万科云赴港上市 智慧物业布局前景几何?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2022年09月23日 11:51  

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近日,万科旗下万物云(02602.HK)发布全球发售公告,于9月19日至22日开启招股,预计本月29日于港交所挂牌上市。除此前7位基石投资者带来的约22亿港元投资金外,截至9月22日上午10时,富途、辉立等券商合计为其借出保证金0.8809 亿港元,若以公开发售集资6.15亿港元计算,没有获足额认购。

虽然处于物业板块估值下调期,投资者热情不高,但万科管理层认为,业务分拆并不是以市值窗口作为主要考虑因素,而是希望通过上市获得更多发展空间。因此,从万物云定价和募资额来看,均进行了主动缩减。基于历史收并购产生的无形资产摊销让其毛利率明显下滑,因此收并购投资占募集资金用途的两成,而科技和蝶城模式投入占比达到六成。

在业内人士看来,万物云的上市将会对当前的物管行业格局带来新的冲击,物业股的估值则会随着万物云的上市出现明显分化,只有规模将无法在行业竞争中树立核心优势,物业管理结合科技能力将是行业发展方向,未来企业之间的竞争会更加激烈。

行业格局将被冲击 板块估值回归理性

受房地产调控以及经济环境等影响,自去年下半年以来物业上市热潮不再,递表企业减少,部分企业通过聆讯却暂缓上市,甚至有房企开启物业甩卖潮。随着资本市场对物业板块的想象力逐渐消退,今年上市的5只物企股超半数出现了破发,59家上市物企市盈率(PE)均值首次跌破十倍。

然而,今年4月1日,万物云正式递交招股书,并于9月1日正式通过聆讯,并将挂牌上市。那么,万物云为什么会选择此阶段上市,上市的意图又是什么?

在今年万科中期业绩说明会上,万科董事会主席郁亮解释称,万科分拆物业服务上市,不是为了以好价钱卖掉,而是希望通过上市获得更多发展空间,实现多业务协同。此外,万科董事会秘书朱旭表示,推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为主要考虑因素,而是希望能够得到市场的理性估值。

对万物云而言,目前或许并非最佳上市节点,但其上市将影响行业的格局变化。虽然万物云首发募资额约54.97亿港元至61.51亿港元,未及此前百亿的预期,但其市值介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间,将超越港股上市物企超碧桂园服务,仅次于华润万象生活。

从规模来看,根据2022年中报,排名前三的企业为碧桂园服务、雅生活服务、保利物业,在管面积分别为8.43亿平方米、5.29亿平方米、5.23亿平方米。而同期,万物云在管面积约8.4亿平方米,上市后该公司在管规模仅以微小差距位列行业第二。

在中物研协总经理杨熙看来,物企在港交所上市一般募资比例约25%,而万物云此次募资比例仅10%,且估值未达外界预期,这主要由于当下市场环境下投资并不踊跃。万物云目前首要目标是上市地位,至于市值,后期有足够的资本运作上升空间。

东原仁知服务集团副董事长兼联席总裁衡清达在接受《财经》新媒体记者采访时表示,万物云上市对其他物企来说是一件好事,有助于推动资本市场更加回归理性。不过,未来行业竞争会更加激烈,主要竞争焦点还是规模和服务品质。其中,在扩规模方面,物企之间收并购依然会继续,但是也会更加回归理性,更看重收购标的的质量。

收并购问题影响估值 无形资产摊销拉低毛利

上市后,万物云能否获得资本认可及更高的估值,核心问题在于其是否具有可持续盈利的能力。

值得注意的是,在社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块营收维持高增长的同时,2019年至2021年以及2022年Q1,公司净利润为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元、3.19亿元,同比增速为46%、12.9%和10.9%,净利润同比增速出现下滑。

此外,作为衡量企业盈利能力的重要指标之一,万物云的毛利率也出现了波动。万物云毛利率已从2020年底高峰期的18.5%降至2021年的17%,并于今年第一季度继续降至14.5%。而根据机构统计数据,今年上半年50家上市物企平均毛利率为27.99%。

为何万物云的毛利率出现下滑,且低于行业均值?对此,万物云方面介绍,毛利率15%是个合理区间,不过公司历史收并购产生的无形资产摊销让今年毛利率出现明显下滑。在完成伯恩物业和阳光智博并表后,公司无形资产从2020年的5.83亿元增至2021年的82.44亿元,但去年和今年前三月也相应产生了1.93亿元和1.272亿元的摊销费用,影响了年内的毛利和净利。

记者注意到,在上述无形资产摊销中,客户关系是以10年预期使用年限进行计算,也就是收并购上述两家物企将影响万物云10年内的毛利和净利。而如果未来公司不能实现收并购预期的目标和现金流,还可能进行无形资产的减值亏损,包括商誉减值。

不仅如此,收并购规模的扩张,也带来了更多的应收账款。根据招股书显示,万物云贸易应收款和应收票据等减值准备从2020年前每年几十亿的规模,已增至百亿以上的规模,并也在影响公司的利润水平。显然,万物云也意识到了收并购带来的诸多难题,因此仅规划募集资金的20%用于收并购,而此前上市物企该用途资金比例多在60%以上。

“并购目的是为了收入和资产扩大,但并购价值可能偏离实际价值,这在公司上市之前是一个普遍现象。”中国注册税务师协会专家丁会仁向记者介绍称,然而一旦上市,无形资产的摊销就会让企业利润受影响。一般来说,物业的成本是可控的,但不好控制的是商誉等无形资产,此数值高对买家来说就必然产生摊销,使得利润减少。未来,企业要在收并购中加入减值的考量,也要研究个别资产是否应剥离。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出,短期内收并购仍是物企扩大规模的重要途径,因此无形资产大幅提升但产生摊销等情况仍会持续。要减少收并购带来的负面影响,物企需要在选择收并购标的上更加谨慎,对标的质量严格把关,在投后整合上也需要投入更多的精力。

聚焦新模式创新 智慧管理成趋势

记者注意到,万物云前身为万科物业,在首次发行完成后,万科将持有万物云56.6%的投票权,仍为其控股股东。不过,今年前3个月,独立第三方业务的营收占比已达到84.8%,说明万物云已摆脱母公司依赖。但随着第三方业务的逐渐增加,公司盈利能力也需要继续提升,而蝶城则是万物云持续发展的“良方”,也是其未来十年的核心战略。

蝶城,又称万物云街道模式,即在城市区域内划出一个服务者20-30分钟可达,或半径三公里的服务圈,实现住宅、商企、城市公共空间的物业服务联动。如一个蝶城会设一个保洁机械化设备运维中心,仅一个团队就可通过调度算法服务整个区域,降低成本又提高效率,未来甚至能够提高费率,扩大增值服务的范畴。

在蝶城项目的建设中,万物云也将接入公司开发的AIoT设备,应用BPaaS解决方案,而此类业务也在逐渐发挥贡献营收的力量,今年上半年其收入占总营收的比例已提升至8.1%。目前,蝶城战略已在深圳、武汉、长沙等多城的14个区域落地试点,在资金和技术的加持下,未来3至5年,万物云将在全国范围内落地数百个蝶城项目。

对此,同策研究院资深分析师肖云祥表示,只有规模无法在未来物管行业竞争中突出核心优势,科技才是提高物管行业运营服务能力的重要力量。万物云的科技故事对其市值的体现有促进作用,物业管理结合科技能力也是行业未来的发展必然趋势。同时,选择万物云项目集中的区域建设蝶城项目,对于其他企业而言门槛并不低,也有助于未来其估值的提升。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,物业股的估值会随着万物云的上市而表现得分化愈加明显。接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化,另一方面也会加快物业板块内的行业整合,出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的市场格局,行业集中度未来会加快上升。