继“第二支箭”和“金融16条”之后，11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》，明确了保函的额度和期限、房企和商业银行申请和开具保函的资格条件以及使用用途、相关风险。这意味着，以地方性为主的预售资金监管再迎统一新政，且此前仅个别城市落地的保函置换预售资金方式将向全国推广。
对于上述消息，不少房企品牌负责人告诉《财经》新媒体记者称，此类政策值得期待，可以帮助企业盘活资金，化解流动性风险。不过，也有人士表示，公司正在研究新政内容，由于每个地方的预售资金监管政策不同，也非常复杂，新政的出台对于有些地方可能更严格，对于有些地方可能更松。
记者注意到，今年年初三部门曾联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确全国统一实行预售资金行政监管模式，而保函置换预售监管资金则是于近年陆续在部分城市推广，尤其是今年，南京、武汉、长春、贵阳、莆田、漯河、惠州等多地开始推广该业务。
事实上，保函置换预售监管资金最早可追溯到2015年，北京出台政策松绑房产预售金监管，现金保函可冲抵预售金，此外南通、济南、烟台、咸阳等城也均有落地，不少仍是所在省份首单或银行首单，且额度大小不一。如今年7月渤海银行济南分行落地首笔商品房预售资金监管保函业务，金额为9848万元，9月陕西首笔商品房预售资金监管保函业务落地咸阳，金额为1992万元。
为何三部门联合发文向全国推广该业务，并确定了保函置换金额不得超过确保项目竣工交付所需资金额度的30%，还设定监管评级4级以上或资产规模高于5000亿元的商业银行可出具保函，且与优质房企开展相关业务等细节内容？新政是否能够解决此前旭辉等企业账上有300亿但受预售资金监管等限制无力偿还债务的问题？
中银证券研报指出，在同一规定全国性的保函置换预售监管资金后，将形成信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。设置30%的额度且可用于项目偿债，将最大程度地保证资金安全，降低银行风险。
根据记者统计，此前虽然明确了全国统一实行预售资金行政监管模式，但不仅各地重点监管预售资金的方式和比例不同，而且保函替换预售资金比例也不同。
如武汉、咸阳、莆田等城市的重点监管预售资金额度多为工程总造价1.1-1.3倍数核算，随着项目的施工进度进行拨付，这也正是三部门要求的竣工交付所需资金。与此同时，不少城市则按预售资金比例进行监管，并且部分城市下调了该比例，如今年长沙初始重点监管资金额比例已降至预售资金的20%，长春、漯河则降至了21%、30%，安康为40%但A级以上企业可下调最高15%。
在此条件下，不少城市出台的保函替换预售资金比例仍然高企，如南京最高可拨付60%的预售监管资金，鹤壁不超过50%，莆田也为50%且两年后莆田可置换不超过80%的重点监管预售资金，这些比例已远远超过三部门所设的额度。此外，贵阳还公布了保函相关房企白名单，包括保利、万科、华润等29家房企。莆田则设置了企业需满足“三道红线”、未出现债务违约等情况，与三部门提及的优质房企条件类似。
“为优质房企提供资金流动性支持的同时，也要防范银行的业务风险。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松或收紧。此次三部门不仅统一了保函额度，而且还要求商业银行评估企业信用风险、财务状况等情况与优质企业合作，并明确了商业银行要通过保证金、房地产企业反担保等其他增信措施。
虽然额度下降且仅面向优质房企、资金用途也有限制，但在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这将与其他政策共同发挥作用。此前开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题，当房企出现债务风险时，预售资金监管则显的尤为重要。在全国陆续推广保函方式后，重点监管资金就可以释放出来，加上专项借款、纾困基金、配套融资等，就可实现整个项目的良性循环。
