在房地产行业调整期，不少房企不仅扛住了“保交楼、保兑付”的考验，也在轻重并进的探索中，积蓄了抵抗市场下行风险的力量。8月26日，龙湖集团（00960.HK）发布了2022年中期业绩，在完成超5万套交付、年内无偿债压力任务的同时，上半年营收同比增长超五成至948亿元，归母净利润74.8亿元。
其中，由物业管理、商业运营等轻资产业务融合而成的龙湖智创生活，在上半年实现营业收入63亿元，3年复合增长率59%。根据最新数据显示，龙湖智创生活物业管理板块在管面积2.8亿平方米，并为65个商场提供商业运营服务，合计面积620万平方米；此外，龙湖智创生活物业管理战略合作总面积超4.8亿平方米，并与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，将在未来进一步转化为营收的增长。
可以看到，随着在管规模持续扩大、“物管+商管”模式释放价值、科技持续投入升级以及各航道业务的协同，龙湖智创生活正在为龙湖集团业绩的稳健增长，提供重要支撑。
今年7月，龙湖智创生活已更新招股书，根据龙湖管理层在业绩会上的表述，龙湖智创生活上市的准备一切就绪，资料已经准备完毕，但不着急上市，而是把重点放在内生转化率提升上。
在业内人士看来，通过强运营能力形成良好口碑、服务半径的延伸，以及不断升级的智能化能力，使得龙湖智创生活建立起较高的门槛与壁垒，未来将在资本市场获得一席之地。
抢占“物管+商管”赛道先机 业绩逆势增长
在今年中期，轻资产业务正在为龙湖集团贡献持续稳定的收入。今年上半年，龙湖智创生活营收增长超三成为63亿元，3年复合增长率59%，实现逆势稳健增长。值得关注的是，面对房地产行业告别高毛利率时代，在今年中期房企平均毛利率普遍降至20%以下，而龙湖智创生活的综合毛利率为29%，且连续多年超25%。
业绩的稳定增长与龙湖抢占“物管+商管”赛道先机，以及自身 “底子”较厚有着必然的关系。首先从物管方面来看，母公司龙湖集团住宅项目主要分布一二线高能级城市且多为中高端改善产品，且物业管理业务外拓能力不断增强，很大程度上，保证了物业管理业务的质量与规模。根据其招股书披露，截至今年4月底，龙湖智创生活住宅物业一二线城市项目占比为74.7%，来自独立第三方项目的在管面积占比达到62.2%。
而在商管方面，龙湖智创生活商业运营实力不可小觑。截至今年4月底，其商业运营及物业管理服务板块营收较去年同期增长64.64%。目前，公司已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，营收增长呈现良好态势。
不管是物管还是商管的面积，均在不断扩大。数据显示，截至今年上半年，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米，服务65个购物中心商业运营在管面积620万平方米。在管面积不仅较2019年翻一番，且合约及战略合作面积已超4.8亿平方米，未来将进一步转化为在管面积。
龙湖集团董事会主席吴亚军在半年报中提及，提供住宅服务24年，龙湖智创生活物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，业主满意度连续13年超过90%。同时，在运营管理和服务的商场中，一体化运营平台提供因地制宜的商业管理服务，不断打造标的项目，升级城市商圈。
国泰君安分析师柳晨指出，在香港股市，重资产房地产开发商的平均估值水平明显低于轻资产房地产管理公司。龙湖集团自身在市场的领先地位，以及龙湖智创生活与龙湖集团各项业务之间的协同效应，极有可能为龙湖的轻资产业务创造重估机会，并可能使龙湖集团现有股东受益。
拓宽服务半径 穿越市场周期
随着房地产市场进入存量时代以及在疫情催化下，物管领域在近年来迎来发展机会，不少房企选择分拆物业上市。然而在经历2020年上市热潮、2021年并购热潮后，物企上市日渐冷清。
然而，物企上市热潮的渐退，并未影响物管业务自身抵御周期波动的作用以及商业运营、城市服务、增值服务的想象空间，一向求稳的龙湖则是在整合“物业管理、商业运营”两大板块业务，扩大服务半径以及建设打牢技术“底座”后才向港交所发起冲击。
今年1月，龙湖集团推出了全新品牌“龙湖智创生活”，并融合了龙湖物业管理及商业运营两大核心业务能力，成为集团多航道协同发展的新着力点。在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖智创生活的服务半径不断拓维。
据悉，龙湖智创生活的物业管理及运营服务，如今已涉及住宅、商业、政府设施、写字楼、产业园、学校、医院及公园等等场景，增值服务覆盖装修、搬家、保洁等，在空间里叠加更多服务内容。然而，服务范围越广、内容越多，就越需要底层基础牢固且不断升级更新。
对此，龙湖方面介绍，通过数年资金投入以研发团队的努力，公司已构建了系统性的科技支撑，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商服务。如龙湖自主研发的IBMS（智能建筑集成管理平台），集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等。目前，IBMS已在龙湖全国天街系项目、重庆龙湖爱加两江星悦荟等项目中落地应用，管理效率提升的同时又可实现节能降耗。
在业绩会上，龙湖集团CEO陈序平表示，龙湖目前经营性业务主要是商业的投资、长租公寓、智创生活，三大板块加起来每年服务收入保持30%到40%的年化增长。这对整个行业的下降、对龙湖穿越周期起到了非常重要的稳压器作用。
在业内人士看来，现如今物业市场相对更加开放，各类企业都在参与。不过，区别此前许多企业投入智慧楼宇、智慧城市建设更关注科技本身，现在物企通过基础服务能力强化用户口碑和黏性，加之持续升级迭代的智慧化能力，为龙湖智创生活的未来发展奠定了坚实基础。
聚焦高质量发展 内生转化率持续提升
进入2022年，物业在地产以及外界环境的震荡中逐步回归理性，股价回落、估值回调、分化明显，IPO和收并购节奏也在放缓。截至目前，物业服务行业共有61家主板上市公司，其中香港主板57家，A股4家，而排名前十的物企中，目前仅有万科和龙湖两家尚未上市。
据悉，万物云已于今年4月正式向港交所提交招股书，且近期已获得中国证监会核准，并敲定了保证配额记录日期。龙湖智创生活则于7月更新港交所招股书，将相关数据更新到了4月30日。
“目前，龙湖智创生活上市的准备一切就绪，资料已经准备完毕。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩说明会上表示，“由于目前市场情绪不佳，我们会继续关注市场，不着急上市。”
不容忽视的是，随着上市企业数量增多、行业竞争加剧，物管行业已从比拼规模、收入水平，逐渐转向服务质量、创新能力以及增值服务占比、延伸服务价值等。此外。考虑地产行业走势，未来母公司对关联公司支持会减弱，更需要企业加强内生力。
显然，龙湖智创生活也意识到市场和需求的变化，开始向内发力、提升竞争力。赵轶称，“现在，我们反而把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，以及毛利率的提升，包括减少对低质量收并购的依赖。从上半年的数据来看，整个智创生活的板块有序在进行，未来可期待达成年化收入增长超40%、年化利润增长超50%的目标。”
此外，陈序平表示，无论是重资产还是轻资产，龙湖都不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。根据招股书显示，龙湖智创生活本次IPO募集的资金，将用于一线及二线城市物业和商业业务的收并购，以及开拓增值服务种类、提升数字化营运及AIoT能力等。
在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，当前的市场环境下，地产及相关分拆企业上市，如果要让投资者产生兴趣，必须要有特色的经营模式，体现经营特色。龙湖集团作为示范民营房企，受本次行业基本面下行影响较小，分拆上市的龙湖智创生活，“物管+商管“模式双轮驱动，且业务布局重点核心城市、商业运营经验较丰富，或能够在资本市场获得重要一席之地。
