中湘美好赴港上市 规模受限盈利水平仍待提高

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜   编辑 | 潘西

2022年06月16日 11:17  

本文2259字,约3分钟

与上市物企在管面积均值跨入“亿”级单位相比,来自湖南的国资物企中湘美好却以950万平方米的在管规模赴港上市。

近日,《财经》新媒体记者从招股书中获悉,虽然中湘美好近三年营收、利润均实现稳步增长,但毛利率和净利率水平仍较上市房企存在一定差距。此外,固定收费模式下向客户收费遇到难题,应收款项亏损准备逐年增长,而且收款周期也在延长,续约率和中标率均出现了明显下滑。

在业内人士看来,中湘美好生活服务有国资背景,瞄准城市服务赛道进行拓展,有一定经验和固定客户群体,而其持续盈利能力以及续约和外拓能力,是其能否成功上市的重要因素。目前,该公司的当务之急是提高收款率,拓展新客户增收创收,后续筹集资金用于收并购和发力数字化的同时,还应加强与其它企业合作,提升全面竞争力。

规模受限  盈利水平仍面临挑战

2021年,湖南国资委旗下的湖南建工集团完成了对其物业公司的混改,更名为中湘美好,建工集团持股比例降至85%。区别大多数物企主营业务为物业管理服务、非业主增值服务等内容,中湘美好则主打“城市服务”牌,营收来源主要为城市运营服务、城市生活服务,以及城市更新服务,湖南省地质博物馆、岳麓书院均是其在管项目。

不过,从规模和盈利能力来看,中湘美好与上市房企仍有较大差距。根据招股书显示,去年中湘美好在管建面约950万平方米,与同年上市物企1.1亿平方米的在管面积均值有较大差距。同时,2021年公司毛利率和净利率分别为23.7%、8.9%,分别较行业均值低5.4个百分点和4.3个百分点。

受限于公司规模,营收和净利润增长并不快,营收、净利润分别从2020年的3.78亿元、2969.8万元增至2021年的4.2亿元、3741.4万元。其中,城市更新服务营收从前两年1.6亿元左右,下降至2021年的0.92亿元,且城市运营服务、城市更新服务的毛利率也较上一年出现了下滑。

值得一提的是,2021年,来自母公司及合营、关联公司的收入占比从上一年的54.1%降至39.2%。虽然降低了对母公司的业务依赖,但其财务成本却从2020年的125万元攀升至350万元,现金及现金等价物从6339万元降至4854万元。

对此,中湘美好在招股书表示,财务成本增加主要由于银行贷款利息计息增加,而因预付款项及其它应收款项增加,部分现金及现金等价物做了抵销。为公司持续增长,公司部分募集资金将用于收并购,业务范围将从湖南省扩张至全国其他主要城市。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来,中湘美好的竞争优势在于国资背景,地方影响力较大、服务经验更为成熟,经营维度更为精细化,但目前在规模上和盈利模式上与上市物企仍有一定差距,且城市更新项目的投入成本较大、回报周期相对较长,对企业资金和实力要求较高。未来,公司还应积极扩大业务布局,提升产品力与服务力以增强自身盈利能力,获得更多客户和投资者的认可。

竞争加剧 续约率与保留率明显下滑

根据克而瑞物管数据显示,截至今年5月31日,物业管理行业上市企业总数达58家,其中今年已有金茂服务等3家物企在港交所上市。在递表企业中,递表失效物企有7家,另有8家物企排队上市,包括龙湖智创生活、万物云、万达商管等龙头房企的物企均已提交上市申请。

中湘美好等中小物企如何与大型物企竞争?上海中原地产分析师卢文曦指出,持续盈利能力以及续约和外拓能力,是其能否成功上市的重要因素。而上市之后做大规模是大方向,不过对于地方性物企而言可以走差异化路线,由于拼规模没有优势,可以提高单个项目的利润水平,从地方一个个项目做优做强。

不容忽视的是,中湘美好的烦心事除了规模扩张和提升盈利能力外,还有对现有客户的收费、续约和保留难题,以及在外拓新增客户时遇到的中标率下滑等问题。

记者注意到,近三年公司贸易应收款项预期信贷亏损准备为70万元、140万元、300万元,呈现逐年增加趋势。同时,公司收款率并不稳定,虽然于2021年收款率从上一年的85%左右提升至90%以上,但收款周期也在增加,2019年至2021年分别为41天、61天及81天。

对此,中湘美好在招股书中坦言,因按包干制或固定价格模式收取服务费,公司可能会蒙受损失。如截止去年末,公司有17个项目按包干制收费,由于前期修缮、清洁及维护等成本增加,造成了亏损。

此外,中湘美好在管项目的续约率和保留率也出现了明显下滑。其中,2021年物业管理服务和公建物业服务协议的续约率分别为78.6%、74.3%,而上一年则为95.7%、86.5%。然而,新业务拓展也没有想象中顺利,2021年公司城市运营服务中标率仅为37%,城市生活服务和城市更新服务项目中标率均为70%,较上一年50%、100%、75%的中标率出现明显的下滑。

对此,中湘美好在招股书中表示,因调整物业管理组合,把资源重新分配到了利润更好的业务,对于客户提供的不利价格,届满后公司主动选择不再续约,续约率有所下滑。未来,公司将利用国有背景,进一步扩大第三方客户群,并通过多元化服务,各种成本节约措施,以及与客户协商适当提高费率,逐步减少亏损,另外通过收购、投资等方式建立战略联盟,提高承接项目能力。

在关荣雪看来,一方面,高比例关联交易使得物企出现高应收账款、较差的现金流,为提高收款率,中湘美好可采取限制信用额度,加强合同管理等措施。另一方面,考虑企业资金、经验和人才支撑等方面存欠缺,未来上市筹集资金用于收并购和发力数字化均有难度,在充分发挥自身优势的同时,还应加强与其它企业的合作,提升全面竞争力。

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