本期特邀嘉宾:
许玉道
财经评论员
第1节 利率降了,房价要涨了?
许玉道:我们经常听到一句话,说看房价短期看货币。利率向下浮动20个基点,像这样的工具以及这样的幅度,它的影响还是比较小的。
真正影响比较大的是改善性的二套住房的需求,当然了还有企业投资性的需求,现在二套房贷利率还是没有变化,所以这(方面)影响就没有了。
还有(对房价有)直接(影响的)就是购房资格的影响,在我看来是比利率的波动影响要大得多的。
我想当以上工具都开始发挥作用的时候,那么不排除可能会对房价有新的推动和影响。尤其一线和二线城市大概率会进入新的一轮上涨。
(但是)即使未来房价出现新的一轮复苏,也会呈现明显的城市分化,同时也不会出现过去那种暴涨的局面。未来房价上涨的看点主要在一线城市和二线城市。大多数的三四线城市,恐怕今后房地产更多会表现为消费品的居住属性,从投资的角度所能够带来的回报,或者说价格的涨幅恐怕都是相对比较有限的。
第2节 趁机出手,还是继续观望?
许玉道:2022年的5月16号国家统计局刚刚公布数据,4月份全国社会零售品销售总额同比去年同期回落了11.1%,全国房地产投资额同比去年同期回落了10.1%,全国房地产销售金额同比去年同期回落了40%多。
这些数字也在告诉我们,过去我们担心房价的上涨带来一系列的社会问题,那么今天当稳增长成为宏观调控的最主要的任务的时候,其实恐怕今后稳房地产行业会有一系列的后续的措施不断推出。
比方说针对首套房的首付款比例或者二套房(房贷)利率以及首付款比例,是否也都会在未来发生松动,值得我们继续观望。
其实谈到年轻人买房,我想从两个角度来思考,一是从实际需要的角度,另外从投资的金融资产的角度。如果年轻人今天没有房子,而且动用“6个钱包”,还具备购房的条件,(另外)如果购房了之后,可能会涉及到自己的恋爱、结婚或者小孩上学等等,影响到这些很重大的事情,那么从实际生活的角度,我还是认为大家可以买房。
但如果从投资的角度,还指望既买了房子,又恋爱、结婚,又住了又生孩子了,同时还希望房子将来还要升值,我个人认为你可能给房子所给予的希望太多了。
当然了,不论是刚需的买了子,为了实际自己的使用还是什么其他目的,我认为都是需要你多少要有一些金融的思想。
如果说今天买房的时候完全不讲究,完全不考虑位置,完全不考虑房子的户型等,那么将来这房子恐怕是没有远虑必有近忧。
顺便告诉大家,房地产资产和我们看到的土豆、西红柿是不太一样的,它是一种资产,并不是单纯的消费品,所以对资产,人们常常是买涨不买跌的。如果房价没有上涨信号,它没有带来所谓的财富效应,不论是刚需群体或者改善性的需求,以及投资性的需求,基本上都会倾向于观望,(这)和消费品有很大不同。
第3节 我差的是那2%的利息吗?没有首付,怎么办?
许玉道:我们做一个假设,如果一个家庭买房的时候贷款100万,贷款的期限按照20年来计算,那么今天的LPR的利率作为基准,向下浮动20个基点,从4.6%降到4.4%,那么在20年的时间里,它的影响大约是每个月还本付息的利息大约少100块钱左右,那么20年时间累计起来大约能够节省3万块钱。
当然了,对于那些此前首套房贷利率向上有浮动的城市,比如4.9%,甚至5%,甚至个别超过5%,可能节省的比例要稍微大一些。
但是在我看来,这一次的下调首套房贷利率,整体来说对于计划买房的朋友恐怕并不会为此而所动。
其实很多朋友买房的时候,最大的障碍还并不是说利率的上下浮动,而是首付款这个门槛挡住了很多人。
中国宏观经济的增速也开始进入到相对更低的平台上,这对人们未来的支付能力等也都会是有一定的影响。
(所以)我们在思考房地产长期资产的时候,我在2020年年初就讲到,房地产将从过去的黄金时代进入到分化的白银时代。分化是指今后不同城市看到的风景会是完全不同的。
另外白银时代里,即使在那些我们认为房地产资产今后仍然有投资价值的城市,恐怕今后的上涨幅度和过去相比也会明显回落。
我想提醒越来越多的中产家庭,恐怕今后要开始转向关注以股票和基金为代表的权益型的资产,(当然)整体来说我是不鼓励个人投资者来购买股票的,因为波动风险实在太大了,但是不排除可以来购买一些基金,尤其是一些指数型基金。
监制:恩蓉辉 策划:于慧媛 编辑:康路 摄像制作:张守斌
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