近日，中指、克而瑞、亿翰智库等多家机构发布了今年前7个月房企销售额榜单。其中，房企全口径销售榜单前三发生变化，除碧桂园以2854.9亿元的销售额稳居榜首外，保利发展则以2497亿元的销售额排名第二，以24.1亿元的差额首次超过了万科。此外，千亿以上房企数量较去年同期缩水一半，而300-500亿销售额阵营的房企数量则微增2家。
不可忽视的是，当国央企成为土地市场主力军后，房企间新增货值的差距也随之拉大，前7个月保利发展、华润置地、招商蛇口等国央企累计新增货值已超千亿。
在业内人士看来，在房地产行业运行不畅的当下，国央企发挥了维稳的作用。不过，随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用，未来行业规模壁垒和强者恒强的资源护城河不复存在，唯有经营稳健才是硬道理。
市场重新洗牌 房企分化加剧
在多家机构发布的前7个月房企权益销售额榜单中，碧桂园、万科、保利发展依然稳居前三，名次也未改变。不过，在中指院全口径销售榜单中，除碧桂园以2854.9亿元的销售额稳居榜首外，保利发展则以2497亿元的销售额排在第二，以24.1亿元的差额首次超过了万科。
与此同时，不同阵营企业数量也有较大变化，其中千亿以上阵营房企有10家，较去年同期减少11家，包括绿地、世茂、新城控股等掉出千亿阵营。另外，第三阵营（300-500亿销售额）的企业有19家，较去年同期微增2家，销售额均值380.6亿元。
对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《财经》新媒体记者采访时表示，今年房地产行业仍处在深度调整期，各地因城施策力度不断加大，但在疫情反复等因素影响下，购房者整体保持观望态度，市场回暖不及预期。部分头部房企受流动性风险事件的影响导致销售业绩出现了较为明显的下滑，而经营稳健的中型房企则销售表现有所向好。
根据天风证券研报显示，在销售额TOP50的房企中，7月单月销售额同比增速前五房企分别为万达集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、华润置地，万达集团增速超128%，越秀地产超88%，另3家房企则超20%。从年初至今累计销售金额同比增速来看，万达集团最高达54.8%，越秀地产排第二为5.5%，而其他房企同比增速均为负。
记者对比近两年1-7月克而瑞操盘金额榜单发现，老牌房企万达集团名次已从去年同期的85名上升到29名，操盘额较去年同期增长超八成至297.8亿元。同时，越秀地产名次从去年同期的39名升至17名，操盘金额较去年同期增长了42.9亿元为543.1亿元。另外，在TO1P00房企中，旭辉、龙光、电建等22家房企均在7月单月实现了业绩环比增长。
“在现阶段房地产市场重新洗牌的过程中，必然会导致行业格局出现较大幅度的调整，阵营间分化加剧的同时企业间的分化也在加剧。”刘水表示，当大而不强的企业逐渐暴露出各类问题时，国有企业以及部分民企则凭借较强的资源能力和稳健经营等特点表现突出。
此外，居企业集团首席执行官丁祖昱表示，由于近年来房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加，全国商品房销售规模或将步入无增长时代。对于房企来说，在行业增速放缓的大背景下，更加考验房企的经营实力，而防范风险、更好地适应市场调整是第一要务。
规模壁垒不复存在 稳健经营成出路
在行业调整阶段，为保现金流和降负债，土地市场拿地群体开始出现逆转，国央企成为主力军，而新增货值的差距也随之拉大。根据亿翰智库统计数据显示，今年前7个月，在新增货值TOP100房企中，央企、国企、民企的数量占比分别为17%、63%及20%，其中央企数量占比变化较小，而国企数量占比同比上升46个百分点，民企数量占比同比降低48个百分点。
具体来看，从今年前7个月房企累计新增全口径货值来看，保利发展累计新增货值达1521.53亿元，华润置地及招商蛇口新增货值分别达到1262亿元、1241亿元，位居前三，均为国央企背景。而消失的民营企业一部分是风险暴露型企业，另外绝大部分是为了收缩投资、储粮过冬，如远洋集团、卓越集团、海伦堡等。
对此，亿翰智库研报指出，除个别城市外，央国企所占市场份额或更快速提升，放眼全国，国央企拿地占据主导的趋势将延续。随着行业生存环境的不断修复，预计民企拿地会有所恢复，不过从长期看，国央企将占据更高市场份额。
在国央企忙着拿地的同时，部分民营企业在收并购市场上也表现抢眼。如在今年7月，鼎丰集团2.9亿元收购厦门鼎造商管公司，龙湖13亿港元收购与合景泰富合作香港启德项目公司，雅居乐3.7亿收购祥生控股(集团)有限公司绍兴项目公司等，不过从交易金额来看额度都较小。
对于上述现象，刘水介绍称，在房地产行业运行不畅的当下，国央企仍需发挥担当作用，促进房地产市场平稳发展。然而，随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”已不再适用。未来，行业规模壁垒和强者恒强的资源护城河不复存在，唯有经营稳健才是硬道理。
此外，天风证券地产行业韩笑团队表示，看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。
据已掉出千亿阵营的某房企品牌向《财经》新媒体记者介绍称，目前房企和行业都在瘦身，不会再追求几千亿规模，因为规模不会再有更高的价值，而是回归到经营本质，每个项目按利润衡量，保证正常盈利和交付。当房企不再以规模资金驱动，而是运营驱动，行业才会恢复比较健康的状态。目前，面对国资、城投在积极拿地或兜底，公司正在研究代建等的新出路。
