走近公募REITs 拥抱万亿新蓝海

华夏基金REITs投资研究团队  

2022年11月23日 20:19  

本文4239字,约6分钟

对于广大投资者来说,稳健、安全、收益中等、适宜长期持有,是公募REITs作为投资产品的“角色定位”

公募REITs正成为资本市场的新宠儿。

万得数据显示,截至10月14日,2022年累计有10只公募REITs获批,其中9只已经成功完成发售并顺利上市,首募规模累计254亿元。从2021年5月底首批公募REITs获批至今,不到一年半的时间内,已上市公募REITs只数实现了从0到20只的跨越(见表1),规模实现了从0到618亿元的积累。

更引人关注的是,已经发行的9只公募REITs,每只都成为同期爆款,公众发售部分首日售罄和启动比例配售已经成为常态,更有华夏中国交建REIT、鹏华深圳能源REIT、华夏合肥高新REIT3只产品发售阶段均“吸金”超千亿元。

公募REITs为何会成为资本市场的“香饽饽”?作为一类创新型产品,其核心吸引力是什么?不同机构在其管理中扮演着什么角色?对于投资者而言,投资公募REITs的注意事项又有哪些?今天,我们一一揭秘。

揭秘公募REITs前世今生

REITs音同“瑞次”,英文全称Real Estate Investment Trusts,直译通常称为“不动产投资信托基金”,是指在证券交易所公开交易,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单来说,REITs通过募集众多投资者的资金,用于投资不动产资产来获得收益。公募REITs的发行视为一种资产的上市(资产的IPO)。与股票和债券相比,REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。

2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金(下称“基础设施公募REITs”或“公募REITs”)试点工作,代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。

与国外REITs不同,中国的REITs试点底层资产以基础设施为主,并不包含住宅和商业地产(见图1)。

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。短期看有利于广泛筹集项目资本金,降低债务风险,是稳投资、补短板的有效政策工具;长期看有利于完善储蓄转化投资机制,降低实体经济杠杆,推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展(见图2)。

自1960年REITs在美国出现以来,海外发达经济体中,REITs在整体资本市场中占有重要地位。据EPRA统计,截至2022年二季度末,全球共有约43个国家已发行REITs产品,全球公募REITs市场总规模超2万亿美元,其中美国REITs总市值约1.35万亿美元,占全球总市值的67.5%。

解码公募REITs投资特点

作为一类创新型产品,和普通公募基金相比,公募REITs的差别主要体现在以下几方面:

1.资金投向不同

公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产,而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

2.收益来源不同

公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益,而普通主动型公募基金除股息、利息收益,还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得,指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

3.产品定位不同

公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累,通过运营维护基础设施项目,来获得基金价值的不断提升,而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力,通过灵活配置资产,实现投资收益。

但是,公募基金和REITs有一点是相通的,就是两者采取的都是一种“受人之托”的信托模式。

综合看来,公募REITs具有以下几个投资特点:

1.长期回报可观

在机制设计上,公募REITs具有扩募及强制分红机制,可以实现长期资产配置。同时对于优质项目,投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。根据国际经验,公募REITs可提供相对稳定的分红收益,其总的长期复合回报也相当可观。

2.兼顾股债双重属性,进可攻退可守

持有期内,投资者可以像投资债券一样获得相对稳定的现金分派;同时,在产品内含价值持续提升和严格控制风险的情况下,也有机会捕捉REITs的阶段性交易机会,获得资本利得收益。

总体上看,基础设施公募REITs的投资风险介于股票和固定收益产品之间,加之具有强制分红属性,更为适合偏好固定收益的长线投资者。

3.优化投资组合

大部分REITs投资于不动产所有权,与传统股债风险收益有显著差异,与股票、债券等其他金融资产关联性低,风险分散效果也较好,具有较高的配置价值。在市场利率下行,权益市场波动较大、“资产荒”的大背景下,公募REITs受到各类投资者的追捧。

整体看来,公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强,分派率良好,二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑,但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异,正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

境内公募REITs市场刚刚起步,市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨,切勿跟风炒作,避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断,根据未来分红预期,合理评估REITs投资价值,树立理性投资理念。对于广大投资者来说,稳健、安全、收益中等、适宜长期持有,是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

公募REITs管理中的角色分工

目前基础设施REITs采用公募基金+专项计划(ABS)+项目公司三层结构(见图3),其中必不可少的角色包括基金管理人、ABS管理人;基金管理人可根据需要聘请财务顾问及外部管理机构(负责底层资产部分运营管理职责)。

证监会REITs《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》要求公募基金管理人和ABS管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制;财务顾问需由取得保荐业务资格的证券公司担任,目前实践中大多由券商担任;外部管理机构受基金管理人委托负责底层资产的部分运营管理职责,需具备基础设施项目运营管理经验并配备充足的相关专业人员,实务中通常由原始权益人或其附属公司担任,以发挥其对底层资产的运营管理经验及优势。

整个大资管体系里,公募基金的投研能力有目共睹,对接机构和中小投资者经验丰富,由基金管理人负责投资和后续管理是中国金融体系发展至今的最优选择。券商是目前公募REITs体系里业务形态最丰富的,发债发股的传统投行业务使得券商对资产方相当熟悉,寻找项目的能力尤为突出;因为公募REITs发行很大程度上参考了IPO,所以券商作为财顾参与公募REITs的情形也很多。最后,或许也是REITs成功发行、交易最重要的一环,即以社保、险资、年金为代表的长期投资者,可能真正是REITs市场稳定发展的压舱石;REITs持续稳定分红的特点与这些长线资金的固收投资偏好非常契合。

分享中国基础设施建设长期机遇

公募REITs是个大蓝海,但礁石和机遇并存。

对于投资者来说,参与公募REITs投资需警惕以下风险:

1.底层资产运营风险

公募REITs投资集中度高,80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券(ABS)并最终投资于基础设施项目,因此公募REITs收益率很大程度上依赖基础设施项目运营情况,基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响,导致实际现金流大幅低于预测数据,存在基金收益率不达预期的风险,基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

2.二级价格变动风险

公募REITs在证券交易所上市交易,二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量,对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断,再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

整体而言,华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆建议投资者理性投资,避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤,可能是逢低布局的好机会;如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨,显著超出其内在价值,短期内不建议追高。整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性,以及投资人自身的投资回报要求,进行综合考虑和投资判断。

(编辑:张颖馨)

风险提示

1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征,其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金,低于股票型基金,属于中高风险品种(R4、R5),具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为基础设施基金,大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,可能引起本基金价格波动,甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产,可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。5.公募REITs存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险,详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利,也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前,请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件,充分认识本基金的风险收益特征和产品特性,认真考本基金存在的各项风险因素,并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力,在了解产品情况及销售适当性意见的基础上,理性判断并谨慎做出投资决策,独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件,资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议,我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失。