三箭齐发,能解决房企融资困境吗?

作者 | 《财经》特约作者 刘昕  编辑 | 王博  

2022年11月29日 19:27  

本文1774字,约3分钟

短期可缓解优质房企资金压力,长期还需恢复居民购房信心

陷入流动性危机一年之久的房地产行业,终于等到了融资政策的组合拳。

11月28日晚,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示,证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施,即日起施行。

五项措施分别为:

1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

3.调整完善房地产企业境外市场上市政策。

4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

5.积极发挥私募股权投资基金作用。

(房地产企业股权融资五项优化措施。来源:证监会官网)

业内人士认为,五项优化措施意味着房企融资“第三支箭”——股权融资正式落地。

2010年1月,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中第(五)条提出加强房地产信贷风险管理。一位香港金融机构分析师指出,这一条规定实质叫停了房企的股权融资和IPO。

时隔近13年,为了缓解房企流动性压力,股权融资的窗口再次向房地产行业打开。

实际上,在第三支箭落地前一个月,监管层已经射出利好行业的第一支箭信贷融资、第二支箭债券融资。前者要求国有六大商业银行为多家房企提供意向性融资支持,额度超万亿元;后者主打延期扩容,要求相关金融机构支持约2500亿元民企债券融资,后续可视情况进一步扩容。

一位资管公司房地产研究专家认为,三支箭中第一支箭信贷融资总量最大。但从信号意义上来看,股权融资对证券市场的提振更为重要。

受利好消息影响,11月29日开盘后,地产股全线飘红,万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)等超30只地产股涨停。

清华大学五道口金融学院副院长田轩认为,三支箭互为补充。第一支箭、第二支箭分别通过信贷、债券的方式为房地产企业提供了资金支持,但同时也加大了房企的债务规模,限制了一些不满足债券发行、信贷条件的优质企业的融资。第三支箭通过股权融资的方式进行了很好的弥补与改善,不会给房地产企业带来新增的负债压力。另外,第三支箭覆盖范围更大,手段更加丰富多样,包括上市发行、并购重组、再融资、私募股权融资、REITs等。

他认为,第三支箭可让满足股权融资条件的优质房地产企业、尤其是上市民企通过加大股权融资、盘活存量资产等方式,改善资产负债表,实现转型发展。

上述资管公司房地产研究专家认为,第一支箭和第二支箭更多是存量政策的更新,第三支箭则是去掉了多年来的限制,是一次政策转向,利好A股的优质头部民企、混合所有制企业,和一部分缺少股权资金、负债率相对较高的正规国有企业。

尽管目前房地产市场资产质量欠佳,但仍然存在优质房企,股权融资放开后,将有利于国资进场,参与资产重组。

上述香港金融机构分析师也表示,三支箭中,作用最大的是第三支。因为此次政策力度很强,可以通过定增来改变控股股东,例如引入国资背景股东,从而提高企业信用水平。另外,这次募集资金的用途相对宽松,并未要求只能于项目建设,这说明救市思路正由保项目转换成保主体。

“第三支箭”部分利好房企

田轩则认为,目前房地产市场面临着资源整合的趋势,优质房地产企业在此过程中具备较强竞争力,如在REITs、并购重组等政策支持下,优质房地产企业更易于进行资产盘活、加大行业并购等,进一步促进房地产行业的优胜劣汰。因此,优质房地产企业依然存在较好的发展预期,从长期来看,投资具备正向预期收益的可能性较大。

但是,对于市场上仍存的一些资金压力较大、风险较大的房地产企业,股权融资的放开可起到的效用也不会很大。而由于并购重组、再融资、境外上市、REITs、私募股权投资等具体操作有多方面影响因素,因此这一政策下能否实现大规模投资也存在一定不确定性。

田轩表示,短期内,三箭齐发可以缓解优质房地产企业的资金压力,但是,三支箭各有利弊,尤其是第三支箭的具体落地措施往往具有周期长、见效慢的特点。因此,但从长期来看,还是需要从需求端着手,促进房地产行业健康稳健发展。

瑞银中国投资银行部前副主管张化桥亦认为,开放房企股权融资是好事。但开放股权、信贷、债券融资都是次要的,关键问题是地产公司必须有能力大幅度增加销售额。然而,老百姓买房子的需求已经大大减少,住房过剩问题严重,这是地产商们今后要面临的根本挑战。

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