通胀持续飙升,央行频频加息,英国房市会不会崩盘?

作者 |《财经》特约撰稿人 魏城 发自伦敦    编辑 |郝洲

2022年05月14日 19:04  

本文4395字,约6分钟

在2022年新旧年之交,全球能源价格飙升,地缘政治局势恶化,英国国内出现了日趋严重的生活成本危机。许多经济学家警告,英国有陷入经济衰退和滞涨的可能性

就在英国央行——英格兰银行——最新一次加息的第二天,英国房价又创下了新纪录。

5月5日,英格兰银行连续第四次加息;5月6日,英国商业银行哈利法克斯宣布,2022年4月英国平均房价升至历史新高,为28.6万英镑,比3月上涨1.1%,这是连续第10个月环比上涨,是2016年以来为时最长的连续月增。

伦敦房价增速虽然低于全国,但4月平均房价仍然创下了纪录:英国首都这个月的平均房价为53.8万英镑。

所有读到这条新闻的英国人,大概都会心里一颤:在生活成本危机日趋严重的今天,房价这么个涨法,这是吉兆呢,还是凶兆?

卖房租房,等待崩盘?

1998年刚来英国时,我记得这里的人谈起房地产市场,不管是华人,还是白人,都会心有余悸地提起20世纪90年代初的那次楼市崩盘——

据说,那时英国央行的基准利率最高达到14%,很多背负着更高利率的按揭(又称房屋抵押贷款)的英国人还不起贷款,房子被银行收走贱卖,导致房价狂跌。伦敦房价跌得最惨:平均跌了三分之一。

那时我在英国一家媒体上夜班,公司为我下班后预约的出租车司机,总是同一个中年男子,他叫汤姆,土生土长的英国白人,特别健谈,总是以他那一惊一乍的言谈,把昏昏欲睡的我给“炸”醒。

那时伦敦的房地产市场早已走出崩盘后的低迷,价格噌噌地往上涨,许多人已经开始谈论楼市再次崩盘的风险了。

汤姆自然也爱评论伦敦的楼市。他曾经是“有房一族”——他、太太和两个孩子曾经住在一套比较憋屈的公寓中,后来他把公寓卖了,租了一套更为憋屈的公寓,成了“租房一族”。我问他为什么要这么做,他说,他估计伦敦房价不久就要大跌,他在房价高点时卖了公寓,赚了一笔,现在暂时租房,等房价大跌时他再入市,买一套不那么憋屈的别墅。

但多年过去了,伦敦的房价一直没有跌。汤姆全家也一直租住在那套更为憋屈的公寓里:因为他不仅买不起别墅,也买不起原来卖出去的那套公寓了。

十年后,2008年,英国和西方其他国家一样,遭遇了金融危机。价格一直噌噌上涨的英国房市终于崩盘了,尽管和上一次崩盘相比,跌幅相对温和,但仍然跌了逾18%。

在金融危机前的2007年9月,英国的平均房价为19万英镑,到2009年2月,均价跌到了15.4万英镑,直到2014年8月,英国房价才重回金融危机前的水平。

此时我想到了汤姆。如果他抓住了这次机遇,也许他已经买了房,至少买回了与原来类似的公寓,虽然白忙了十年,但毕竟重返“有房一族”了。

金山银山,不如砖山?

然而,为了等待下一次房市崩盘而卖房租房,“守租待吐”,似乎是一个风险很高的投资策略,不建议效法。如果房价一路上涨,一直涨到你离开人间还不下跌,怎么办?即使下跌,何处见底?何时出手?也不好拿捏。也许更悲催的是:你卖房卖了10万镑,放在银行,多年后,房价涨到20万镑后确实下跌了,跌到了18万镑,这到底算跌呢,还是算涨?

自从金融危机以来,英国楼市,尤其是伦敦的楼市,又是高歌猛进十多年,价格一路噌噌上涨,即使遭遇了百年不遇的新冠疫情,也没有下滑或原地打转,反而由于政府的印花税优惠政策,也因为写字楼里的白领们居家办公省下了交通费和餐馆费,导致两年疫情期间英国房价又出现了一个狂涨期,涨幅约为20%。

根据英国的官方统计数字,从2009年金融危机导致的房价低谷,到2022年5月,英国房价平均上涨了79%,与此同时,英国平均的涨薪幅度只有38%,还不到房价增幅的一半。

如果用房价/收入比来衡量,也许更说明问题:2021年英格兰平均房价是一个全职雇员年薪的9倍,仅仅三年前,即2019年,这个数字是7.6倍,2009年是6.4倍,2002年是4.9倍。

根据英国国家统计局的数据,即使对那些只能买便宜房的首次购房者来说,2020年的房价/收入比仍然高达4.8倍,但20年前这个数字是3.1倍,再往远说,1986年这个数字只有2.3倍。

房价高企,对首次购房的普通人来说,当然不是好事,但对于那些坐拥几套房子的人来说,则是求之不得的好事:他们就像坐在几座金山、银山上。

但这有一个前提:他们坐拥的几套房子都没有按揭,或者都已经付完了按揭。如果他们名下的所有房子都有按揭,那他们是不是坐金骑银,则要看按揭的利率水平。

2008年金融危机袭来后,为了挽救经济,英国央行尝试了一切手段:它将利率下调至前所未有的低水平;它启动了电子印刷机,向金融系统注入资金,它还采取了种种新措施,以确保商业银行推出利率超低的按揭。

后来的每一次新冲击,例如英国脱欧、新冠疫情等,英国央行都以更为宽松的货币政策来应对,其基准利率一路削减到0.1%。

局势骤变,好景不再

但在2022年新旧年之交,局势骤变:全球能源价格飙升,地缘政治局势恶化,英国则因国际国内的诸多因素,出现了日趋严重的生活成本危机。对许多普通英国人来说,如今价涨税涨利率涨,就是工资不肯涨。

英国央行表示,目前英国的通胀率已经高达9%,预计今年年底将达到10%。许多经济学家警告,英国有陷入经济衰退和滞涨的可能性。

于是,如今又有人开始谈论英国房市崩盘的可能性了。

一些房地产专家表示,未来英国房价下跌,基本上是板上钉钉的事。

英国按揭经纪公司We Are Money的创始人乔纳森·伯里奇甚至认为,目前房价崩盘的“所有因素都已具备”,这可能意味着房价暴跌30%。

为了应对不断攀升的通货膨胀,英国央行自从2021年12月以来已连续四次在其利率政策会议上加息。最新一次加息是2022年5月5日,英国央行在这一天将其基准利率上调了25个基点,提高到1%,这是2009年2月以来的最高水平。

央行加息,英国的商业银行们也自然随之提高了按揭利率:首付为25%的两年期固定利率的按揭,其平均利率已从 2021 年 9 月的1.29%,提高到了2022年4月的2.35%,几乎翻了一番,这是自从2003年底以来按揭利率增幅最大的六个月。在央行5月5日加息之后,预计今年5月按揭利率将会进一步提升。

金融市场预计,英格兰银行的基准利率将在今年年底之前达到2.5%,是目前水平的两倍多。

咨询公司“资本经济学”(Capital Economics)的安德鲁·威斯哈特预测,2023年,英国央行可能需要把利率提高到3%,这将导致按揭利率翻倍,从而抑制买家需求。

英国央行对商业银行的一项调查显示,2022年一季度商业银行提供的按揭量有所下降,这是自新冠疫情高峰以来的首次下降,2022年二季度的按揭供应量还会被进一步削减。

让那些有心购房的英国普通打工族雪上加霜的是,一方面他们从2022年4月开始多交国民保险税,另一方面他们的实际收入水平却在下降。

根据英国银行的一项最新估算,2022年英国普通工薪阶层的实际可支配收入(即扣除税款和通货膨胀因素之后的收入)将下降3.25%,这是自1990年有记录以来的最大降幅,2023年将再次下降0.25%。

鉴于上述种种原因,威斯哈特预测,2022年晚些时候,英国房价增长将急剧放缓,到年底则会戛然而止,2023 年和 2024 年,英国房价将会下跌5%。

英国经济咨询机构“经济与商业研究中心”的预测更为悲观:2022年4月至6月,英国房价将停止增长;7月至9月,将下跌大约2%;10月至12月,跌幅将达到3%。

如果“经济与商业研究中心”的预测是准确的话,那么,哈利法克斯银行不久前宣布的4月房价新纪录,就是英国房价上涨的最后一个月。

“不要赌房市何时崩盘”

不过,包括威斯哈特在内的一些专家仍然认为,尽管今后几年英国房价将会下跌,但有几个因素,应该会有助于避免重演上世纪90年代初或2008年金融危机时期的房价崩盘。

第一个因素是:如今绝大多数仍未还清按揭的英国房主,都已通过锁定利率的方式来保护自己。这意味着,他们不会马上感受到按揭利率飙升的影响。

英国央行的数据显示,现在仍然背负着按揭的英国人中,只有18%选择了浮动利率,超过一半选择了固定利率。

而在十年前,选择浮动利率的超过70%,选择两年固定利率的则不到20%。

第二个因素是:与上世纪90年代初或2008年金融危机时期相比,今天英国的失业率比较低,这也减少了大批失业者因还不起按揭而抛售房产的风险。

1993年,英国的失业率高达10.5%,2011年,英国的失业率也有8.5%,相比之下,现在英国的失业率是3.8%,预计还会降到3.6%——那将会是自上世纪70年代初以来的最低水平。

第三个因素是:尽管人们预计英国央行在连续四次加息后还会有多次加息,但回顾英国历史,即使未来多次加息后的利率水平,仍然属于相对较低的。

第四个因素是:英国一直面临上市房产供不应求的问题,包括新建房屋太少和现有房主不愿卖房,未来几年这种情况也不会有太大的改善,这相当于为房价下跌铺设了一层托底的地板。

那么,第五个因素呢?理财规划师约书亚·格斯特勒总结得颇为精到:“英国人特别痴迷于房屋所有权。即使房价出现暴跌,也会很快被首次购房者和抢购廉价出租房的房东们再次推高。所以,虽然英国房价增速会放缓,但不会出现崩盘。”

曾经准确地预测了2008年金融危机的英国经济评论家弗雷德·哈里森也认为,在2026年之前,英国房市不会崩盘。

“房市崩盘将会出现在2026年。” 哈里森如此预测说,“也就是在18年房市周期之内的14年房价上升期结束之时。”

哈里森因其“18年房市周期论”而出名,他认为,英国房市崩盘后1年-7年是复苏期,7年-14年是暴涨期,14年-18年是衰退期。据称用他的这个理论可以追溯以往200多年英国楼市的潮涨潮落。

说得如此具体,不知道这次他的预测,会不会像上次预测金融危机那样准确?

无论2026年之前跌幅是大是小,专家们的共识是,英国楼市一路高歌猛进的时代,看来很快就要画上一个句号了。

不过,对那些准备首次买房或准备改善住房的英国人来说,且慢欢呼雀跃。

对这些人,英国投资专家约翰·斯泰克有个建议:“如果你正在考虑买房或换房,不要赌房市何时崩盘。没人能够预测未来。你真正需要关心的是:如果利率上升,你能不能负担得起按揭?”

确实,如果今天我在街上偶遇汤姆,再跟他聊起房产投资方略,那么我猜,他应该不会再次卖掉已有房产,租房等待下一次楼市崩盘。

(作者曾在英国多家知名媒体担任资深记者、编辑。作者微信公众号:魏城看天下)

 

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