预售资金监管迎新政 房企流动性风险能否化解?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2022年11月15日 22:06  

本文1674字,约2分钟

继“第二支箭”和“金融16条”之后,11月14日,银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》,明确了保函的额度和期限、房企和商业银行申请和开具保函的资格条件以及使用用途、相关风险。这意味着,以地方性为主的预售资金监管再迎统一新政,且此前仅个别城市落地的保函置换预售资金方式将向全国推广。

对于上述消息,不少房企品牌负责人告诉《财经》新媒体记者称,此类政策值得期待,可以帮助企业盘活资金,化解流动性风险。不过,也有人士表示,公司正在研究新政内容,由于每个地方的预售资金监管政策不同,也非常复杂,新政的出台对于有些地方可能更严格,对于有些地方可能更松。

记者注意到,今年年初三部门曾联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》,明确全国统一实行预售资金行政监管模式,而保函置换预售监管资金则是于近年陆续在部分城市推广,尤其是今年,南京、武汉、长春、贵阳、莆田、漯河、惠州等多地开始推广该业务。

事实上,保函置换预售监管资金最早可追溯到2015年,北京出台政策松绑房产预售金监管,现金保函可冲抵预售金,此外南通、济南、烟台、咸阳等城也均有落地,不少仍是所在省份首单或银行首单,且额度大小不一。如今年7月渤海银行济南分行落地首笔商品房预售资金监管保函业务,金额为9848万元,9月陕西首笔商品房预售资金监管保函业务落地咸阳,金额为1992万元。

为何三部门联合发文向全国推广该业务,并确定了保函置换金额不得超过确保项目竣工交付所需资金额度的30%,还设定监管评级4级以上或资产规模高于5000亿元的商业银行可出具保函,且与优质房企开展相关业务等细节内容?新政是否能够解决此前旭辉等企业账上有300亿但受预售资金监管等限制无力偿还债务的问题?

中银证券研报指出,在同一规定全国性的保函置换预售监管资金后,将形成信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策,多方位解决短期内房企面临的流动性问题。设置30%的额度且可用于项目偿债,将最大程度地保证资金安全,降低银行风险。

根据记者统计,此前虽然明确了全国统一实行预售资金行政监管模式,但不仅各地重点监管预售资金的方式和比例不同,而且保函替换预售资金比例也不同。

如武汉、咸阳、莆田等城市的重点监管预售资金额度多为工程总造价1.1-1.3倍数核算,随着项目的施工进度进行拨付,这也正是三部门要求的竣工交付所需资金。与此同时,不少城市则按预售资金比例进行监管,并且部分城市下调了该比例,如今年长沙初始重点监管资金额比例已降至预售资金的20%,长春、漯河则降至了21%、30%,安康为40%但A级以上企业可下调最高15%。

在此条件下,不少城市出台的保函替换预售资金比例仍然高企,如南京最高可拨付60%的预售监管资金,鹤壁不超过50%,莆田也为50%且两年后莆田可置换不超过80%的重点监管预售资金,这些比例已远远超过三部门所设的额度。此外,贵阳还公布了保函相关房企白名单,包括保利、万科、华润等29家房企。莆田则设置了企业需满足“三道红线”、未出现债务违约等情况,与三部门提及的优质房企条件类似。

“为优质房企提供资金流动性支持的同时,也要防范银行的业务风险。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,今年以来全国已有超110省市调整预售资金监管政策,或放松或收紧。此次三部门不仅统一了保函额度,而且还要求商业银行评估企业信用风险、财务状况等情况与优质企业合作,并明确了商业银行要通过保证金、房地产企业反担保等其他增信措施。

虽然额度下降且仅面向优质房企、资金用途也有限制,但在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,这将与其他政策共同发挥作用。此前开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题,当房企出现债务风险时,预售资金监管则显的尤为重要。在全国陆续推广保函方式后,重点监管资金就可以释放出来,加上专项借款、纾困基金、配套融资等,就可实现整个项目的良性循环。

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