本期特邀嘉宾：
许玉道
财经评论员
第1节 利率降了，房价要涨了？
许玉道：我们经常听到一句话，说看房价短期看货币。利率向下浮动20个基点，像这样的工具以及这样的幅度，它的影响还是比较小的。
真正影响比较大的是改善性的二套住房的需求，当然了还有企业投资性的需求，现在二套房贷利率还是没有变化，所以这（方面）影响就没有了。
还有（对房价有）直接（影响的）就是购房资格的影响，在我看来是比利率的波动影响要大得多的。
我想当以上工具都开始发挥作用的时候，那么不排除可能会对房价有新的推动和影响。尤其一线和二线城市大概率会进入新的一轮上涨。
（但是）即使未来房价出现新的一轮复苏，也会呈现明显的城市分化，同时也不会出现过去那种暴涨的局面。未来房价上涨的看点主要在一线城市和二线城市。大多数的三四线城市，恐怕今后房地产更多会表现为消费品的居住属性，从投资的角度所能够带来的回报，或者说价格的涨幅恐怕都是相对比较有限的。
第2节 趁机出手，还是继续观望？
许玉道：2022年的5月16号国家统计局刚刚公布数据，4月份全国社会零售品销售总额同比去年同期回落了11.1%，全国房地产投资额同比去年同期回落了10.1%，全国房地产销售金额同比去年同期回落了40%多。
这些数字也在告诉我们，过去我们担心房价的上涨带来一系列的社会问题，那么今天当稳增长成为宏观调控的最主要的任务的时候，其实恐怕今后稳房地产行业会有一系列的后续的措施不断推出。
比方说针对首套房的首付款比例或者二套房（房贷）利率以及首付款比例，是否也都会在未来发生松动，值得我们继续观望。
其实谈到年轻人买房，我想从两个角度来思考，一是从实际需要的角度，另外从投资的金融资产的角度。如果年轻人今天没有房子，而且动用“6个钱包”，还具备购房的条件，（另外）如果购房了之后，可能会涉及到自己的恋爱、结婚或者小孩上学等等，影响到这些很重大的事情，那么从实际生活的角度，我还是认为大家可以买房。
但如果从投资的角度，还指望既买了房子，又恋爱、结婚，又住了又生孩子了，同时还希望房子将来还要升值，我个人认为你可能给房子所给予的希望太多了。
当然了，不论是刚需的买了子，为了实际自己的使用还是什么其他目的，我认为都是需要你多少要有一些金融的思想。
如果说今天买房的时候完全不讲究，完全不考虑位置，完全不考虑房子的户型等，那么将来这房子恐怕是没有远虑必有近忧。
顺便告诉大家，房地产资产和我们看到的土豆、西红柿是不太一样的，它是一种资产，并不是单纯的消费品，所以对资产，人们常常是买涨不买跌的。如果房价没有上涨信号，它没有带来所谓的财富效应，不论是刚需群体或者改善性的需求，以及投资性的需求，基本上都会倾向于观望，（这）和消费品有很大不同。
第3节 我差的是那2%的利息吗？没有首付，怎么办？
许玉道：我们做一个假设，如果一个家庭买房的时候贷款100万，贷款的期限按照20年来计算，那么今天的LPR的利率作为基准，向下浮动20个基点，从4.6%降到4.4%，那么在20年的时间里，它的影响大约是每个月还本付息的利息大约少100块钱左右，那么20年时间累计起来大约能够节省3万块钱。
当然了，对于那些此前首套房贷利率向上有浮动的城市，比如4.9%，甚至5%，甚至个别超过5%，可能节省的比例要稍微大一些。
但是在我看来，这一次的下调首套房贷利率，整体来说对于计划买房的朋友恐怕并不会为此而所动。
其实很多朋友买房的时候，最大的障碍还并不是说利率的上下浮动，而是首付款这个门槛挡住了很多人。
中国宏观经济的增速也开始进入到相对更低的平台上，这对人们未来的支付能力等也都会是有一定的影响。
（所以）我们在思考房地产长期资产的时候，我在2020年年初就讲到，房地产将从过去的黄金时代进入到分化的白银时代。分化是指今后不同城市看到的风景会是完全不同的。
另外白银时代里，即使在那些我们认为房地产资产今后仍然有投资价值的城市，恐怕今后的上涨幅度和过去相比也会明显回落。
我想提醒越来越多的中产家庭，恐怕今后要开始转向关注以股票和基金为代表的权益型的资产，（当然）整体来说我是不鼓励个人投资者来购买股票的，因为波动风险实在太大了，但是不排除可以来购买一些基金，尤其是一些指数型基金。
监制：恩蓉辉 策划：于慧媛 编辑：康路 摄像制作：张守斌
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