对于楼市来说，“金九银十”曾是开发商最为期盼的时间节点。而今年的山东楼市，“金九”不见起色，“银十”意料之内爽约，房产市场维持低迷。“市场信心远未恢复，脉冲式的、点状的成交上升无法改变市场的整体走势。除济南、淄博有所恢复外，以青岛为代表的其他城市延续冰冻状态。”亿翰智库山东公司总经理王冰说。
山东房产市场难言乐观
根据亿翰智库发布的前十个月山东典型房企业绩研究报告显示，从门槛值看，山东房企各梯队的门槛值持续下降，但同比降幅有所收窄，其中TOP5房企门槛为124亿元，同比降幅为28%，TOP10/20房企门槛值分别为94亿元和47亿元，同比降幅分别为33%/39%。
从销售额看，1月-10月山东销售额破百亿房企仅6家，较2021年减少9家。TOP1-5房企销售额合计803亿元，同比降幅34.7%；TOP6-10房企销售额合计499.2亿元，同比降幅34%；TOP11-20房企销售额合计646.1亿元，同比降幅39.5%。在业绩普遍下滑的情况下，仍有个别房企销售业绩表现优于同行，万科1月-10月累计业绩突破200亿元，除在济南拥有稳健货源外，在临沂和烟台的市场销售均位居前列。今年海信、银丰、万城等本地开发商通过本土深耕和改善类项目突围，在各地相较同行都取得了不错的口碑。
眼下购房者观望情绪仍较重，王冰解释道，房产市场在2021年下行以来，政策由偏利空转向利好，但受市场惯性影响，政策应出尽出，边际效果在持续递减，市场反馈并未有显著回升，房企压力和客户信心双低。当前首套房利率较2021年高点已降至4.1%，部分城市获得利率下限调节资格，更是不足4%，特别自今年6月以来利率下调幅度和频次明显加快，短时间内政策频繁调整，加之收入不稳定，种种原因导致购房者持币观望，并等更优政策出台时再入场。
另外，部分房企暴雷区域公司面临组织架构调整，导致属地公司“假开工”及持续“交房违约”频现，资金和服务都跟不上，且部分优质品牌房企也出现暴雷或有传闻即将暴雷，购房者信心持续波动，不信任感强。因此，恢复还有待于以下三个方面的持续优化，即宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化方向。
青岛略显“成色不足”
作为2022年楼市最后一个传统销售旺季，“金九”失色以后，青岛楼市的“银十”表现得也是不尽人意。据亿翰智库数据显示，青岛10月新房成交73.5万平方米，同比、环比均出现下跌。
9月中旬，青岛发布限购解绑政策，这是继今年6月青岛提出西海岸新区、城阳区、高新区全面放开限购之后的第二次缩小限购范围，但限购放开后，购房者观望情绪依旧浓厚，经济不确定性仍在，市场反馈效果较差。
从住宅去化看，青岛各地区依旧分化严重。李沧/老四方刚改产品为主，刚需买不起，再改看不上；崂山豪宅市场虽受市场影响不大，但毕竟是“小众化产品”，对市场带动作用有限；近主城板块高库存下，短期看平。
10月青岛各地区新建商品房成交主力有所转移。据公开数据显示，新房成交量超过千套的有城阳市、西海岸新区、胶州区、即墨区、市北区。城阳区难得成为本次“银十”成交月冠军，新房共计成交了1402套，成交面积206116.32平方米，成交量占比全市新房成交总量的17％；西海岸新区位居第二，新房共成交了1397套，成交面积170636.28平方米，成交量占比全市新房成交总量的17％；排在第三位的是胶州市，新房成交了1372套，成交面积157335.12平方米，成交量占比全市新房成交总量的16％；其次是即墨区和市北区，即墨区新房成交1198套，成交面积150978.47平方米，市北区新房成交1002套，成交面积101506.92平方米。
从代表性企业看，海信在10月再次位居青岛房企销售第一。中国社科院特邀房地产专家、中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家、中房研究院特聘专家冯显泉分析道，一方面，崂山区解除限购后，改善客群得到释放，高端项目的活跃度增加；另一方面，海信市场的良好产品赢得市场，业绩主要来源于海信君澜（网签38.08亿）、海信依云小镇（网签15.65亿）、海信国际中心（网签11.24亿）、海信璞悦（网签7.91亿）、海信灵山湾（网签6.64亿）、海信城(网签3.58亿)等项目的贡献。
济南市场现回暖迹象
不同于青岛，10月济南房产市场出现回暖迹象，整体表现优于山东其他城市。限购再次放松后，叠加房源集中签约，亿翰数据显示，10月济南的房产销售数据仅次于6月，达到70万平方米，案场来访也有一定恢复，雪山万科城等楼盘月成交量超过200套。但企业端信心远不及客户需求端，从第三批次集中土拍看，济南房企参拍积极性为年内低谷，均为济南城投类平台兜底。
目前，济南楼市在逐步走出低谷，2020年、2021年、2022年月均成交量分别为60万平方米、72万平方米和52万平方米，除2022年1月-6月月度成交量连续不足50万平方米外，进入三季度，月均成交超过50万平方米，且成交量波动平稳，说明一部分需求在逐步回升。随着近三年潜供边际递减，济南有望成为山东楼市回暖较快的一批城市。
同时，城投类企业多数开发周期错配，短期内入市概率低，市场存在结构性供小于求的机会。对于部分房企而言，2021年成交尚未入市的地块或可在2023年脱困，外来房企有望进一步巩固业务范围和管理半径。
从房企榜单反馈看，龙湖、万科、中海等企业在济南的发展相对稳健，货储结构较优，但任务也重，临近年底，品牌房企割据。因此当前回暖仅限于市场局部反应，尚未真正触及企业端。
济青为何表现不同？
9月15日，青岛和济南同时出台楼市新政，宣布调整限购政策，但10月济南楼市表现优于青岛。亿翰智库山东公司研究总监刘文博分析道，这是跟两城市的放松力度和放松次数不同有关。青岛此前已解除过2次限购，先是西海岸新区、城阳区全面解除限购，再是降低市内四区限购条件，青岛户籍可买2套房，这次是对崂山区、李沧区和老四方限购全面取消，但利好相对有限，从市场微观看，仅有崂山区改善项目出现较为明显的量价回升。此外，青岛前两次限购调整产生的挤压需求已逐步在6月-8月释放。
反观济南，本次限购放松范围由前期长清区、章丘区不限购直接扩大到全市除二环内历下区、市中以外的所有区域，相当于全市95％的楼盘解除限购，同时解除限购后首套房首付降至20％，改善刚需均有利好，涉及面远大于青岛，因此政策反馈更明显。
市场热度对比上，青岛今年赶不上济南。从城市基本面看，济南房价差远小于青岛，以主城为例，作为济南主力成交的东部片区，价格从1万到2万不等，且楼盘更加集聚，也符合置业的集中性。政策放松后，济南对德州、聊城等环省会都市圈的城市购房门槛降低，这些城市客群更易在济南置业，补充了济南成交量。从项目微观上看，济南单盘到访量和成交转化相对平稳，且部分热点项目价格陆续平稳，作为风向标的主城片区量和价在筑底回升，这对客户信心是有帮助的。
而青岛方面，线下单盘的到访量持续低迷，主城项目的价格持续震荡下行（主城区的价格特惠也在10月加大力度，也换来了多个楼盘的成交走高，例如东李森林公园、娄山片区楼盘），量虽有提升，但价格持续高降幅导致市场信心恢复不足。
未来趋势如何？
刘文博分析了未来的房产趋势：
年底两个月，“房住不炒”仍是底限，仍会保留风向标城市的一些象征性限制措施。但对于大多数城市而言，市场恢复不畅就会有更多弹性政策放松。在过去，城市政策对养老、刚需等合理住房需求的鼓励越来越高，但在今年，包括山东的济南和青岛，政策向未来三套房以内的改善型家庭需求倾斜。这是因为市场需要用改善需求来托底，存量市场将是合理需求鼓励方向。另外对地产资金上政策优惠加大，如金融、财政支持、融资、保交楼上会有一定倾斜，降低地产暴雷对其他关联产业的危害程度。
本次市场不光是销售数据带来的下滑，更多是三条红线设定力求房地产去杠杆，在企业端和市场需求端信心反复震荡，预期方向不统一，所以大多数城市才刚刚步入筑底阶段，最后两个月难言市场全面修复。购房需求以本地刚需置业为主，成交更大幅度的恢复仍有待于预期扭转，但可以优先关注供求结构已处于合理的、调整周期超过三年的一二线城市，在市场好转后，房企势必会向结构更健康的城市做资源倾斜，反馈也会更加积极。
那房产市场恢复节奏取决于什么呢？从短期来看，房产市场恢复节奏取决于政策、房企资金等；从中长期来看，取决于城市过去三年潜在供应是否收缩，供地是否节制，在当下市场持续低迷下，供应下滑是否快于需求下滑。特别是今年政府兜底土拍现象比较多，但平台公司没有精力让所有的土地入市，那么这些地块就有可能在明年转让或合作给一些看好市场的开发商，这类应对措施的时间差就会存在窗口期，有助于城市节奏的恢复。
近期多个政策已逐步印证这一变化。11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件，开篇就直击要保持房地产融资平稳有序，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。此类定调，有助于对金融机构工作思路做纠偏，确保路线不偏、执行力增强。
对消费者而言，更加灵活的个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限调节，支持刚性和改善性住房需求，包括个人信贷延期也给予一定支持。对于房企而言，强调积极配合做好受困房地产企业风险处置，对信贷、债券等融资给予支持，对债务展期、不良资产处置也有相应的要求。紧接着11月14日出台“预售监管资金置换”政策盘活房企自有资金。随着政策触及到金融资本底层逻辑，预计对市场预期回暖作用较大。
