,5月5日的限时竞价环节,和记黄埔也未现身。
 
最终,这块地在第17轮触及最高限价,随后又经历了8轮竞自持,最终由中海集团以27.1亿元+9%住宅自持拍下。
 
与其他参投房企相比,和记黄埔在这场竞拍中更像一个观众。

比起住宅,李嘉诚更爱商业地产

总结过去十年长和系在中国内地的开发和投资逻辑,无论买进或卖出,都集中在商场、甲级写字楼等商业地产上,住宅开发不是他们的主航道。
 
2013年以来,长和系出售的内地商业地产资产包括:广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心、广州国际玩具城、北京罗斯福广场、上海世纪盛荟广场。
 
此外,截至目前,长和系在内地最近的两笔地产投资,为2019年买入成都晶融汇、上海三林印象城,也都是商业地产。
 
同期,长和系在住宅地产上则动作寥寥。大宗交易上,仅在2019年将大连西岗项目卖给融创,以及2020年转让了成都南城都汇项目。
 
目前,长江实业集团有限公司(长江集团主体公司,下称“长江实业集团”)官网显示的“内地发展中项目”共有13个,都是住宅项目。但据公开信息,其中绝大多数都在2015年前已开盘,仅有零星房源陆续散售。
 
可以说在过去十年里,长和系的房地产相关业务,已经彻底聚焦于有持续稳定现金流、以投资为导向、可长期持有的优质资产,对销售型物业则兴味索然。
 
同期,长和系在欧洲等地的不动产相关投资也遵循同样逻辑,如买入伦敦瑞银总部大楼、收购加拿大机场停车场公司Park’N Fly等。
 
2018年,长江实业集团买下伦敦瑞银总部大楼的价格是10亿英镑,2022年3月将其出售,对价7.29亿英镑,但对大楼物业的估值达12.1亿英镑,差额为考虑了其它资产及负债。长江实业集团公告称,综合整个持有期内的租金收入、物业升值,以及该项投资的对冲利润,这项投资三年半的总回报率达到了45%。
 
这十年里,长和系的海外投资还向现金流更稳定,有基础设施属性的产业延展。如自来水公司、天然气公司等。
 
一直以来,在内地经营住宅地产时,长和系也运用了持有、赚取长期投资回报的逻辑,这也让他们一直深陷“囤地”的指责中。
 
如上文谈到的大连西岗项目,2011年长实集团拍地花了19亿元,此后8年一直未建成出售,2019年转让给融创时,交易对价超40亿元。
 
长和系自行开发的项目中,不乏建设周期10年以上,甚至20年的案例。如北京逸翠园项目,和记黄埔(北京朝阳)有限公司2001年得到该地块,2020年,长和系欲将该项目出让时,项目二期仍在建设中,据拿地已过了近20年。
 
在中国房价快速上升时期,依靠拉长建设和入市周期,长和系赚取了可观的回报。但这招未来可能行不通了。
 
2020年9月,一张成都高新区财政金融局的函件在网上流传,函件中写道,因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为,禁止高新区内金融机构向该公司提供融资和贷款。成都高新区财政金融局随后在官网通报,的确在对多个捂盘惜售项目进行查处,包括和记黄埔旗下的南城都汇项目。
 
依照国土资源部2012年颁布的《闲置土地管理办法》,未动工开发满一年的闲置土地,要按出让金的20%征缴闲置费;未动工开发满两年的,会被无偿收回土地使用权。正是在2012年之后,长和系再未参与内地土拍。
 
某券商经济学家认为,假如和记黄埔这次在广州成功拿了地,大概只能按照内地的常规节奏开发建设,得到常规的销售回报。
 
因此,和记黄埔的这次竞拍,给人雾里看花之感。销售住宅不是他们熟悉的、更倾心的商业模式,以前的老办法又行不通了。那为什么要来竞拍一块住宅用地呢?
 
受访的券商和不动产行业人士说,从单独一桩土地竞拍,而且还是以失败告终的土地竞拍,去讨论李嘉诚家族是否要重新投资内地房地产,实在为时尚早。

外资布局商业地产

近期一些重点城市开始推出适当宽松的贷款、限购、限售政策。行业预期,土地价格也可能会有微降。
 
有投行高管认为,与其说长实系这样的集团嗅到了价格低谷,不如说,他们嗅到了宽松周期的前兆。
 
但从过去几年坚定的调控方针,以及发展保障性租赁住房满足住房需求的大趋势看,这一次,住宅地产可能不会重复紧缩与溢价交替的循环了。长和系的预判,可能会被时间校正。
 
但在商业地产领域,《财经》获悉,从去年下半年至今年一季度,外部资本的交易和布局热情在提高。
 
仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东说,2022年奥密克戎疫情形势下,京沪等地商业地产的资产价值正在下调,这会让租金回报率(年租金/资产价格)上升,回到较为健康合理的范围。
 
庞树东告诉《财经》记者,2012年之后的很长一段时间,一线城市商业地产的租金和资产价值错配,租金回报率很低。一些极端案例里,租金收入甚至无法覆盖运营和财务成本。但是投资人还是热衷于收购、持有这类资产,因为资产价值一路见涨,几年后再出售时回报不俗。
 
但2020年的新冠疫情改变了行情。2020和2021年,商业地产价值增长停滞,买卖双方陷入僵持和拉锯。同时,商业物业租金因疫情下降,于是租金回报率更低了。
 
一些2018年左右在行情高位入局,5年的投资周期将至,想要寻求退出的投资人,陷入两难的尴尬境地,无论继续持有还是出售,都有压力。
 
而2022年的奥密克戎疫情,打破了资产价值的拉锯,近期,商业地产的价值已经开始下调。未来,资产价值单向上涨的预期不复存在,但租金回报率能重回健康。
 
现在适不适合投资,取决于各家投资人如何理解。但至少比起前两年要好些。
 
另外,近一年多随着房企现金流紧缩,险资退出房地产,市场留给外部资本的机会也在客观上变多了。一些平时不会出现的优质资产会被摆上货架,但国内有竞争力的买家却变少了。

打开财经APP, 查看更多精彩内容
更多相关评论 
打开财经APP, 查看更多精彩内容
热门推荐
打开财经APP, 查看更多精彩内容